第51章当代物权法百科全书小辞典初稿47-1

当代物权法百科全书小辞典初稿47-1

不动产登记资料开放

1．不动产登记资料的开放

不动产登记资料的开放，这里指的是在民商事范围内，对于相关的权利人、利害关系人查询、复制登记资料等了解信息的开放。对于司法机关、行政部门的开放，应当公事公办、特事特办，实行全方位开放。对于举报人的开放，应当尽量为其提供方便。但涉及国家重要事密、商业秘密和个人隐私部分的资料，需要在特定的职权人在特定的权限范围内查询、复制登记资料，以便于取证。目前，关于中国不动产登记资料的开放，总体上不属于面向全社会的“无限度”的全开放类型，应属于“有限度”的半开放类型。

不动产登记资料的开放的主要意义，一是与法制国家接轨。总体上说，大多数国家允许资料开放、大家查询，值得中国仿效。瑞士民法典规定，任何人有权获悉，在不动产登记簿上登记的不动产所有权人为何人。经初步证据证明为利益关系者，有权请求查阅不动产登记簿或就此制作内容摘要。任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩。日本不动产登记法规定，任何人都可以缴纳手续费，而请求交付登记簿的誊本、节本或地图及建筑物所在图的全部或一部的副本。并且，以有利害关系部分为限。二是遵守不动产登记适度公开原则的必要措施。这个原则是在知情权与隐私权中作出一个适当的区分。知情权，有公众的知情权、利害关系人的知情权、纠正登记错误的知情权、反腐倡廉的知情权，都需要作出一个适当的区分。隐私权，分为公务员的隐私权、其他公职人员的隐私权和利害关系人的隐私权、普通公民的隐私权等两个部分的隐私权。凡是涉公的隐私权应当偏小，凡是涉私的隐私权应当适当放大；凡是涉及到防腐反腐方面的隐私权，应当适当地予以剥夺。三是可以堵塞某些制度上的漏洞。在中国，除港澳台地区以外，绝大多数地区没有实行官员财产申报制度，一些腐败分子肆无忌惮地利用脏款大肆购置不动产，不动产登记资料开放制度建立健全后，可以在一定程度上弥补官员财产申报制度的欠缺，即使是官员财产申报制度建立起来后也是如此。一些地方官员违反法律规定利用工作之便入股煤矿、铁矿、金矿等矿企，是典型的官商勾结模式，虽然经过几次严厉打击，仍然死灰复燃，并且地方保护主义的抱团化腐败非常顽固，不动产登记资料开放制度建立健全后，可以方便群众查实、检举这些害群之马。

最近几年来，一些地方的登记机构积极配合查询人，从而挖掘出一些土地、房屋等方面的大硕鼠——所谓的新地主恶霸、房姐房婶房奶、房哥房叔房爷，挖掘出利用几个假户口、****囤房圈地、贪污受贿的大蛀虫，震慑了违法犯罪分子和贪污受贿分子，取得了很大的成效，广大公民拍手称快。长期以来，很多官员长期以来拒绝申报自己与家庭财产，在全开放查询的条件下，仍然找到了腐败分子的蛛丝马迹，依托群众的力量，很快就把一些隐藏很深的贪官污吏拉下了马。然而，在不动产登记资料的开放制度不完善的情势下，有的地方以保护个人（官员）隐私权为借口，阻扰群众查询、网络反腐，让贪腐官员逍遥法外。

所有护假、护私、护贪的行为，都是违反物权法规定的。物权法第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”原则上肯定了权利人、利害关系人的申请查询权和知情权，任何单位与个人不得以任何借口来剥夺这种权利。如果说，登记机构应当提供而拒绝提供查询方便，一般要负民事责任，有的需要负行政责任甚至于刑事责任。

全开放类型，指相关的不动产登记资料可面向全社会各种人员查询、查看、誊写、抄录、复制、复印，登记机构有义务提供便利。如瑞士民法典规定，任何人都有权获悉，在不动产登记簿上登记的不动产所有权人为何人。经初步证据证明为有利益关系者，有权请求查阅不动产登记簿或请求就此制作内容提要。任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的提抗辩。

半开放类型，指相关的不动产登记资料可面向权利人、利害关系人查询、查看、誊写、抄录、复制、复印，登记机构有义务提供便利。如日本登记法第21条规定，任何人都可以缴纳手续费，而请求交付登记簿的誊本、节本或地图及建筑物所在图的全部或一部的副本。并且，以有利害关系部分为限，可以请求阅览登记簿及其附属文件或地图及建筑物所在图。登记事项无变更、某事项未登记、登记簿誊本或节本的记载事项无变更的证明，亦同。日本的半开放类型，是专门对查询内容限制的，对于查询人并不限制。而中国的半开放类型，是既对查询人也对查询内容限制的。

所谓“权利人”，是指对于已经登记的不动产享有所有权、使用权或他项物权的人，是不动产登记簿中的“户主”或者其他权利人。房屋所有权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人、地役权人、农村土地承包权人，以及不动产抵押权人、与该项不动产相关的债权人等，均为不动产登记簿上的权利人。

所谓“利害关系人”，是指与登记的不动产有一定现实利益或者未来利益关系的几类人，包括与此不动产发生商务、物权关联的洽谈人、准客户或者准业主、准变更物权人、抵押权人、受馈赠人、受遗赠人，甚至包括相关的行政机构工作人员。总之，是除了不动产登记簿中的户主以外的利害关联人。

根据匈牙利的经验，对于登记信息的查询，一方面要保证信息的公开、透明，保证公众的知情权；另一方面也要为产权人保密，保护其私人信息。可供查询的信息是有限的，一般是按照不动产的地址查询，可以了解到不动产的产权归属等，但对于产权人有多少不动产以及交易时间、价格等，则不予提供①。

实质上，中国关于不动产登记资料的查询，是实行两条腿走路的方针。所谓实行两条腿走路，包括两层意义：一是公事主体与民事主体各司其职，各走各的查询路径；二是在民事主体方面，采取权利人与利害关系人各走各的查询路径。总体上，公事主体的查询权利、范围大于民事主体，权利人查询权利、范围大于利害关系人。

国土资源部《土地登记资料公开查询办法》是比较系统的不动产登记资料公开查询办法，主要的查询权利人是：（1）公事主体的查询权利人。主要有土地行政查询人员，国家安全、公安、检察、审判、纪检和监察相关人员，土地登记代理机构及人员。（2）土地权利人和关系人。土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料。

2．查询登记资料的机制

中国的不动产登记资料查询与公开，类型上将从半公开型向公开型过渡，机制上从半灵活型向全灵活型过渡。关键在于，全国的公职人员个人与家庭财产申报制度执行并制度化以后，全国数以亿计的公职人员的所有不动产和主要的动产全部在于登记资料和被大众广泛查询的对象，会向不动产登记资料查询公开化迈进一大步。

不言而喻，申请查询、复制登记资料，是要设定一定的人物、一定的事物和一定的条件的，简称“三个一”。

一定的人物，是指权利人、利害关系人，他们或者与不动产登记簿中所记载项目有一定的利益关系或利害关系。

一定的事物，是指上述一定的人物针对不动产登记簿一部分或全部项目有关联，即不动产登记簿的内容要与他们需要查询、复制的东西要对口。

一定的条件，是指一定人物资格的条件、一定事物对口的条件、一定程序符合要求的条件。

申请查询、复制登记资料，是分资格、分门类的。假如是不动产登记簿中的权利人，尤其是“户主”，申请查询、复制登记资料时，应当有优先照顾的资格。其他人、利害关系人一般应当在“户主”的陪同下进行申请查询、复制登记资料。如果有例外的情况，就是——法院执行人、纪检和监察人员可以凭单位介绍信，直接向不动产登记机构索取、查询、复制登记资料。国家安全、公安、检察、审判、纪检和监察相关人员申请查询、复制登记资料，有优先权资格。土地资源管理部门、城镇房地产管理部门和工作人员申请查询、复制登记资料，也有优先权资格。

新闻机构、新闻记者和研究人员申请查询、复制登记资料，应当限制在一定的范围内，尽量以不打扰不动产登记机构为宜。

其他的“边缘人”，如政府部门和工作人员申请查询、复制登记资料，也应当有个限度，如限制在审计部门、统计部门，限制申请查询、复制登记资料的内容和次数。此问题尚待探讨。

申请查询、复制登记资料，是开放性的具体事务。登记机构是否要在开放过程中保守权利人的商业秘密、何为商业秘密、怎样保守商业秘密，这里面还有很多文章要做，还有许多技术措施需要研究，还有一些思想工作也要跟上去。

申请查询、复制登记资料，到底是以“放宽要求”为主轴，还是以“从严把关”为主轴，到底孰优孰劣，也是需要研究的问题。

3．问题的争议

不动产登记资料开放敏感性强，操作上有一定的难度，故对于开放、半开放、不开放问题上产生争议是必然的。

立法机关在征求意见时，主要存在两种意见针锋相对。一种意见是任何人都可以查询和复制，所有的社会公众都可以查询。主要是基于以下三个理由。一是，物权公示的目的就是要公开登记资料，让社会公众都知道物权归属的状况。二是，如果权利人选择进行登记，登记本身也就表明他并不把所要登记的内容作为个人隐私，登记资料也不属于商业秘密。三是，如果部分人可以查询、复制，而另部分人不能查询、复制，就要作出限制性规定，实际操作中所需成本较高。另一种意见认为，对于享有不动产物权而不想交易的权利人来说，没有必要使其不动产物权登记信息让社会公众都知道。对于想要受让不动产物权的当事人来说，也无需了解所有的不动产物权登记信息。因此，没有必要规定不动产登记资料向全社会公众开放。②

注释：

①全国****会法工委民法室编著《物权法（草案）参考》，第133页“立法资料”。

②全国****会法工委民法室编著《中华人民共和国物权法解读》第40页。

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