第575章当代物权法百科全书小辞典初稿567-1

当代物权法百科全书小辞典初稿567-1

宅基地用益权

一、宅基地用益权

1．基本定义

宅基地用益权，亦称宅基地占用权，通称宅基地使用权。是指农村村民依土著身份权、集体共有权、基本居住权取得的村民家庭私有建设用地之占有、使用的既定权利，但又可以视之为农民集体组织共有权利的一种变态形式，或许是共私兼顾型永久性建设用地使用权。作为农村建设用地一个最大的品种，同样包括宅基地的地表权、地上权、地下权、地役权、附属设施利用权、不动产共有权和专有权、被征收受补偿权、可传承权、可赠与等一系列相关的权利，并且是无限期或者永久性土地使用权。宅基地使用权主要由所有制制度和制度物权法规范与调整，所有权制度、用益权制度和普通物权法、担保物权法是其通用工具。

物权法第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”

人上述规定包含有以下几层中心思想。

第一，宅基地是归农民集体共有的一般分配给个人无限期的土地。

宅基地原本为私有财产，经过土地改革和农民集体化的整合，变为农民集体共有的财产。新分配的宅基地，更是从农民集体组织的荒地、自留地、自留山和空闲的宅基地等土地中取得的。

农民历来是集群、集村落而居，村上人口是持续增长、生生不息的，而宅基地需求量是不断增长、供应缺口不断加大的。法律上将私有财产整合为集体共有财产，将个体的排他权整合为集体的排他权，将宅基地的个别使用可以调整为共同使用，可以达到节约土地资源、合理利用土地和集约用地、爱惜用地、专地专用、和睦相处等立法目的，符合农村现代化建设的发展趋势与基本要求。

第二，宅基地使用权人，泛指集体和个人之两种住宅建设用地使用权人。

物权法把“宅基地使用权”单独列为一章，与上一章“建设用地使用权”区分开来了。这样容易误认为“宅基地使用权不是建设用地使用权”。而从土地管理的门类上来划分，宅基地使用权是另类的建设用地使用权。《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号）将全部的土地分为农用地、建设用地和未利用地三大类型，其中编号253是农村宅基地，编号254是空闲宅基地，均属于第二大类型“建设用地”。

由于宅基地既可以统、又可以分的功能，故宅基地使用权人，泛指集体和个人之两种住宅建设用地使用权人。前一种宅基地使用权人所建造的住宅，可以是集体的，也可以是私人的，目前基本上是私人的。后一种宅基地使用权人所建造的住宅，全部是私人的。

第三，宅基地使用权是福利社会主义的享用型土地用益权。

宅基地与自留地、自留山这几类农村土地，是新中国最早实施的一批福利社会主义的土地，是由上世纪50年代人民公社化时确立并实施至今的无偿使用型土地。自从2006年全国取消农业税费以来，农村的承包地也成为无偿使用型土地。至此，全国农村的全部土地均成为享用型福利社会主义的土地。

宅基地使用权是法定的占有权和使用权，但无收益权和处分权。比较之下，宅基地使用权比国有建设用地使用权低一个物权档次，属于享用型“用益权”。

第四，宅基地使用权属于限制流转程度最高的一类建设用地定限物权。

根据土地管理法和国家政策的有关规定，土地的利用必须符合国家对土地的用途管制。农民取得宅基地，必须依法办理有关手续，不得超量多占，也不得违反有关规划，改变土地用途。有的地方存在多占宅基地现象，造成土地浪费和侵权现象，必须依法予以纠正。

作为一种福利型即基本无偿使用型建设用地，属于限制流转程度最高的一类建设用地，现阶段宅基地实行“一户一宅基地制”、专地专用制、限量审批供给制，宅基地不能用于抵押和私自转让。特定情势下的宅基地互换、房屋出租、正常情况的继承、受遗赠，以及因国家征收后或者因自然灾害毁损后的重新分配等流转办法，是受严格限制的有限类型的流转办法。

宅基地、自留地、自留山一直是农民家庭私有类土地使用权，但现行的法律认定为“也属于集体所有”，实际上农村集体历来不像是土地所有权人，也不像收益租赁权人即土地出租权人。只不过是，宅基地之大多数是从集体式空闲地或者其他类型土地中分配转化为家庭建设用地得来、在特定情势下（如国家征收土地时）是可以调剂余缺的。自留地、自留山是从原人民公社集体之耕地、园地和荒地中分配得来用于家庭菜地、园地的。这种共私兼顾型土地使用权，私有成分浓厚而共有成分淡薄。跟城市物业小区共私兼顾型土地使用权相比，有土地来源上、是否无偿使用土地的差别和共有面积比例有大小之分等方面的差别。

二、关于用益权

所谓用益权，是指用益权人对公有的或者共有的、他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用的权利或者使用、收益的权利。用益权以使用租赁物权关系或者以收益租赁物权关系为物权调整关系。

宅基地用益权，就是用益权人对于农村共有的住宅建设用地依法享有占有、使用的权利，归属于长期的或者无限期的使用租赁物权关系，主要以无偿使用的福利型经济用地专门授予农村居民，并可传承继承的不动产权利。因为一般不存在收益权这项项重要权能，应当比用益物权低一个物权等级。基于法制目的，宅基地用益权，是用于保障农村居民基本的居住权和私人房屋所有权而设立，但宅基地使用权仍然保留了共有制的成分，淡化了私有制的成分。

土地管理法第62条第2款规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”要求村民居住权的设立要以符合乡镇区域土地总体规划的要求，全面实行“一户一宅基地制”、专地专用制、限量审批供给制、基本的无偿使用制（类似于划拨制）、国家征收补偿制、住宅与附属设施一体化制、附属设施用途多样化（可作猪圈、牛栏、鸡舍、仓库等用途）制。中国人多地少，土地资源越来越稀缺，只有严格土地用途，控制建设用地总量，努力保护耕地，才能有效地保护和合理利用土地资源，实现优化配置，遏制贪占多得等违法行为。宅基地的用途是专地专用制的，是依据农民的身份权、集体成员权、土地共管权和一定的居住权兼宅基地使用权而设立的专有权利。因此上，农民取得宅基地使用权，必须依法办理有关手续，不得超量多占，也不得违反有关规划、改变土地用途。有的地方存在的多占宅基地，造成土地浪费的情况应当予以纠正，广大干部群众都可以参与监督执行。

宅基地需纳入统一的建设用地管制制度，统筹规划、统筹分配、统筹兼顾、统筹物权等已经成为常规管理办法。宅基地分配与享用权，宅基地的地表权、地上权、地下权、地役权、附属设施利用权、不动产共有权和专有权，以及宅基地互换权、房屋出租权、房屋互换权、传承继承权、被征收补偿权、家庭人员居住权等权利，遂成为农村宅基地用益权人基本的物权元素。在这些权利中包含了宅基地用益权人应当履行的义务。如新农村建设中，要求各户住宅及其附属设施集中建设，以集中建楼房为主，限制单户别墅和独门独院建设，各户的房屋面积和高度宽度基本相等并受到城镇规划的指导，外墙的装饰一致，道路与绿化带整齐划一，既美观大方又集约用地。新农村小区与城市物业小区的物权关系有了相通的许多方面，如建筑物区分所有权关系、相邻关系、地役权关系等等，也适用于物权法的相关规定。

宅基地用益权的物权关系主要由特别法确定之，民法、物权法等民商事法律只是概略性规定。其用益权的物权关系，一般不适用于收益租赁型用益权即“使用、收益”型用益权，比较适用于使用租赁型用益权即“占有、使用”型用益权。

三、行使宅基地用益权的注意事项

农村居民行使宅基地使用权，应当注意以下几个主要问题：

第一，宅基地所有权不得转让。现行的物权法等法律规定，任何土地所有权不得转让，包括农民集体的宅基地所有权在内。如果国家因公共利益需要征收农民的宅基地，属于半强制性的赎买宅基地，与平常物权交易中的转让性质是不一样的。

第二，宅基地使用权不得抵押。鉴于中国土地资源十分紧缺又人口众多等情势，且宅基地使用权完全是福利性质的民权，宅基地商品化运作的条件不成熟。抵押宅基地无异于隐形的变相的买卖宅基地，对于国家统一的土地规划管理制度会产生很大的冲击，且城乡居民之间不公平现象十分突出，种种迹象表明现阶段中国广大农村不宜于允许宅基地抵押与隐性转让。

第三，宅基地使用权应当建立健全统一的不动产登记制度。宅基地使用权是一种永久性的建设用地使用权，中国人口的大多数人拥有这种特殊的优惠的权利。为了便于国家建设用地的统一规划与管理，为了维护广大农民长远的根本的利益，建立健全统一的不动产登记制度是很有必要的。物权化方向上，宅基地登记制度应当从“登记对抗主义”向“登记生效主义”过渡。

对于每个宅基地使用权人来说，登记总比不登记的好，可以说是有益无害的。现从中央到地方，土地管理的架构一直延伸到行政村一级组织，连村级也有土地监督员，各种违法用地现象无所遁形。全国各地城镇化、工业化建设风起云涌，征地拆迁工作全面展开，被征收宅基地的权利人面临着持证得补偿费的现实问题。宅基地类似于划拨地，但当事人没有获得“划拨决定书”，很多人甚至于是通过口头通知取得的宅基地使用权。村组织和村民都应当主动地向当地的房地产登记管理机构申请登记，包括宅基地使用权的设立登记、变更登记和注销登记。所谓有恒产者有恒心，关键在于登记制度的深入人心与具体落实。

限于一些客观条件的困难，中国的宅基地用益权制度即宅基地使用权制度，总体上是良好的，但缺点是有的。在物权制度化民主化过程中，相信国家会尽力而为，逐渐解决一些法律疑难问题，努力维护广大的宅基地用益权人的合法权益，让他们能够得到更多更好的实惠。

第575章 当代物权法百科全书小辞典初稿567-1

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