住宅意愿需求是获得住宅效用物质载体的必然体现，具体反映在购房者对住宅使用价值的规定上。为了获取必要的效用满足购房者的需求，实现住宅效用的最大化，购房者必须对住宅的使用价值进行仔细考察。从目前来看，购房者对住宅使用价值的关注主要集中在以下几个方面。
一、住宅的外部设计与墙体材料
外部设计与墙体材料是住宅留给购房者的第一印象，它直接影响购房者是否有兴趣进一步了解住宅的使用价值和功能，因而深为房地产开发商所重视。为了吸引购房者的眼球，房地产开发商在住宅的外部设计和墙体材料上大打形象牌，提升住宅品味，力图与周边楼盘相比，能够卖得更顺利，当然也希望能够卖出更好的价钱。
住宅的外部设计与墙体材料主要涉及建筑风格、建筑式样、建筑结构、建筑材料、建筑性质、建筑色彩、建筑效果等，具体内容包括：
1.住宅是独立式，还是联排式。
2.住宅是服务式公寓，还是普通公寓。
3.住宅是多层、高层，还是超高层。
4.住宅是古典风格，还是现代风格。
5.建筑材料是水泥钢筋，还是砖木混合结构，抑或现代其他新型材料。
6.住宅的色彩与搭配。
7.房地产开发商与建筑商的资质和经济实力情况，等等。
一般来说，普通住宅的外部设计与墙体材料没有特别显著的地方，即使有也是无关紧要的。如建筑的色彩及搭配与众不同，建筑的地基、窗台、顶楼有特别的结构或图案等，通常是普通住宅在外部设计与墙体材料上的最主要特征。豪华住宅的外部设计与墙体材料和普通住宅存在明显的区别，而且这种区别越大，往往标志着豪华住宅的档次越高。例如，钢筋水泥和砖木是现代建筑最主要的墙体材料，豪华住宅即使使用它们，也会在外层尽可能加以修饰或掩盖，从而给人一种独树一帜的感觉，充分满足所有者的虚荣心理。再如，普通住宅为了产权明晰的需要，往往在户与户之间建立一些泾渭分明的界线，从而通过住宅的外部设计就能大体知道住宅的内部结构；豪华住宅则不受这一限制，因此其外部设计通常浑然一体，错落有致，给人一种美的享受。
二、住宅的内部结构与装饰装修
随着装修房和精装修房的日益普及，不仅仅是住宅的内部结构，住宅装饰装修的完善程度也日益成为房地产开发商的卖点。住宅的内部结构与装饰装修直接影响住宅本身向所有者提供效用的种类和大小。住宅的内部结构越合理，装饰装修越符合生活的需要，住宅越容易使消费者满意；相反，住宅的内部结构不合理导致住宅的功能不配套，或功能相冲突，或浪费性地使用，特别是装饰装修材料不环保或质量不过关，往往会给消费者带来无穷的烦恼和伤害。如果说住宅的外部设计和墙体材料只是吸引购房者的注意，住宅的内部结构和装饰装修则是决定购房者买不买这套住宅的基本因素。住宅的内部结构和装饰装修的具体内容包括：
1.住宅的建筑面积、使用面积和占地面积。
2.住宅的朝向和通风情况。
3.住宅套内结构包括起居室、书房、储藏室、洗手间、客厅、厨房、阳台、窗户、大门等的格局安排。
4.住宅的使用年限、楼层高度、房号、户型等。
5.装饰装修的设计情况。如设计单位的资质和设计质量，住宅空调、供暖、采光、保温、隔热等安排，装饰装修材料的选择与种类，装饰装修的颜色搭配，家电家具的构成与安放，装饰装修图案的确定等等。
6.住宅装饰装修的施工质量等级。
从某种意义上说，住宅的内部结构与装饰装修具有非常个性化的特征，不同的人有不同的偏好，因而会要求不同的内部结构和装饰装修效果。在众口难调之下，过去房地产开发商倾向于提供毛坯房，内部结构和装饰装修的工作交给消费者自己去决定和完成。随着生产和生活节奏的加快，一方面消费者已经没有时间来完成这项工作，另一方面消费者也没有能力来胜任这项工作，这使得内部结构安排和装饰装修的任务交给了房地产开发商和建筑商。如何满足购房者的个性需求，如何向消费者提供最大限度的效用，需要房地产开发商和建筑商既要认真研究消费者偏好的个性，又要认真研究购房者获取效用的共性。
三、住宅的附属设施与绿化水平
随着生产力发展水平的提高和人们生活质量的改善，无论是工作还是休息，装备和要求都是越来越丰富，越来越复杂。住宅以什么方式提供这些装备，或者以什么途径为满足这些要求提供便利，是住宅附属设施的主要功能。目前住宅的附属设施主要表现为：
1.住宅水、电、气的供给和保证情况。
2.住宅电视信号、电话、互联网宽带等的开通情况，特别是移动电话的接收信号是否清晰，有无屏蔽现象。
3.住宅使用的电子自动化和智能化水平。
4.住宅地下室的利用安排，停车场的车位数量及使用规则。
5.物业管理公司的资质和知名度。
6.住宅小区的公共活动场所与健身场所。
7.住宅小区的绿化率和绿地率，等等。
一般来说，住宅的附属设施越完备，数量越多，质量越好，住宅的品位越高，人们越容易做出购买的决定。如果是豪宅，除了外部设计与墙体材料、内部结构与装饰装修极尽奢侈外，住宅的附属设施与绿化水平也会与普通住宅拉开明显的档次。例如，豪宅小区多名贵的花草树木，郁郁葱葱，四季飘香，而不仅仅是满足绿化的需要；豪宅小区如果不是依山傍水，也会出现假山和小桥流水。顶级豪宅不仅本身配套设施齐全，而且有必要的娱乐休闲、体育保健和商业中心。顶级豪宅通常有专门的停车场，有专门的供热、供电和供水中心，使用中央空调。顶级豪宅还可以有专门的游泳馆和健身场所，有便利诊所，甚至有精品专卖店为豪宅提供专业服务。当然，住宅的配套设施和配套服务随着房地产业发展水平的提高，随着人们生活质量的改善，其内容也在不断扩展，质量也在不断提升。虽然豪宅的标准体现在方方面面，但它是不断变化的。今天是豪宅的评价标准，明天就可能是普通住宅的基本要求，一切取决于社会生产力发展所能提供的物质条件。
四、住宅的地理位置
对购房者来说，住宅本身及其附属设施固然重要，但住宅的地理位置更重要。因为人不是不食人间烟火的神仙，他必须通过与外界的互动如工作、购买、消费等才能获取其生存、发展和享受所需要的商品与劳务。在其他条件不变的情况下，家庭成员与外界互动的地点离住宅越近，互动的成本越低；互动的地点离住宅越远，互动的成本越高。尽管现在已经进入互联网时代，距离的远近对信息的交流几乎没有什么障碍，但人目前还不能完全靠信息生活，有形的物品更不可能依靠信息来传输，我们只能说信息很重要，但信息绝不代表一切。住宅的地理位置对家庭成员效用的影响几乎是全方位的，只要这个家庭成员必须走出家门。住宅地理位置的重要性主要体现在：
1.住宅的地理位置决定从公共娱乐休闲设施获取效用的多少。娱乐休闲是个人生活的重要组成部分，是个人劳动力更新和恢复的重要举措。通过或多或少的财政补贴兴建公共娱乐休闲设施，是一国政府特别是地方政府向本地居民提供福利的重要举措。然而，住宅的地理位置往往会在相当程度上影响购房者利用公共娱乐休闲设施的意愿。住宅离公共娱乐休闲设施越远，购房者克服这一距离的成本越高，撇开乘坐交通的货币支出不论，单纯长途颠簸和旅途劳顿就足以打消购房者出行的念头。相反，如果住宅的地理位置使得前往公共娱乐休闲设施乃举步之劳，则购房者在购买住宅的同时如同又免费或低价获取了一个娱乐休闲设施，这无疑极大地提高了购房者的住宅效用。
2.住宅的地理位置决定在多大程度上能够规避城市污染。现代社会城市发展的过程往往也是工业和商业发展的过程。工业发展带来的污染一度严重影响和干扰着人们的日常生活。避免污染的重要途径是远离污染源或者使污染源远去，注意选择住宅的地理位置属于前者，将工厂迁出城区属于后者。客观地说，现代社会工业生产对城市的污染影响已经小得多，尽管不是没有。然而，工业污染缓解了，商业和生活污染又严重起来了。与将工厂迁出城区相比，商业设施和生活设施迁出城区远不是那么简单，于是住宅地理位置的选择重新得到人们的重视。例如现在人们选择住宅，注意闹中取静，注意远离垃圾场和污水处理厂等，就是重视住宅地理位置选择的体现。
3.住宅的地理位置决定接受公共文化教育和医疗卫生的成本。人的生命周期大体可以划分为三个阶段：就业准备阶段、就业阶段和退休阶段。就业准备阶段以积蓄人力资本为主，既要重视有一个健康的身体，又要重视有一个充满智慧和知识的大脑，这就需要一个人在就业前必须接受充分的教育和培训，从托儿所到幼儿园，从小学到中学，从大学到职业学校，必须一步一个脚印，为就业做好充分的准备。退休以后一个人主要是颐养天年，发挥余热，享受生活，此时医疗、保健和卫生十分重要。无论是文化教育还是医疗保健，无论这些劳务是由政府提供的还是由民间提供的，保证住宅尽可能地接近提供这些劳务的地点非常重要。因为老人和小孩对距离的远近非常敏感，承受旅途颠簸的能力和耐力非常有限，这同时也解释了为什么家庭在选择住宅时特别重视小孩和老人的意见，住宅选择同样遵循“短板规则”。
4.住宅的地理位置决定所处地区的治安环境和邻里关系。现代社会是一个人口高度流动的社会，也是一个人际关系错综复杂的社会。物以类聚，人以群分，为了最大限度地减少纠纷和意外，邻里关系和治安环境往往成为人们选择住宅的一个很重要的因素。同一种族，同一民族，同一职业，同一年龄，同一阶层，相对集中居住，已是一个屡见不鲜的现象。如出于避免社会分化的考虑，政府一般限制出现富人聚居区，但房地产开发商一系列蛊惑人心的广告和口号实际上已经昭示着中国出现了贫富分化的苗头。治安环境对住宅地理位置选择的影响也很明显。治安环境良好的地区往往可以吸引较多的人口居住，房价往往也比那些治安环境不是很好的地区高上一截。
5.住宅的地理位置决定交通成本的高低。无论是去公立设施，还是去民营机构，对大部分人而言，都要乘坐一定的交通工具，支付一定的货币成本。住宅的地理位置不同，购房者选择的交通方式就可能不同，花费的交通时间也可能不同，支付的交通费用更不会相同，从而使得交通的舒适性和便捷性产生很大的差异。例如离公交站点近，一般选择公交出行；离地铁口近，一般选择地铁出行；如果目的地咫尺之遥，则可以步行过去；如果住宅远离任何公交和地铁站口，则购房者只能选择自行车、出租车、摩托车、私家车等出行方式了。总之，已有的交通工具会限制购房者对住宅地理位置的选择。依赖公共交通工具的购房者，必须将住宅选择在公交站点附近；依赖自有交通工具者，同样要确保交通工具能很顺畅地进入交通要道。
6.住宅的地理位置决定商品和消费性劳务购买的便利程度。购买商品和消费劳务是所有人特别是家庭主妇日常生活的重要内容。购买商品和劳务支付的不仅仅是价格，还包括搜寻成本。一般而言，住宅的地理位置离购买地点越近，购买者的搜寻成本越低，购买者不仅能购买到价廉物美的商品和劳务，而且可以很容易地将它们带回家或消费掉。例如，住宅与商业中心相距很近，购买者可以货比三家，可以在打折时以最便宜的价格买到原先非常昂贵的商品，买的商品不管多少都可以很轻松地拿到家，无须经受长途跋涉；劳务消费的便捷性更可以感受到，任何一家劳务供给场所在一天的营业时间内都有忙有闲，在营业比较空闲或冷清的时候登门消费劳务，不仅免去排队等候之苦，而且可以得到更为周到、可靠的服务。
7.住宅的地理位置决定就业成本的高低和便利程度。在一个家庭内，尽管就业的成本和便利程度通常让位于老人和小孩的需求，但这也是有一个限度的。因为就业者身体再结实，精力再充沛，只要时间够长，在长途颠簸中也会被消耗殆尽。所以在可能的情况下，住宅的地理位置一般会选择尽可能靠近就业单位，以确保就业者以良好的精神状态投入工作。当就业者无法承受旅途劳顿之苦时，就业者往往不是更换工作单位，就是更换住宅的地理位置，当然最终的结果取决于哪种方案更可行。
人们在购买住宅时非常重视住宅的地理位置，一方面固然是因为住宅的地理位置确实重要，另一方面也因为除了地理位置之外，住宅的其他使用价值都是可以复制的。住宅的外部设计和墙体材料也好，住宅的内部结构和装饰装修也好，抑或是住宅的附属设施与绿化，由于投入要素的供应竞争非常激烈，因而住宅与住宅之间的差别不是很大；相反，住宅的地理位置（也称地产）是不可复制的，一家房地产开发商和建筑商占有一块地皮建起了一片住宅，另一家房地产开发商和建筑商就不可能在同一块地皮上建起自己的住宅。对个人来说，如果甲购买了某栋楼某层某单元的房子，乙就不可能购买同样一栋楼同一楼层同一单元的房子，他只能购买该房子前、后、左、右、上、下的其他房子，或者购买另一栋楼的房子。住宅地理位置的重要性及其不可复制性使得人们在购买房子时，将住宅的地理位置作为决策的主要考虑因素，在审视房价时首先将其与住宅的地理位置联系起来考虑。
人们在日常生活中所见豪宅很多建于郊区，认为豪宅似乎不在意地理位置，这其实是一种误解。合理的解释是，由于经济与非经济的原因，在地理位置优越的城区建豪宅不值得或不可行，相反，在郊区建豪宅限制将少得多。例如，城区建豪宅，它需要大片的土地，需要动迁大批的居民，需要政府部门的配合，因此其最大的阻力可能是政策的限制、社会舆论的反对以及道德、良心的谴责，当然前提条件是豪宅购买者面对天文数字般的房价坦然接受。尽管如此，在城区建豪宅无论是在中国还是在世界，都不鲜见。如中国城区的公园与湖泊周围，往往星星点点都分布着一些豪宅。郊区建豪宅，各方面条件优越得多，不仅价格便宜，而且房子更上档次。如郊区山清水秀，空气质量极优，水源不受污染，日月星辰的能见度高等等。但郊区的豪宅一样非常重视交通的便捷，因为有许多商品和劳务是豪宅所有者不能依靠自身的财力来完全解决的。如豪宅可以有私人医生，可以有便利诊所，可以有贵族学校，可以有私家的游泳池和高尔夫球场，但豪宅不可能将城区所有著名的商业和劳务中心全部复制过来为豪宅所有者服务，这样，豪宅所有者仍有必要借助于交通工具前往城区购置必要的商品和劳务，豪宅重视交通的便捷也就在情理之中了。不过豪宅与一般住宅的重要区别是，一般住宅只能被动接受现有的交通工具和交通条件，豪宅则可以创造自己满意的交通工具和交通条件。如豪宅可以自己修路，豪宅可以自己配置汽车，一旦由于不可克服的自然原因和社会原因如道路拥挤使得交通时间过长，豪宅通常在城区会建立一个落脚点，如果不能搬回城区的话。
总之，购房者会通过对住宅使用价值特别是地理位置等方方面面的权衡，最终选择一套实现家庭成员效用最大化的住宅。