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第39章 等额还款与等本还款

银行是怎么蒙人的?

朋友准备购买一套房子,打算申请一笔总额为13.5万元的个人住房组合贷款,其中申请公积金8万元,商业性贷款5.5万元。计划分15年还清,于是朋友分别向两家银行房地产信贷部进行了咨询,结果出现两种答案,分别为每月偿还本息1175.46元和1116.415元。按15年还款180次计算,二者差额高达10628.1元。而两家银行的计算方法与答案,人民银行又都是认可的。在这种情况下银行当然希望使用第一种还款方法了。

南京的东大副教授薛忠俊,贷款买了一套房子,1998年年底,中国人民银行重新明确了个人住房贷款利息计算方法,规定从1999年1月1日起,除实行每月等额本息偿还法外,又推出了等本不等息递减还款法。薛忠俊到银行咨询,希望变更“等额本息还款法”为“等本不等息递减还款法”,希望节省3万元的利息,未果。于是他负气地掏出100元钱,存了100个存折,每个存折只存1块钱……

什么是等额本息偿还法,什么是等额本金不等息递减还款法?两个还款方法有什么区别?为什么会有这种差别呢?

等额还款法是指在利率不变的情况下,借款人每期(月)还款额均相等的一种还款办法。每期还款额可拆分为本金和利息,每期本金和利息所占比例都在发生变化,本金所占份额逐渐上升,利息所占份额逐期下降。若遇利率调整,次年一月份起,需重新计算每月还款金额。它适用于一年期以上的贷款。按月等额本息还款法的计算公式为:

等额本金不等息递减还款法是指本金等额偿还,利息逐期等额下降的一种还款方法。在整个还款期,若遇利率调整,次年一月份起,需重新计算每月还款金额。它也适用于一年期以上的贷款,计算公式为:

比如:某人购房申请按揭贷款12万元,分10年还清,假设贷款利率为年息7.2%(月息6‰),并选择每月等本不等息的还款方式,每月还款额如下:

从借款后第二个月起,每月需归还贷款本金=120000元/(10年×12月)=1000元;第一个月需付息=[120000-1000(1-1)]×6‰=720元,本息相加就是第一个月的偿还金额。其余类推。最后一个月需付息=[120000-1000(120-1)]×6‰=6元,上述120次归还本息相加,共需支付163560元,利息是43560元;如果选择等额本息偿还法,每月应归还本息为163560÷120=1363元,全部还完也是一共偿还163560元。

等额本息还款方式是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),这样由于每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。因为等额本息还款法每个月以相等的金额偿还本息,即月供数都是等额的,它的本金是由少至多递增,利息是由多至少递减;等额本金还款方式是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息,所以初期由于本金较多,将支付较多的利息,从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减,这种方式的好处是,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出,比较适合还款能力较强的家庭。

专家认为,虽然在同样条件下,等额本金还款法比等额本息还款法支付的利息要少,但并不能就此说明这种还款方法合算。实际上两种还款法计算的原理相同,总额也是相同的,银行都是按照客户占用银行资金的时间来计算的。之所以造成差异,是等额本金法一开始就还较多的本金,而本金还得快,利息当然就少。银行房贷专家认为,选择哪种还款方式不能简单地比较,而应该根据自己的具体情况来定。对于年轻人来说,刚刚工作不久,收入处于上升期,通常选择等额本息法比较好。因为这样可以减少前期的还款压力。如果今后资金宽松,则可选择提前还款等手段来减少利息支出。而对于中年人来说,采用等额本金法效果比较理想,在收入高峰期多还款,就能减少今后的还款压力。

以A、B两人同时申请银行个人住房贷款20万元,期限20年为例。A选择等额本息还款法,B选择等额本金还款法。从累计偿还总额上看,A期满后共需偿付本息332358.48元,B需偿还312065元,扣除本金后,A要比B多付利息20293.48元。另一方面,A从第一次到最后一次还款额均为1384.82元,而B第一次还款额为1763.33元,以后逐月递减3.88元。从以上比较可明显看出A还款压力均衡,而B还债压力初期较重,随着还款次数的增多,还债压力日趋减弱。

加入WTO后,表面看是银行面临外资银行产品与金融创新的挑战,实际上民众也接受新事物的同步挑战。买房、买车、办贷款、炒汇、炒金……这些变化了的金融行为背后,诚信的内涵也在悄然放大,不是说银行帮客户选了自己认为妥当的就行,老百姓还有着浓厚的学习精神和理财兴趣。毕竟作为金融消费的双方,老百姓和银行对同一消费行为的知情是不对等的,而老百姓的平等意识和较真能量又是不可预测的。因此,作为银行,或许一面可以不断自我完善,另一面又何妨再早一些、多一些,给老百姓应有的知情权。