第577章当代物权法百科全书小辞典初稿569-1

当代物权法百科全书小辞典初稿569-1

宅基地用益权的物权关系

一、基本理念

宅基地用益权的物权关系，是指所有制名目下的物权关系和所有权项目下的物权关系的总集成。中国农村宅基地用益权的物权关系，就是农村村组组织内的土地统辖权指导下的使用权关系，相当于长期的或者永久的村民建设用地使用权，其权能配置形式为占有、使用两种权能。如果要将村民建设用地使用权上升为收益租赁关系，应当统一征收为国家建设用地，并以出让方式出让给受让人，但权利人不仅仅限于农村组织内的单位与个人。

按照传统物权法的逻辑，物权法的层级结构就是“两级分类制”。在中国是所有权与用益物权两级分类制，在德国等大陆法系国家是是所有权与用益权两级分类制。然而，本文却突然又冒出一个“第三级”—用益权出来了。论及土地不动产的权利类型，即使不算信托的土地权利在内至少还有一个等级！

宅基地的使用权关系，与房屋的使用权关系有些区别。中国的宅基地使用权制度，一般是免除土地租金性质的土地享有权为宅基地的物权关系，基本上可归类为享用型建设用地使用权；但是房屋采收益租赁关系，基本上为建筑物的收益租赁关系。

关于“使用租赁”和“收益租赁”的概念，我们可以从德国民法典中得到一些启示。

1．使用租赁

使用租赁，是指使用出租人给予承租人以不动产或者动产的占有、使用上的方便，要求承租人向出租人支付一定的租金，但不担保承租人有经济收益的权利。此类用益权，也可称之为“使用型用益权”或者“占用型用益权”。

用债务关系法来调整使用租赁关系，比较通俗易懂，是财产法的特长。用物权关系法来调整使用租赁关系需要理顺一些法理逻辑，解析一些权利的等级结构，条分缕析是物权法的特长。

德国民法典第535条关于“使用租赁合同的性质”的规定是：“使用租赁合同使使用租赁合同承租人在使用租赁期间使用使用租赁出租物的义务。使用承租人负有向使用出租人支付约定的使用租金的义务。”德国的农用土地和建设用地，均实行土地所有权私有制制度，除了公益性土地以外，使用租赁关系是土地所有权人（国家、公民）与土地用益权人的债务关系。

但是，德国民法典未将使用租赁物权列入物权法部分，而是列入了债务关系法部分。以上规定包括不动产、动产的使用租赁在内，也包括土地的不动产与房屋、建筑物、构建物及其附属设施的不动产在内。我们还可以将使用租赁关系理解为“物债权关系”，即在物权关系上产生的债权关系。

德国民法典第580条还规定了“房屋使用租赁”的法律适用问题：“关于土地使用租赁的规定，除另有规定外，也适用于住房和其他房屋的使用租赁。”所谓“房屋使用租赁”比较适合于中国土地公有制条件下的情形，而中国建设用地的有偿使用的“使用租赁”，无论是农村的宅基地，还是城市的建设用地，均受到严格限制。

2．收益租赁

收益租赁，是指收益出租人给予承租人以不动产或者动产的占有、使用上的方便，要求承租人向出租人支付一定的租金，可以担保承租人有经济收益的权利。因此，此类用益权，也可称之为“收益型用益权”或者“经济型用益权”。

用债务关系法来调整收益租赁关系比较通俗易懂，是财产法的特长。用物权关系法来调整收益租赁关系需要理顺一些法理逻辑，解析一些权利的等级结构，条分缕析是物权法的特长。

德国民法典第535条关于“收益租赁合同的性质”的规定是：“（1）根据收益租赁合同，收益出租人有义务向收益承租人担保在收益租赁期间使用收益出租物，并享受按通常的经营规则应视作收益的果实。收益承租人有义务向收益出租人支付约定的收益租金。（2）对于收益租赁，农地收益租赁除外，以第582条至第584b条无其他规定为限，准用使用租赁的规定。”

关于收益租赁，土地不动产的收益租赁与房屋的收益租赁有很大的不同，占有形式上，前者可以长期事实占有，后者不可以长期事实占有。法律所调整的关系是，要使收益出租人和收益承租人双方合理有序地得利，要始终将土地的事实占有与法定的权利占有保持一定联系又保持适当的距离。这种物权化保护机制，从农地收益租赁很快发展到建设用地收益租赁。

各个国家的土地经济制度不同，收益租赁的用益权以及用益物权制度也就不同。土地福利化国家比较注重于将私有土地集中起来，实行土地公有制，收益租赁的范围相应缩小，使用租赁的范围相应扩大。即使是土地私有制国家，也或多或少地存在土地福利制度的，因此，广泛存在收益租赁与使用租赁并存的现象，存在此长彼消、彼长此消的现象。

中国农村的土地制度可以称之为土地福利化制度，以宅基地用益权即使用租赁权最为明显。中国城市的土地制度，可以称之为半土地福利化制度，以划拨的建设用地用益权即使用租赁权为标准的土地福利化制度，有偿使用的建设用地使用权之地役权也是土地福利化制度。

二、“统分结合”的宅基地物权关系

1．“统分结合”的物权关系

土地的权利，作为一项政策物权、先天物权，与所有制确实有一定的关系。但是当下中国的集体所有制也确实不好断定，集体土地所有权更加不好断定。既然如此，那个“集体土地使用权”不是比“集体土地所有权”更好一些吗？说穿了，自从人民公社被取消以来，中国农村的财产关系，就是村组集体与村组成员的财产关系，并且是若即若离的松散的财产关系。自从06年全国统一取消农业税费以来，村组集体与农民成员之间的财产关系就更加松散不堪了。村组集体与村组成员之间的宅基地财产关系，仍然保留了共有财产的成分，但不是唯一的成分，也就是村组集体宅基地共有权与村组成员宅基地私有权之间的财产关系。

村组成员宅基地私有权向村组集体宅基地共有权过渡，已经形成一种发展趋势，这是不用担心的地方。村组集体与村组成员之间的宅基地财产关系，就是“统分结合”的物权关系。

2．宅基地用益权是中间等级的物权关系

论及土地物权的关系与等级制度，突破了不动产物权关系“二分法”的传统模式，提出“五分法”新理念。我们用“二分法”的传统方法来分析，肯定得不出什么完整的结果出来。运用“五分法”就一清二楚了。

运用“五分法”来分析的土地不动产权利构成如下。

第一类：土地所有权，指土地权利人对于自己的土地具备占有、使用、收益和处分的不受限制的权利。

第二类：土地用益物权，指主要土地使用权人对于他人的土地拥有占有、使用、收益的受限制的权利。

第三类：土地用益权，指次要土地权利人对于他人的土地拥有使用、收益或者占有、使用的受限制的权利，前者是租赁收益型用益权，后者是使用租赁用益权。

第四类：单一土地使用权，指一般土地权利人对于他人占有的土地仅有使用、并不用于谋取某种经济利益的受限制的权利。

第五类：土地占有权，指一般土地权利人直接从国家取得土地使用权、并不用于谋取某种经济利益的受限制的权利。

以上五类土地权，实际上代表了五个等级的土地权利，从权能、权质上分类，第一类为第1级，第二类为第2级，第三类为第3级，第四类为第4级，第五类为第5级。第1级为高级土地权，第2级、第3级为中级土地权，第4级、第5级为低级土地权。只有土地所有权人使用的是自己的土地，其他四种土地权利人利用的是所有权人的土地。

第二类、第三类土地权利，属于土地经营权或者建设用地使用权。

其中，农村宅基地用益权（占用权），属于使用权型用益权，并附带享用型土地使用权（土地享用权）的性质。同为住宅建设用地，农村宅基地的建设用地主要限于村民自用，或者在村组集体内部互换、赠与或者统一收集调配共用，不分土地使用期限。其建设用地使用权属于封闭式、福利式自有权利或者共有权利。城市的住宅建设用地，一部分是国家出让有偿使用的土地（主导形式），住宅用地有使用期限并可以依法自动续期使用；一部分是国家划拨无偿使用的土地（辅助形式），有使用期限并可以依法申请续期使用。

土地所有权中的土地使用权，是全能的、不受限制的土地使用权。当在土地所有权属于国家所有的条件下，其所有权才是真正绝对的、完全的、神圣的、永续性的和不得变更、转移、消灭的权利。

土地用益物权，是基本自主型土地使用权，主要受到国家限制的主导型土地使用权。

土地用益权、单一土地使用权，是非自主型土地使用权，主要受到国家和用益物权人限制的非主导型土地使用权。

土地享用权，也是非自主型土地使用权，主要受所有权限制的非市场主导型土地使用权。虽然在物权法中对于土地享用权不需要作出多少规定，但并不意味着完全没有物权地位。其实每个人使用最多的土地权就是土地享用权。农村宅基地、国家机关等单位的免费划拨地都是享用权。

附：五种土地权利简表

五种土地权利属相简表

权种权级权质权量权价产权适用

范围适用

体制主权人

所有权1

高级占有权不限大价固定式

统治权

管领权全国城乡土地统一规划使用与调度土地所有权国家集权制国家

中央

政府

使用权不限大价

收益权不限大价

处分权不限大价

用益

物权2

中级占有权小限中价定限

按产权归属确定土地占有与使用量农地承包

建设用地定期承租生产经营权

共有权

使用权小限中价

收益权小限中价

用益权*3

中级占有权中限小价定限

可与房屋同租宅基地免费或付费

继承人

使用人

使用权中限小价

单一

使用权4

低级使用权大限微价定限

非营利范围土地划拨或者其他使用人

享用权5

低级占有权大限微价公益非营利性土地无偿使用享用人

说明：

*土地用益权，列举了以占有、使用两项权能为标志的使用权关系，包括农村宅基地用益权在内，但其同时是享用权。

为什么中外物权法均不重视不动产物权关系“五分法”以及动产物权关系“四分法”？这可能涉及法律条文编制问题，立法者往往是现成法中有什么编什么，并抓住重点舍弃其余，拔高或者贬低物权等级的在所难免。

第577章 当代物权法百科全书小辞典初稿569-1

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