第675章当代物权法百科全书小辞典初稿666-2

当代物权法百科全书小辞典初稿666-2

乡镇村企业法定不动产集合抵押

一、基本概念

乡镇、村企业法定不动产集合抵押，是中国不动产集合抵押之统一的担保制度的一项内容，也是以建设用地使用权为中心之“房随地走”或“地随房走”的“主从合一”、“房地合一”不动产集合抵押制度，并扩及房屋、建设用地使用权的各个子系统的财产或财产权的集合抵押，形成网络化、立体化和集成化的全方位的不动产综合集成抵押制度。总体上，是农村和乡镇建设用地“专地专用制度”的集大成者，也是中国不动产集合抵押制度的一大特色。

乡镇、村企业法定不动产集合抵押，主要由所有制制度规范与调整，所有权制度、抵押权制度是法律工具。

物权法第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权抵押一并抵押。”

理解上述规定，应当从以下几个方面来分析。

第一，关于本条款的指导思想。

本条款，是关于乡镇、村企业法定不动产集合抵押的规定，也是由上一条款延伸至本条款“法定不动产集合抵押”对象的补充规定。其对象，主要限于农村、乡镇企业工矿仓储用地、商服用地的用途性质，水利设施用地应视具体情况而定。

作为乡镇、村企业，根据需要和可能，可以将生产设备、原材料、半成品、产品等拟定动产集合抵押，从而解决资金短缺、经营困难等。

另外的一个选择是，乡镇、村企业有权选择“法定不动产集合抵押+拟定动产集合抵押”模式，开创乡镇、村企业新局面，从而收到更好的抵押效果。

第二，所有制制度、所有权制度、抵押权制度对于乡镇、村企业法定不动产集合抵押共同发挥作用，但从法律关系和法定不动产集合抵押比较起来有许多异同点。

本条款与上一条款主要有几个异同点。

一是，均为法定不动产集合抵押类型，上一条款可能是泛指各种所有制制度下的法定不动产集合抵押，本条款专指农村集体所有制之法定不动产集合抵押。

二是，均为“房地合一”和“主从合一”的交叉型集合抵押制，实行的都是“房地一致原则”。上一条款法定不动产集合抵押的中心在于“地随房走”，本条款法定不动产集合抵押的中心在于“房随地走”。

三是，“房地一致原则”均受担保物权法和普通物权法、制度物权法串联法定。上一条款法定不动产集合抵押先同普通物权法相关联、然后同制度物权法相关联，本条款法定不动产集合抵押先同担保物权法相关联、然后同普通物权法相关联。

四是，同为法定不动产集合抵押类型，上一条款规定的不仅仅是城市企业的、而且还包括市民自然人的在内，本条款仅仅指乡镇、村企业法定不动产集合抵押的在内。

五是，同为法定不动产集合抵押类型，上一条款规定的是一般的法定不动产集合抵押对象，较少受所有制制度的约束；本条款规定的是特殊的法定不动产集合抵押对象，较多受所有制制度的约束。乡镇、村企业特殊的法定不动产集合抵押可以参照一般的法定不动产集合抵押办法实行，但一般的法定不动产集合抵押不能参照乡镇、村企业特殊的法定不动产集合抵押办法实行。

第三，本条款的物权化方针政策是倡导乡镇、村企业建设用地所有权国有化。

目前全国的形势是，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。由于抵押权的实现容易带来建设用地使用权转让的后果，对农村建设用地的抵押不作任何限制，可以出现规避法律，以抵押为名，目的在于将农民组织共有的土地直接转为建设用地的情况。其中最重要的办法之一，就是将农村建设用地所有权国有化。

建设用地的统一目标管理，是中国合理利用土地资源、防止过度开发和过度炒作土地及其他不良倾向的重要措施。其中，加强对于乡镇、村企业建设用地抵押或转让的目标管理，也是不或缺的重要环节。因为其经济性质不同于农村居民的住宅用地，其产权功能与经济实用性大大优于农村居民的住宅用地，而与城市的建设用地性质上是同一类型，且城乡一体化是一种总的趋势，故必须在全国城乡统一实施卓有成效的不动产综合集成抵押制度。

本条款是上一条款的配套条款，故乡镇、村企业法定不动产集合抵押的原则精神完全适用于上一条款关于“法定的不动产集合抵押”一般原则和法理逻辑。以建设用地使用权为中心之“房随地走”或“地随房走”的“主从合一”、“房地合一”不动产集合抵押制度，是一项坚定不移的大物权化法锁原则，无论建设用地使用权设置在何方，并不受城乡二元化区域性条件的影响。

法律规定，城乡结合部、城镇郊区和边远地区的乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权抵押一并抵押。这是在“房地合一”基础上的“地随房押”原则，即乡镇、村企业不动产集合抵押的“地随房押”的行为准则。由于抵押权的实现会带来建设用地使用权转让的后果，倘若对农村建设用地使用权不作预防限制，可能出现规避法律关于专地专用和不得擅自转让土地的规定，以抵押为名，目的在于将农村集体共有的土地直接转为城市建设用地谋取不正当利益。从严控制农村集体共有的土地的转让与为农村工业化发展创造条件，在于运用经济学一般均衡原理和物权法权利义务平衡原理，故亟需对于乡镇、村企业的建设用地使用权的抵押作出原则性的规定。

担保法第36条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”

以上规定的“土地使用权”，实指建设用地使用权，物权法对于这个专用物权词语作了规范化处理。从担保法以上的原则性规定中，城市、乡镇、村等城乡的建设用地使用权，已经统一了法律口径、统一了城乡对象、统一了专地专用制度、统一了房地合一制度、统一了不动产集合抵押制度，以便于做到城市与乡村统筹兼顾、农用地使用与建设用地利用统筹兼顾、工业用地与商业用地旅游用地住宅用地统筹兼顾、国家利益与集体利益统筹兼顾、眼前利益与长远利益统筹兼顾、土地使用权抵押制度与土地使用权转让制度统筹兼顾。

二、一般分析

按照物权法本条款的规定和担保法第36条的规定，原则上，乡镇、村企业不能以集体共有的建设用地抵押，但可以将乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押。鉴于厂房等建筑物占用范围内的建设用地与厂房等建筑物是不可分割的聚合性权利的客观情况，对于集体共有的建设用地限制抵押的作出了相应的调整：“以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权抵押一并抵押”。（1）不能单独抵押，是乡镇、村企业不动产集合抵押的零物权；（2）可以一并抵押，是乡镇、村企业不动产集合抵押的有物权；（3）乡镇、村企业不动产集合抵押的有物权中，也实行“房地合一”的抵押与转让原则，主要限于“地随房押”暨“地随房转”的不动产流转原则，不太适合于“房随地押”暨“房随地转”的不动产流转原则。

“地随房押”暨“地随房转”，指债务人乡镇、村企业因抵押、转让厂房等建筑物，才能成就建设用地使用权随之抵押、转让。就是说，“先房后地”式的不动产集合抵押暨转让符合现行的法律法规，是一种正确的选择。因为抵押、转让厂房等建筑物顺理成章，所以一同抵押、转让建设用地使用权才能跟着顺理成章。

“房随地押”暨“房随地转”，假设，指债务人乡镇、村企业因抵押、转让建设用地使用权，然后成就厂房等建筑物随之抵押、转让。就是说，“先地后房”式的不动产集合抵押暨转让，不太符合常规。原则上，乡镇、村企业不能以集体共有的建设用地抵押、转让；即使是在特殊情势下按照“房地合一”的办法来勉强抵押、转让，也会受到很多条件限制的，成功率是不高的。乡镇、村企业的建设用地，不仅受集体经济组织管制，还受县级以上人民政府管制，“房随地押”暨“房随地转”的适用范围，比城市国有土地上“房随地押”暨“房随地转”的适用范围更加狭窄。只有县级以上人民政府才有权在特殊情势下单独抵押或者单独转让建设用地使用权，其他的任何单位与个人是没有权利单独抵押或者转让建设用地使用权的。

乡镇、村企业法定不动产集合抵押，适用于统一的建设用地“专地专用制度”、统一的“房地合一”与“地随房押”暨“地随房转”制度。这是一个系统工程，会牵涉到很多的法律关系、法锁关系、物权关系、信托关系和对世关系的。

表面上，乡镇、村企业法定不动产集合抵押主要是由担保物权法来规范与调整的，殊不知，离开了制度物权法的规范与调整，再好的担保物权技术也会功亏一篑。规范与调整担保物权法的，主要是担保法、担保法司法解释和半部物权法，而具体到建设用地和农用地“专地专用制度”和“房地合一”与“地随房押”暨“地随房转”制度方面，牵涉到200多部法律、法规、条例、条令、规章制度，这些制度物权法，是现行整个担保物权法系的200多倍的能量。况且农村集体主体不清、产权不清特别是土地产权模糊的情势长期存在，乡镇、村企业不动产集合抵押的命题比城市不动产集合抵押的命题更加难解，现行的办法是加强控制法、加强限制法等措施来解决浅层次上的问题。

乡镇、村企业法定不动产集合抵押，是向乡镇、村企业不动产集合转让的过渡形式。本条款的规定似了未了，需要结合相关的后续条款来加以整体把握。本法第201条有了补充规定：“……以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。”目的在于加强土地管理，不得违反专地专用的管理制度。

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