第53章当代物权法百科全书小辞典初稿49-1

当代物权法百科全书小辞典初稿49-1

更正登记与异议登记

一、基本概念

更正登记与异议登记，是加强不动产登记审核、事前预防与事后处理、及时补救和应对不测主张的重大举措，是保证登记质量与如实反映情况的必要条件之一，也是衡量不动产登记正确性推定效力的一种最常用的判定方法。申请登记人和登记机构都有责任把好质量关，任何单位与个人均有权要求当事人、登记机构改正错误，举报各种违法乱纪行为。对于异议登记，申请人要有理有据，要把握时机和分寸，否则需要承担除权的后果甚至于申请不当的民事责任。

更正登记，就是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时又是对真正权利的初始登记。不动产的预告登记、初始登记、设定登记、变更登记、注销登记等，发生登记权利与真正权利不一致的状态后，均有可能发生初始登记。

异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿的权利所提出的异议记入登记簿。其法律效力在于：登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，登记权利人在一定期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。异议登记也使得不动产物权处于不稳定状态。因此，异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。利害关系人滥用异议登记请求权，也是法律所不许可的。

为了纠正不动产登记簿记载的错误，不动产权利人、利害关系人都可以针对其中的错误项目申请更正登记。权利人书面同意更正登记、有证据证明登记确有错误的，登记机构应予以更正。无论是权利人、利害关系人哪方提出更正登记，只要满足以上条件，均可由登记机构予以更正。此法叫做“更正登记”。

另外一种情形，不动产登记簿记载的事实上的权利人以及利害关系人，为了得到事后救济，即补救措施就是将自己的主张诉诸于登记机构。但登记机构不能擅自作主。在正式异议登记之前，申请人需要在规定的时间内，向法院提起行政仲裁，否则，申请人的异议登记自动失效。此法叫做“异议登记”。

异议登记是在原登记之上，包括第一次登记之上和更正登记之上的另类登记。第一次不动产登记的申请人，是不动产的权利人；更正登记的申请人，可能是不动产的权利人，也可能是不动产的利害关系人，也可能是二者皆有；异议登记的申请人，可能是事实上的权利人或者利害关系人，也可能是其他的人。这一类人的动机目的是不一致的，有善意的，也有恶意的；有意见正确的，也有意见错误的；有主观犯错的，也有过失犯错的。但是无论是哪种情形，只要是因为异议登记造成权利人损失或者损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。请求损害赔偿的方式方法是可以选择的，有双方协商、司法调解、仲裁机构裁决、法院判决等形式。

物权法第19条详细地明确规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应予以更正。”“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

前款规定的是更正登记，后款规定的是异议登记。更正登记的效力优于异议登记的效力，而异议登记是在双方未达成协议的情势下的变通式登记。关键在于划清申请人的权利与义务，慎重地运用自己的请求权，不要对不动产登记簿记载的权利人造成妨害，否则需要承担民事责任。

二、一般分析

（一）更正登记

更正登记，亦称补正登记，是不动产事实权利人或者利害关系人认为登记薄记载的事项错误的事后申请补正登记，或者不动产登记机构主管部门发现记载的事项错误的事后补正登记。属于不动产“其他登记”范畴，是完善不动产登记制度的重要组成部分和必不可少的举措之一。

1．土地的更正登记

土地的更正登记是相当严格的补正登记，因为土地管理涉及到国家的制度物权法和重大管理政策，国土资源行政主管部门和人民政府直接介入与干预的情形比较普遍。

（1）主管部门与人民政府直接介入更正登记

国土资源行政主管部门发现土地登记薄记载的事项错误的事后补正登记，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定的期限内办理更换或者注销原土地权属证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权属证书废止。更正登记涉及土地权属的，应当对更正登记结果进行公告。

（2）土地权利人申请更正登记

土地权利人认为土地登记薄记载的事项错误的，可以持原土地权属证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。

（3）利害关系人申请更正登记

利害关系人认为土地登记薄记载的事项错误的，可以持原土地权属证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。

土地登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

2．房屋的更正登记

（1）房屋登记机构的更正登记

房屋登记机构发现房屋登记薄的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定的期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

（2）权利人的更正登记

权利人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记薄记载错误的材料，申请更正登记。

房屋登记簿确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。

（3）利害关系人的更正登记

利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记薄记载错误的材料，申请更正登记。

（二）异议登记

异议登记，指事实上的权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误，而不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，申请人为了坚持自己的主张和维护自己的利益向不动产登记机构申请的事后补正登记。属于不动产“其他登记”范畴，是完善不动产登记制度的重要组成部分和必不可少的举措之一。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正，排除了关系人合作的可能。为了得到事后救济，即补救措施就是将自己的主张诉诸于登记机构。但是，登记机构不能擅自作主。在正式异议登记之前，申请人需要在规定的时间内，向法院提起行政仲裁，否则，申请人的异议登记自动失效。此法叫做“异议登记”。

1．土地的异议登记

利害关系人认为土地登记薄记载的事项错误，而土地登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记薄记载的权利人。

异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利人变更登记或者设定土地抵押权。

2．房屋的异议登记

利害关系人认为房屋登记薄记载的事项错误，而房屋登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。

异议登记期间，房屋登记薄记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。

3．异议登记的司法处理

异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者不动产登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。

有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记薄记载的权利人可以持相关材料申请注销异议登记：（1）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；（2）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；（3）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。

人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。

司法、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况，提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利人为他人善意取得的除外。

第53章 当代物权法百科全书小辞典初稿49-1

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