第50章当代物权法百科全书小辞典初稿46-1

当代物权法百科全书小辞典初稿46-1

不动产权属证书

一、不动产权属证书

不动产权属证书，指房屋所有权证、土地使用权证、房屋所有权抵押证、土地使用权抵押证等之类的产权及其内容记载的证书，里面记载的内容简明扼要，是几页纸的小册子，使用原件、复印件都很方便。其缺点是内容、证据资格和证据效力不如不动产登记簿。

物权法第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本条款表达了两层意义，一是不动产权属证书的定义，二是要求当事人正确填写和正确使用不动产权属证书。

正确理解本条款的含义，还应当从以下几个方面入手。（1）关于信赖不动产登记簿的交易安全、交易效率以及法律效力。不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该权利人享有该项权利，其权利的性质内容也以不动产登记簿上的记载为准。依据不动产登记所表现的物权即使不存在或性质内容与实际不符，对于信赖这项登记表征的物权而交易的民事主体，法律仍然承认其交易与该项真实存在时的交易具有相同的法律效果；（2）关于信赖不动产权属证书的交易安全、交易效率以及法律效力。不动产权属证书是不动产登记簿的所记载性质内容的外在表现形式，是权利人享有该不动产物权的证明。在物权生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状态，可以出示权属证书。物权关系人查询这种证书比查询登记簿更方便快捷。（3）关于两者之间的互证、质证或者及时纠正。不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿一致可以互证，否则就应当质证。质证或者及时纠正，指记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。一般而论，不动产权属证书上物权的性质内容是按照不动产登记簿记载的，一般不会产生牴牾。但由于登记机构的工作人员疏忽大意出发生差池。

不动产权属证书上的物权，除了权利人本身个性的物权以外，还有产权人所持登记簿在法定的最高年限内，具有产权公示权、排他权和法定的产权交易权或者租赁权、抵押权、典当权、赠与权、被继承权，以及相应的责任与义务。

不动产登记簿，指房屋所有权登记簿、土地使用权登记簿、房屋所有权抵押登记簿、土地使用权抵押登记簿等之类的证书，里面记载的内容比较祥细，包括所有的登记手续、办证手续一览无余，使用原件不方便。不动产权利人如果需要登记簿的证据，可以凭自己的身份证原件、产权证原件到登记机构复印一份，并在各页面加盖登记机构的公章、日期及注意事项，拿着复印件跟当事人、准权利人商谈。

登记机构所持登记簿在在法定的权限内，具有批评监督权、适度的公示权、勘正纠正权、保管保存权、自主的注销登记权、举报与作证权，以及相应的责任与义务。

一般而论，不动产登记簿具有比不动产权属证书优先的地位与等级。不动产权属证书是权利人行使自主权的通行证，具有证据资格和证据效力。不动产登记簿是关于不动产项目属于谁和相关内容的权威性记载，也是不动产权属证书的母本，不动产权属证书是子本。确定不动产登记簿证据资格和证据效力比不动产权属证书高一级，一是由于登记簿的权威性决定的，二是由于登记簿的技术性决定的，两者的统一，决定了登记簿比权属证书更可靠。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，通行的规则是由两大证据链组成的，一是不动产权属证书证据链，二是不动产登记簿证据链。无论是对于原权利人和新权利人、准权利人，最好两者并用，以获得完整的信息，进行安全的交易。

作为不动产的原权利人，其不动产权属证书，来源于不动产登记机构，登记机构在发给其权属证书时，已经有了不动产登记簿的记载。这种证据资格、证据链是完整无缺的。作为不动产的准权利人，包括个别的新权利人，要想获得完整的信息，进行完整的交易，并获得完整的权利，仅仅了解不动产权属证书是不够的，关键的一环，要查阅不动产登记簿。

当且只有当“两者并用”的原则生效、无瘕疵时，不动产的交易就可以顺利进行，避免不必要的纠纷。当不动产权属证书记载的事项，与不动产登记簿不一致时，此时需要弄清楚为什么不一致？是不动产权利人一方的原因，还是不动产登记机构的原因？本条款，为此作出了明确的界定，是谁的原因谁负责：是不动产权利人（权属证书）的原因，应当从这一方面着手解决；是不动产登记机构（登记簿）的原因，应当从这一方面着手解决。

当事人、准权利人看到产权证和登记簿的资料后，会将两种资料作比对。发现瘕疵以后，如果他们计较其中的瘕疵，事情也就告一段落。如果他们计较，双方当事人就可以依据本条款的规定，作出恰当的处理。

所谓两者并用的原则，有刚性的一面，也有弹性的一面。如果双方同意刚性的做法，则必须一板一眼地按照本条款的章法行事；如果双方同意弹刚性的做法，则必须将困难与问题摆在面前，一是一，二是二，先说断，后不乱。这需要双方之间签订君子协定，周瑜打黄盖，一个愿打，一个愿挨。但是，在原则性问题上不能让步，只能按照原则办事。

二、不动产权属证书的效力

物权法第17条，是通过法理推定，演绎出来的正确条款，具有法律的效力。揭示了不动产权属证书、不动产登记簿的证据资格、证据链条、证据效力。在两者并用原则之下，原权利人、当事人、准权利人、新权利人、登记人员均依据本条款进行实践中的法理推定，推定其证据资格、证据链条、证据效力。

推定效力之一：不动产权属证书与不动产登记簿完全一致，两者的证据资格、证据链条、证据效力是完全可靠的，OK。

推定效力之二：不动产权属证书与不动产登记簿不一致，两者的证据资格、证据链条、证据效力是不完全可靠的。其中，不动产权属证书有误，并且没有证据证明不动产登记簿确有错误，结果以不动产登记簿为准。

推定效力之三：不动产权属证书与不动产登记簿不一致，两者的证据资格、证据链条、证据效力是不完全可靠的。其中，有证据证明不动产登记簿确有错误，结果以不动产权属证书为准。

以上推定本条款相关效力的三种基本形态。在现实生活中，可能会发生出乎意料的形态。譬如，某房屋产权证书中记载的房屋面积，比实际的面积少几平方米，而购房者并不计较这区区几平方米，一定要购买这套房子。那么，可能会产生第四种推定效力。

推定效力之四：不动产权属证书与不动产登记簿不一致，两者的证据资格、证据链条、证据效力都是不完全可靠的。其中，有证据证明不动产权属证书和不动产登记簿确有错误，结果以改正错误以后或者双方协议为准。

以上第一至第三种情形的推定效力，是物权生效主义的结果，物权法对于这种规定是当仁不让的。第四种情形的推定效力，是债权生效主义的结果，虽然有些离经叛道，而私下却大行其道。多年来，房地产开发商推出的商品房，往往出现“缩水房”，自己标榜的面积与实际不相符，房屋缩水面积大小不一。少数人对此不敢苟同，但是，多数人对此默认了。

以上第一至第三种情形的推定效力，是物权法本原的效力，主流的效力，是物权法定的表现，不能因为存在第四种推定效力而轻易否决前三种推定效力。本条款符合物权法定原则，符合不动产登记的两者并用原则，并且是代表本原的、主流的效力的原则，因此，不能轻易否定和推翻这种法定的原则。

以上第四种情形的推定效力，是债权法（合同法）本原的效力，为物权法辅助的效力，是债权法定的表现，不能因为存在前三种推定效力而轻易否决后一种推定效力。本条款虽然没有规定债权法定原则，也符合不动产登记的两者并用原则，并且是代表合同生效主义的原则，因此，不能轻易否定和推翻这种法定的原则。

如果以上第四情形公开推行，有何利弊？如果以上第四情形公开推行，就会由幕后走向台前，由潜规则走向正规则，将此统一起来统一执行。商品经济，是要赋予当事人一定的自由选择的，公开推行，直接目的，就是为了活跃商品经济，为了减轻交易成本，增加交易机会。当然，这个口子一开，权力寻租、经济腐化的问题有可能发生。

那么，我们可以设定一个条件，关于瘕疵（多于或少于），即权属证书、登记簿中100平方米标的的土地或建筑物的面积不能超过3%，权属证书、登记簿中200平方米标的的土地或建筑物的面积不能超过2%，权属证书、登记簿中300平方米标的的土地或建筑物的面积不能超过1%，权属证书、登记簿中300平方米以上标的的土地或建筑物的面积不能超过0。5%，权属证书、登记簿中500平方米以上标的的土地或建筑物的面积不能超过0。3%，权属证书、登记簿中1000平方米以上标的的土地或建筑物的面积不能超过0。1%，如何呢？当然，当然，这只是抽象的推定，细节、技术问题还有待于进一步探讨。

依据以上设定的条件（假设可行），超过以上指标，就要进行更正登记、更正发证以后再进行交易；其余的，是否先更正后交易，或者先交易后更正，或者只交易不更正，可以由当事人自主决定。

谈到权力寻租、经济腐化问题，无良商人巴结贪官的手法是各种各样的，至于让贪官少报面积少出钱，只是其中很小的一部分。比如，无良商人以特别低廉的价格出卖房屋给贪官，才是主要手段之一。

另外，我们还可以再设定一个条件，即公共财产的交易，包括国有资产、集体资产、公司资产和社团组织资产的交易，一律规定“有瘕疵的不动产权属证书、登记簿记需更正以后才能交易”。一般是涉及面积的、价格的及其他条件的从高掌握。

总之，只要存在商品经济，就会存在债权生效主义。债权生效主义，是贯穿于全部的商品经济过程和全部的财产权交易过程之中的。无论是哪种物权，只要与债权发生关联，就会在物权生效主义之上，附加一个债权生效主义。一切都有可能。

第50章 当代物权法百科全书小辞典初稿46-1

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