住宅需求是人的基本需求，获取住宅效用是住宅需求产生的前提。为了获取一定的住宅效用，住宅需求首先表现为住宅意愿需求，其次才表现为住宅实际需求或有效需求。
人们需要住宅，是因为住宅能够提供一系列的效用。这些效用如此重要，以至于人们不得不花费毕生收入或积蓄的很大比例去购买一套属于自己的房子。
一、住宅效用类别
住宅提供的效用主要包括：提供就业便利、便于购买商品和劳务、满足劳动力再生产的需要、满足个人享受和发展需要等。
1.提供就业便利。在现代社会，就业是人一生中的头等大事，它直接决定住宅所有者的收入水平、消费能力和社会地位，因此住宅提供的效用首推就业便利。住宅提供的就业便利不仅包括住宅有利于所有者面对众多并有吸引力的就业机会，还有利于所有者支付最低的就业成本。例如，由于地处繁华闹市区，住宅所有者可以得到各种各样的面试机会，这些可能的就业岗位待遇丰厚，耳濡目染之下，住宅所有者不但熟悉各个单位的应试技巧，而且一旦就业，住宅所有者将能在最短的时间到达工作场所，以最佳的精神状态投入工作，从而避免他人的舟车劳顿之苦，影响工作效率。
2.便于购买商品。购买商品是住宅所有者日常生活的重要内容。吃的粮食、瓜果、蔬菜，穿着的衣服鞋帽，用的油、盐、酱、醋、茶、毛巾、牙刷、洗衣粉、洗洁精、洁厕灵，出门小到雨伞、自行车，大到家用轿车、游艇等等，都需要住宅所有者付款购买。住宅所有者购买商品的成本越低，住宅提供的效用越大。如住宅紧靠大型商场或交通要道，住宅所有者的交通成本相对降低；住宅周围的商场竞争越激烈，住宅所有者购买商品支付的价格也就越低。
3.便于购买劳务。购买劳务是住宅所有者日常生活日益重要的组成部分。一般来说，生产力发展水平越低，人们的收入水平越低，而闲暇时间越多，日常生活所需要的劳务不但数量有限而且比较低级，基本依靠自身或家庭内部来提供；生产力发展水平越高，人们的收入水平水涨船高，但闲暇时间越来越少，日常生活所需要的劳务不是种类越来越多，就是越来越复杂高级，家庭既没有时间也没有能力提供，因而越来越多地依靠向外采购。现代社会生产力高度发达，外购劳务成为一种不可缺少的日常行为，住宅因此必须有利于降低所有者购买劳务的成本。例如，越靠近学校，交通成本越低，按时到校越有保证；越靠近理发店，等待时间越短，浪费时间越少；越靠近美容护肤商家，美容护肤越有规律，美容护肤效果也越好。降低购买劳务的成本对家庭妇女、儿童和老年人尤其重要。因为家庭妇女、儿童和老年人均属于社会弱势人群，他们承受舟车劳顿之苦的能力远逊于成年男子，地理位置上的接近经常是他们的优先选择。
4.满足劳动力消费和休息的需要。劳动力的更新不仅是一个消费过程，也是一个休息过程，这就是人们所谓的“吃、喝、拉、撒、睡”等日常行为。没有必要的消费和休息，劳动力的更新就不能保证，劳动力连简单再生产都不能维持。消费需要场所，休息需要床位，住宅必须使消费的空间足够宽敞，休息的环境足够安静。例如，成套住房必须包括厨房、卫生间、客厅和卧室；住宅必须能通风、采光；住宅墙壁必须有最基本的隔音效果等。此外，广义的劳动力更新还包括代际传承，因此住宅必须能够确保所有者的配偶和子女有必要的生活与成长条件。
5.满足个人的发展需要。住宅满足个人发展的需要是生产力发展对劳动力更新提出的要求。相对于一定的生产技术和生产技能，劳动力有简单劳动力与复杂劳动力之分，相应的劳动力更新也就有简单更新与提高更新之别。生产力的不断发展要求生产者个人必须不断提高自身素质，实现劳动力的提高更新。提高更新劳动力，需要的不仅是强身健体，更是用现代科学知识和文化武装头脑。为此，住宅必须能够配置强身健体的器械，必须能够安放反映现代科技和文化进步的文化用品和文化载体。例如，住宅要配置跑步机，有足够的空间放置球类、溜冰鞋、杠铃等运动器材；室内干燥干净足以安放电脑、打印机、电视、电话等电子和办公用品。
6.满足个人的享受需要。生产的目的首先是满足人的生存需要，其次是满足人的发展和享受需要。生存需要满足劳动者的简单更新，发展需要满足劳动者的提高更新，享受需要对个人来说是一种效用的增加，但对社会来说则是劳动力更新过程中投入产出比的下降，因此享受需要是生产力发展到一定阶段的产物。生产力越发展，人们的享受需要越多，享受需要得到满足的面也越广。豪宅是所有者从住宅获取享受效用的典型形式，豪宅通常能够提供超过劳动力更新需要的商品和劳务。例如，豪宅坐拥风景优美的自然景观，豪宅面积特别大足以进行家庭舞会，豪宅装潢不以舒适为唯一标准，而且追求气派和富丽堂皇，等等。
住宅提供的这些效用，对消费者个人来说无疑是非常重要的。这些效用有的是基本效用，有的是奢侈享受，但只要能够获得，消费者还是希望拥有的。住宅效用是消费者对住宅产生需求的前提条件。消费者正是通过这些效用的比较和替代，寻找实现自己效用最大化的住宅特征组合。
二、效用比较与效用替代
住宅所提供的这些效用，在不同的人眼中其重要性是不同的；即使是同一个人，对同一种效用，在不同的时期也很可能有不同的评价结果，由此就产生了住宅效用的比较和替代问题。
1.住宅效用的比较。
首先，同一个人对住宅的不同效用评价不一样。住宅提供的效用虽然是多种多样的，但这些效用在所有者心中所具有的重要性是不一样的。例如，有的所有者特别重视住宅带来的就业便利，因此住宅距离就业单位越近越好；有的所有者特别喜欢逛街，因此住宅最好能够地处闹市区，至于噪音、房价高等不利因素，他能较少考虑；有的所有者特别喜欢安静优美的自然环境，因此他希望住宅能够毗邻风景区；还有的所有者喜欢富有文化气息的场所，因此常常将住宅安排在著名的图书馆、高校、中小学附近。总之，虽然个人可以从住宅获得许多不同的效用，但偏好将使所有者只重视和消费其中的一种或几种，对其他效用，所有者不是很关注，因而在选择住宅时很少介意，更不会做特殊考虑，从而花费大笔本来可以节省下来的金钱。
其次，同一个人在不同的时期对住宅的效用评价也不一样。不仅人与人之间的偏好不同，在不同的时期同一个人的偏好还会发生变化。例如，一个人在就业前通常处于学习状态，因此他在幼年时很喜欢居住在托儿所、幼儿园附近；少年时很喜欢居住在中小学附近；青年时很喜欢居住在著名高校附近，这样，住宅距离这些教育机构的远近，就成为住宅效用大小的重要指标。一个人一旦开始就业，无论是寻找就业机会还是抵达工作场所，住宅到就业单位的距离都是住宅所有者极为关心的，因为无论是面试还是正式工作，其效果都与路程成反比。退休之后，一个人可能主要关心住宅的环境质量，如空气是否清新，休闲设施和场地是否齐备，医疗和卫生是否便利等，因此住宅所有者希望住宅附近有很好的绿化带，有大型的医院，有必要的休闲场所。
再次，不同的人对住宅的效用评价更不一样。由于偏好的不同，对住宅提供的同一种效用，不同的人评价也不一样。例如，公司附近的住宅，有的人喜欢它提供的就业便利，只要有需要就很容易到达单位进入工作状态；但也有人不喜欢，因为下班时间他不希望被单位打扰，更不希望出现突如其来的加班。相反，路程越远，推辞额外工作任务的可能性越大。再如，景区附近的住宅，有人很喜欢，因为它能提供清新的空气，安静的环境，宜人的景观；有人不喜欢，是因为它离市区很远，不利于购物，不利于逛街，特别是安静得让人害怕，缺乏一种安全感。总之，住宅的效用是大是小，是正是负，一切取决于所有者的主观感受和偏好。一种正的效用，只是相对于一部分人而言的；一种负的效用，同样也是相对于一部分人而言的。世界上几乎没有绝对的正效用和绝对的负效用，一切皆因人、因时、因地而产生变化。
最后，家庭成员的多样性也增加了住宅效用评价的复杂性。尽管个人偏好不同且易变，尽管效用本身种类繁多，在只有一个参与者的情况下，住宅效用的计算和比较通常还是相对简单的。但家庭成员一般不会只有一个，而且年龄差异很大，性别也有不同，这就使得住宅给家庭全体成员提供的效用的计量产生了极大的困难。同样一种效用，有的家庭成员会认为它很重要，有的家庭成员可能认为它会带来负的效用。例如，山清水秀的郊区别墅，对学龄前儿童来说，会带来无穷的跋涉求学之苦。再如，地处优质学区的住宅，虽然给小孩提供了接受教育的便利，但其父母就业又要经受长途颠簸之痛。如何在家庭成员之间取得平衡，实现家庭效用和福利的最大化，需要研究和借助住宅效用的替代。
2.住宅效用的替代。
住宅效用的替代是比较住宅效用大小、实现住宅效用最大化的基本途径。住宅效用替代的产生原因主要在于不同属性的住宅效用权重不同。一般来说，就业便利的权重大于消费便利的权重，小孩效用的权重大于父母效用的权重，老年人效用的权重大于年轻人效用的权重；生存的权重大于发展的权重，发展的权重大于享受的权重。从住宅效用替代的内容看，住宅效用的替代主要包含四个方面：
首先是住宅效用种类的替代。理论上住宅提供的效用种类很多，随着经济的发展和人们生活水平的提高，住宅新的效用种类也会不断出现。但在现实中，任何一套住宅所能提供的效用种类总是有限的，而且这些有限的效用种类对不同的所有者而言，其效用总量会存在明显的差异，因为不同的所有者赋予这些不同种类的效用以大小不等的权重。住宅所有者必须根据自己的效用偏好顺序，选择最能满足自己需要的那些住宅。如对于刚性的偏好，必须确保所选住宅能提供这方面的效用，而且提供的量越大越好；对于可有可无的偏好，所选住宅能提供相关效用最好，不能也无所谓；对于那些仅仅属于别人的偏好，但对自己会产生负效用的住宅，购买者在选择时应尽量回避。
其次是住宅效用来源的替代。住宅效用的产生总有一定的源头，不同种类的效用一般有不同的源头，但种类相同的效用也可能有不同的源头。例如小孩学龄前教育，可以去公办的托儿所、幼儿园，也可以去民办的托儿所、幼儿园；可以去贵族的托儿所、幼儿园，也可以去平民的托儿所、幼儿园。购买商品，可以去大型超市，也可以去便利店、专卖店，甚至还可以去路边地摊。就业，可以去生产型企业，也可以去服务型企业；可以去政府机关，也可以去事业单位。总之，购房者究竟偏好哪一种效用来源，不同的购房者肯定有不同的答案，而不同的答案肯定会影响购房者选房的最终结果，因为不同的住宅总是伴随或连接着不同来源的效用。购房者对住宅的选择包含着对住宅效用来源的选择。
再次是住宅效用在不同家庭成员之间的替代。现代社会购房者对住房的选择经常是子女做主、父母做主或妻子做主，这其实是住宅效用在不同家庭成员之间替代的典型行为。家庭成员由于性别、年龄、职业、健康、性格、素质等方面的差别，对同一套住宅的效用评价肯定是不一样的。有的评价特别高，有的评价特别低，有的评价一般。如果进行投票表决，即使不会出现阿罗不可能现象，也会为此家庭失和，甚至妻离子散。通常的做法是，实现住宅效用在家庭成员之间的替代，住宅提供的效用向某一个人或向某一些人倾斜，其他人从住宅获取的效用只能基本满足需要，谈不上非常满意，也谈不上非常不满意。
最后是住宅效用在不同时间点的替代。虽然由于个性差异，不同所有者对同一住宅的评价会有所不同。但人与人之间毕竟共性居多，由此对住宅效用的评价在很大程度上出现基本一致的现象。例如，人在幼年和少年时期都偏爱居住在学校附近，参加工作以后都偏爱居住在闹市区或者工作单位附近，退休之后都偏爱居住在风景优美、休闲设施齐全或医疗条件好的地区。由于住宅购买时一般价格不菲，很少有人一生中不停地买房、卖房，于是一些人在不能找到最佳房源的情况下，依然买了当时看来存在某些缺陷的住宅，如卫生条件不是很佳的一楼、二楼住宅，距离工作单位遥远的住宅，远离闹市区的住宅等。这些人购买的理由是，虽然一楼、二楼住宅不够卫生，但年老力衰之后，楼层低可以带来很大的便利，至少节省了爬楼梯的力气；虽然现在因路途遥远导致上班很辛苦，但退休之后由于住宅周围未经充分开发，环境保护良好，可以充分享受大自然的乐趣；虽然现在远离闹市区，购物逛街很不方便，但年轻时多辛苦点撑得住，年老之后可以独享清静，不用在车流、人流中危险地穿梭。这里所讲的就是住宅效用在不同时间点上的替代。
经过对住宅效用的分类、比较和替代，消费者就可以对住宅市场的各种住宅进行定价和性价比较了。