第52章当代物权法百科全书小辞典初稿48-1

当代物权法百科全书小辞典初稿48-1

不动产登记资料主要查询人员

一、基本理念

物权法第18条关于“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”的规定，是个笼统的抽象规定，或者相当于折中式的指导性意见。

不动产登记资料的查询，公职人员的查询对象范围甚至多于民事人员的查询对象范围。实质上，这种规定是行政法、专门法等制度物权法在普通物权法的再现，均属于指导性的查询办法。随着形势的发展，不动产登记资料查询的公开性程度会相应的加强，全开放的范围也会相应的扩大。大多数人会形成共识，不动产登记资料的开放一般是利多弊少的，关键在于需要不断的总结经验，解决一些技术上的措施，逐步形成完善的不动产登记资料开放制度。

根据本法本条款规定，不动产登记资料主要查询人员，是指权利人、利害关系人。

1．权利人及其查询权。所谓“权利人”，亦称产权人，应当是指对登记的不动产享有所有权或他项物权的权利人及其代理人。这种查询权人，应当是直接的、普遍的查询权人。权利人申请异议登记、更正登记、变更登记、注销登记时，均可向登记机构从不动产登记簿册中进行查询、复制资料。登记机构应当尽量满足权利人的查询要求，不得拒绝和故意拖延时间。

2．利害关系人及其查询权。所谓“利害关系人”，应当是指对登记的不动产有现实利益关系，并有可能因登记结果的变动而对其利益产生一定影响的人。这种查询权人，应当是间接的、特殊的或者另类的查询权人。除了民事主体之类的利害关系人以外，公事主体的利害关系人是很特殊的查询权人。两种查询权人的本质区别在于，民事主体之类的利害关系人一般因经济关系而申请查询，其权限是低于登记机构和公事主体的利害关系人的。公事主体的利害关系人一般因政治关系而申请查询，其权限一般是既优于登记机构、又优于民事主体之类的利害关系人的。

根据利害关系人的性质和查询重点，概括为以下几类查询权人。

一是物权关系的利害关系人。不动产交易人为证实产权证的真实性而申请查询；发生物权纠纷后要求更正登记、注销登记或者变更登记的物权关系人申请查询。这种利害关系人比较普遍，往往涉及人数众多，有些利益关系是很大的利益关系。如被征地、被拆迁人因被征地、被拆迁的面积等或者对于安置房、安置地等发生争议，被迫申请查询。

二是法锁关系的利害关系人。担保物权人或者反担保物权人为证实产权证的真实性而申请查询。

三是管理关系的利害关系人。土地、河流、森林、草原、矿产资源管理和房屋管理等管理部门，为查实相关的资料数据而向登记机构或者产权人调查。

四是纪律关系的利害关系人。纪检、监察、督察、公安等纪律部门，为查实相关单位、个人的资料数据而向登记机构或者产权人调查。

五是司法关系的利害关系人。人民法院、仲裁机构，为查实相关单位、个人的资料数据而向登记机构或者产权人调查。

六是社会关系的利害关系人。社会上的举报人，不一定与拥有不动产的当事人发生物权关系、法锁关系和管理关系，本着社会责任感、正义感在掌握部分证据后，为掌握全面的、准确的证据而向登记机构申请查询或者向产权人调查。

二、一般分类

登记资料主要查询人员如下。

（一）土地登记资料的查询人员

关于土地登记资料的查询人员，主要法律依据是《土地登记资料公开查询办法》和《土地监察暂行规定》。

1．土地行政查询人员：县级以上人民政府国土资源主管部门负责人员，土地监察人员。

依据：国土资源部《土地登记资料公开查询办法》第4条，国家土地管理局《土地监察暂行规定》第14条。

《土地登记资料公开查询办法》第4条规定，县级以上人民政府国土资源主管部门（简称查询机关）负责土地登记资料的公开查询工作。查询机关根据工作需要，可以委托有关单位具体承办土地登记资料的公开查询工作。

《土地监察暂行规定》第14条的规定更加强硬：“土地管理部门依法行使土地监察职权，有权采取下列措施：（一）查阅、复制与土地监察有关的文件、资料；（二）要求监察对象提供或者报送有关的文件、资料以及其他必要情况；（三）可以进入土地违法现场察看和测量，并询问有关人员；（四）对依法受到限期拆除新建的建筑物和其他设施的处罚但继续施工的单位和个人的设备、建筑材料予以查封；（五）其他依法可以采取的措施。”

2．机关人员：国家安全、公安、检察、审判、纪检和监察相关人员。

依据：国土资源部《土地登记资料公开查询办法》第2条第（2）第3项。

《土地登记资料公开查询办法》第2条第（2）第3项规定，国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。

3．土地代理登记人员：土地登记代理机构及人员。

依据：国土资源部《土地登记资料公开查询办法》第2条第（2）第2项。

《土地登记资料公开查询办法》第2条第（2）第2项规定，土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料。

4．其他人员：土地权利人和关系人。

依据：国土资源部《土地登记资料公开查询办法》第2条第（2）第1项。

《土地登记资料公开查询办法》第2条第（2）第1项规定，土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料。

以上是关于土地原始登记资料、登记资料的查询、查阅和复制的规定。关于房屋、建筑物原始登记资料和登记资料的查询、查阅和复制的规定，目前有许多空白。如《城市房地产管理法》仅规定城市房地产权属登记，没有规定城市房地产原始登记资料和登记资料的查询、查阅和复制的规定。那么，物权法是否开了此门类的先河？既是如此，应当视为一件幸事，大可不必紧张。

（二）房屋登记资料的查询人员

关于房屋登记资料的查询人员，主要法律依据是《房屋权属登记信息查询暂行办法》。

2006年10月8日住房建设部公布《房屋权属登记信息查询暂行办法》第8条规定的原始登记凭证查询范围是：

（一）房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关原始登记凭证；

（二）房屋继承人、受赠人和受遗赠人与该房屋权利有关原始登记凭证；

（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；

（四）公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；

（五）仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；

（六）涉及本法第九条规定情形的，可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。

第9条规定的原始登记凭证查询范围是：涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属信息登记信息，须经国家安全、军事等机关同意后方可查询。法律法规及有关规定不宜公开的房屋权属登记信息，其查询范围和方式按法律法规和有关规定办理。

土地、房屋登记资料的主要查询人员各有其侧重点。因为土地权属方面的违法乱纪活动比较猖獗，参加查询的公职、执法人员较多，查询的频率较高。房屋产权交易方面比较活跃，参加查询的客户私人与单位较多，查询的频率并不高。

（三）查询事项

国土资源部2002年制定的《土地登记资料公开查询办法》，规定了以下主要事项：

一是关于查询范围和有权查询的单位、个人。土地登记资料是指：（1）土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图；（2）原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。原则上，对于第（1）项规定的土地登记结果，任何单位和个人都可以依照本办法的规定查询。对于第（2）项规定的原始登记资料，有权查询的单位和个人是：土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记材料；国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查，处理案件有关的原始登记资料。

二是关于常规查询机关。县级以上人民政府国土资源行政主管部门负责土地登记资料的公开、常规查询工作。其他的查询机关，为非常规的专职的查询机关。

三是关于查询程序。查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明，并填写查询登记表。查询人为法人或者其他组织的，应当提交单位的证明文件。查询原始登记资料的，除提交前款规定的材料外，还应当按照规定提交有关证明文件。查询人查询土地登记资料，应当在查询机关设定的场所进行。任何单位和个人不得擅自将土地登记资料带离设定的场所。查询人在查询时应当保持土地登记资料的完好，不得对土地登记资料进行圈点、划线、注记、涂改或者拆页，亦不得损坏查询设备。查询人可以阅读或者自行抄录土地登记资料。应查询人要求，查询机关可以摘录或者复制有关的登记资料。查询机关摘录或者复制的土地登记结果，查询人请求出具查询结果的，查询机关经审核后可以出具查询结果证明，并加盖查询机关印章，注明日期。查询结果复制无效。对无土地登记结果的，应查询人请求，查询机关可以出具无土地登记记录的书面证明。涉及到国家秘密的土地登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。查询土地登记资料所发生的费用由查询人负担。该规定第14至第16条，对于违反规定的行为，作出了处罚的规则。此外，关于林木和林地权属登记管理与查询办法，登记机关应当公开登记档案，并接受公众的查询。

关于单位、个人房屋等建筑物的查询办法，由于情况比较复杂，立法上有一些难度，目前还存在一些空白点。关键在于，要在当事人的隐私权与公众的知情权上作出一个适当的区分。鉴于中国以权谋私、以权谋房的现象非常恶劣的情势，除了加强登记管理和执法机关的查询权以外，官员不动产申报公开和法律赋予举报人以方便的查询权是很有必要的。

第52章 当代物权法百科全书小辞典初稿48-1

第52章当代物权法百科全书小辞典初稿48-1