第354章当代物权法百科全书小辞典初稿350-1

当代物权法百科全书小辞典初稿350-1

建筑物空间利用通行权

一、基本概念

建筑物空间利用通行权，全称是建筑物构建物空间利用通行权，系指袋路中的不动产权利人之人物、动物及车辆通过或行过他人建筑物通道到达目的地的便利权或者地役权，是人们生产生活中必要的一类通行权。

楼宇之间、楼层楼梯之间、公路之间、构建物之间或者土地之间所产生的建筑物空间利用通行权，应为科学规划、业主让利和有必要性的不动产通行权，可以与土地利用权构建不动产联合或者利用通行权。

建筑物空间利用通行权的意义主要在于调解人员与车辆通行与限行的矛盾，解决建筑物空间封闭与开放的矛盾，调整建筑物所有权与利用权的结构，建立新型的相邻关系或者地役权关系，让有限的建筑物资源发挥出应有的效用，按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理建筑物空间相邻关系的相关问题。

袋路，就是袋地、袋建筑物之路，一般是指被土地、建筑物包围如口袋式的行人难、行车难之路。当公共道路（通道）、业主共有公共道路（通道）和私人公共道路（通道）被人为分割时，人员、车辆等通行就受到阻隔，因此需要确认、保护和利用建筑物空间利用通行权。袋路的习惯法原则与袋地的习惯法原则应当是性质相同的。所不同的是，袋路不光是包含了袋地，可能还包含袋建筑物，而且很多时候形成了联合的或者复合的通行权，以及更远距离的相邻关系，故这种物权价值就显得更高。

大陆法系一些国家或地区的民法规定，如果袋地是因为土地转让或分割而形成，袋地的权利人只能通行受让人或者让与人的土地而且无需支付偿金，但给他人造成损害的仍然需要赔偿损失。《法国民法典》第684条规定：“如因出卖、交换、分割或其他任何契约所产生的土地划分而造成他人土地的包围，其通道仅得在作为此类行为的客体的土地上要求取得。但在划分的土地上不能建立足够的通道时，适用第682条之规定。”第682条笼统规定了公益性通行权、各行业通行权、土地通行权、土地建筑通行权，通行权人“有权要求对相邻人的土地享有充分的通行权，以确保通达其本人的土地，但是，应当对由此造成的损害按比例给予补偿。”

日本和中国台湾地区“民法”规定，袋地的权利人于必要时，还可以在周围的土地上开设道路，但对于周围土地所造成的损害，应支付偿金。《日本民法典（物权法）》第285条还特地规定了“用水地役权”，包括单个或数个用水的通行权。先满足生活用水、后满足生产用水的需要。

建筑物空间利用通行权，包括单一的建筑物空间利用通行权和复合的建筑物空间利用通行权两种形式，也是现代人际社会频繁交往中开辟出来的新型的通行权。

单一的建筑物空间利用通行权，主要集中于业主相邻关系中产生的道路通行权、楼阁通行权、楼道通行权、电梯通行权和其他道路、通道、过道通行权，为业主的共有权、共管权、业主大会成员权或者另类地役权所规范与调整，适用于普通物权法或者习惯法规范与调整。

其中：所谓业主的共有权，是指业主对本楼层各业主共有的楼道、电梯的使用权与通行权，适用于加强型共管权、业主大会成员权的行使；所谓业主的另类地役权，是指业主从本楼阁通行至相邻楼阁所享有的地役权，是业主行使建筑物空间利用通行权的过渡性或者媒体性权利。此类通行权之法律适用问题，有法律规定的依法律规定，无法律规定的依约定，其他的依法理与习惯实行。

复合的建筑物空间利用通行权，主要集中于与业主或者房屋租用人、借用人有关联的过路人，或者说是相邻、隔邻、远邻关系的关系人因业务关系或者其他往来关系中产生的土地通行权、道路通行权加上楼阁通行权、楼道通行权、电梯通行权和其他过道通行权，为关系人临时的地役权所规范与调整，适用于普通物权法规范与调整。

其中：相邻、隔邻、远邻关系的关系人，于通行权一定时，无论是相邻或者隔邻、远邻关系，于法理上都应当一视同仁。所谓关系人，主要指向目标建筑物空间送货、洽谈业务的关系人，对于目标关系人的亲戚偶尔走亲戚不开展经济活动之类的可忽略不计。此类通行权之法律适用问题，有法律规定的依法律规定，无法律规定的依约定，其他的依法理与习惯实行。

其他的联合或者复合通行权还有：（1）在土地利用通行权上加建水泥公路，就形成了土地利用通行权和公路建筑物利用通行权之复合通行权；（2）在土地利用通行权上加建水泥高架公路或者桥梁、隧道、缆道，就形成了土地利用通行权和建筑物空间利用通行权之复合通行权；（3）在土地利用通行权上加建水泥水渠并隧道，就形成了土地利用通行权和建筑物空间利用通行权之复合通行权；（4）利用他人建筑物在楼宇之间、楼顶之间建设人物与货物或动物混合通道，或者利用现成的人物与货物或动物混合通道，均形成了建筑物空间利用通行权之复合通行权。

物权法第87条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”这里明指的是土地利用通行权，但不排除在一定条件下根据需要和可能进而设立和行使建筑物空间利用的通行权，或者联合、复合通行权。如在他人承包的土地上建设水泥公路、桥梁、隧道和引水渠道等等，对于土地承包人和其他土地使用权人都有利，都成了土地利用通行权和建筑物空间利用的通行权人。很多情势下，土地承包人不但不需要建设的通行权人给予毁损的农地补偿，而且还带头出资予以帮助。

二、法理基础

1．法理基础

建筑物空间利用通行权的法理基础，是在处理相邻关系“16字方针”原则基础上，把土地利用通行权与建筑物空间利用通行权、近邻通行权与远邻通行权联系起来一并理顺与处理。

尽管在传统物权法上并不怎么关注联合通行权，但是毕竟它是客观存在而不可回避的一类重要的通行权。特别是在大城市和发达城市中，每天车流滚滚而来，行人摩肩接踵，而行车难、行人难的问题日益严重，需要认真对待，不能说物权法没有明确规定就可以随意放弃不理它。按照物权法第85条规定的意思，法律、法规有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地的习惯来办理。或者给予法官以自由裁量权来酌情处理。

各种建筑物空间利用的通行权的法理基础与土地利用通行权的一些法理基础有相通的一面。最主要的法理基础也在于“不动产所有权限制论”或者“不动产所有权让权让利论”上。就是依据“按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”四项原则，对不动产权利人减去一部分权利、让出一部分权利，让通行权加上一部分权利、得到一部分权利，使得建筑物空间利用通行权安全行使与圆满成功。

各种建筑物空间利用的通行权的法理基础，均可源于建筑物空间的共有权或者享用权。尽管物权法本条款没有规定此类通行权，或许其他法或者习惯法对此会有表示的情形。日常生活中，需要我们串联起来解读。

城市规划小区人行通道、车行通道为业主共有，此项通行权为共有通行权，每个业主都有为他人提供通行便利的义务。楼道、过道、晒台及电梯间也为业主所共有，此项通行权亦为共有通行权，每个业主都有为他人提供通行便利的义务。物权法第六章规定，业主对建筑物及其附属设施享有共有和共同管理的权利；业主对共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

各种建筑物空间利用的通行权，是一个既古老又现代的命题。从远古到如今，“自己方便，与人方便”成为习惯法的通则。尤其是小区道路通行权，其公共性、公益性是越来越明显了，受益的人群也越来越多了。这种通行权，惠及的对象也不仅仅是小区的共有权人，许多隔邻远邻的享用权人也一样受惠。中国近年来实施的村村通公路工程，不仅仅关乎近邻的相邻关系，也关乎隔邻、远邻的相邻关系。

2．相关规定

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见（试行）》第101条规定：“对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可另开通道。”这是公序良俗型通行权的一个司法解释，尊重地方习惯法，进行折中处理。从这一司法解释中，完全可以证明建筑物空间上通行权的规定早已有之，只不过是我们没有注意到它而已。

以上司法解释，不是指土地上的通行权，而是指建筑物空间上的通行权，包括人行的通行权和车行的通行权，实际上已经超出本条款所规定的范围，融入了新型的通行权。问题在于，本条款所规定的土地上的通行权是“相邻关系的通行权”，司法解释所规定的建筑物空间上的通行权是“业主关系的通行权”，立法者为了谋篇布局的通顺，忽略了后一种通行权。笔者认为，这是机械主义的办法，是不合理的做法。本质上，“业主关系的通行权”也是“相邻关系的通行权”，建筑物空间上的通行权与土地上的通行权只是形式不同、没有本质上的区别。

一般而论，有时候土地上的通行权与建筑物空间上的通行权有连带关系，建筑物空间上的通行权往往通过土地上的通行权来实现，这主要指城市中某些复合型通行权所出现的情形。如甲开车将货物送到乙的公司或者家里去，甲的汽车和人要通过乙的土地与楼层才到目的地。于是，就自然而然地产生了人的通行权与车的通行权、土地上的通行权与建筑物空间上的通行权。假若甲的汽车和人要通过乙的土地与楼层遇到妨碍时，可以要求乙主持或者自理依据司法解释第101条规定“排除妨碍或者恢复原状”，否则应当承担耽误时间、人力搬运、停车费用和专程送货等方面的经济损失。由此可见，建筑物空间上的通行权或者有连带关系的复合通行权、远邻或者隔邻关系的通行权等这些新型的通行权，并不是不重要，也并不是随便忽视它的，最好由法律明确规定下来，以便于定分止争。

第354章 当代物权法百科全书小辞典初稿350-1

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