第335章当代物权法百科全书小辞典初稿331-1

当代物权法百科全书小辞典初稿331-1

业主费用分摊的基本形式

业主费用的分摊，包括大费用与小费用、日常费用与筹备费用、长期费用与临时费用、可资收益费用与无可资收益费用、单项费用与多项费用、法定费用与意定费用等各项费用的分摊。建筑物区分所有权中，有些专有部分是与共有部分联结在一起的，可以派生出很多的分摊形式。就是按照约定的形式来分摊，可能不是千篇一律的，很可能会花样翻新。

物权法第80条规定“没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，不止于法定的分摊，约定的分摊中不排除这种分摊形式。由此可见，所谓法定的费用分摊，与约定的费用分摊是个交叉性概念，业主约定时也可以选择实行这种形式。但法定的费用分摊只有这一种，不能与其他的形式混淆。

业主费用分摊的形式是多种多样的，主要的有以下几种。

一、按照履行义务的形式来划分

业主费用的分摊一般是从业主应尽的义务上面来考量的。然而，义务的对象不同，义务的角度、色彩、功利性、向心力和分摊数目也就不同，导致收益分配的孳息物权状态也就不同。

按照履行义务的形式来划分的费用分摊，是最主要的形式之一，可以分为以下几种费用分摊类型：

1．完全义务式的费用分摊

某些建筑物及其附属设施是全体业主共用的部分，业主分摊一些费用，完全是为了共同维持建筑物及其附属设施正常运转和长期有效使用，并不追求其经济收益，同时为物业管理人员提供必要的服务报酬。我们称之为“只出资，不收益”的完全义务式费用分摊。

在这里，某些建筑物及其附属设施的费用，是指建筑物完全共有部分及其附属设施的维护、保养、修缮和管理所产生的费用。譬如，共用电梯的日常查检、保养、维修，绿地的种植管理和维护，以及外墙的重新粉刷、公共走廊、道路等地方的打扫等等，所有这些，都是业主们生活清爽、清洁、安全、方便、舒适的日常需要，是体现共有物权使用价值的需要。简言之，是业主以自己的费用支出来购买物业管理服务，但是，这些服务的本身不产生什么经济收益，在这里，收益的分配就无从谈起。性质上和客观条件上，只能证明他是完全义务式的费用分摊，这也是唯一的结果。

在很多物业小区中，收取物业管理费是按照第户的建筑面积来实行的，收取卫生处理费和电梯、水箱等维修费是按照每户平均分摊的。这些日常的小件的分摊办法，业主们一般有什么意见。只是房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙、楼盖、房盖等大件修缮的费用分摊会产生怀疑与意见。业主长期不在家居住，物业公司却收取电梯费、照明费、暖气费、卫生费、保安费等费用，业主会产生怀疑与意见。

2．半义务半收益式的费用分摊

我们已经知道，完全义务式的费用分摊，钉是钉铆是铆，物权与义务是清晰的。这种费用的分摊，无论业主们分摊的费用是多或者是少，终究是完全义务式分摊，其本身不会为业主带来经济收益，只是围绕巩固大家的业主共有权来做文章，收益分配就无从谈起。

可是，当人们遇到半义务半收益式的费用分摊时，可能要动脑筋想一想了。首先，这种费用的分摊，是可以分几个阶段来考查的。最先的阶段，是业主在购买房屋时发生的费用分摊，譬如商铺、车库、地下室、防空洞等附属设施，在业主购买房屋时已经将成本打在建筑物专有部分了，业主履行了出资的义务，同时可以享有出租或者出售商铺、车库、地下室、防空洞等附属设施的收益。中间的阶段，是业主们在购买到房屋并且已经乔迁新居了，接着大家筹集资金修建了游泳场，既为本小区的业主服务，又对外开放获得收益，或者将业主共有的文体室出租给他人营利，业主履行了出资的义务，同时可以享有出租游泳场、文体室等附属设施的收益。话虽然这么简单，而收益分配操作起来，不一定有那么简单。

原来，商品房规划小区与经济适用房规划小区、单位福利房改房规划小区等小区之间对比，却有些天然的差别。

商品房规划小区的建设者是房地产公司，是以追求利益最大化为目的的营利性经济单位，他们的做法往往不近人情，这不仅仅是指他们将商品房的价格抬得很高，更有甚者，即使他们将商铺、车库、地下室、防空洞、游泳场等附属设施的造价全部打入房屋面积的造价之中，也是往往不承认其作为的。这样一来，业主们的收益权往往就落空了。

与商品房规划小区迥然不同的是，经济适用房规划小区、单位福利房改房规划小区不仅仅购买价格便宜，而且是比较通情达理，甚至于连物业管理企业也是从一开始就是内部派遣的。这样一来，无论是通过约定的费用分摊还是通过约定的费用分摊，基本上都能够做到合情合理，收益分配也基本上能够得到兑现。

除了以上两种义务式和半义务式费用分摊以外，相当于集资式费用分摊，可能是不附带义务而只取得收益的费用分摊。如业主们集资装饰一下公用设施然后出租谋利，或者在空地上修建游泳场对外营利，就将业主的共有权变更为收益租赁共有权，这就涉及到以后的收益分配了。

二、按照业主的共有权利来划分

建筑物及其附属设施费用的分摊，因其共有部分及其附属设施的维护、保养、修缮和管理而产生分摊。在这里，业主的共有权同时被其他业主所共有，业主的共管权同时被其他业主所共管，所有共有权、共管权是交叉式权利，所有义务均为每个业主所担当。无论是完全式的义务担当或者是半义务半收益式义务担当，均为业主共同的费用分别担当。

建筑物及其附属设施的费用，是指对共有部分及其附属设施维护、保养、修缮和管理而产生的分摊式费用，是物上的负担和权上的负担的组合负担。建筑物及其附属设施的收益，是指这些部分的营利性利用所获得的利益，如租金、转让费收入等。

对于建筑物及其附属设施费用的分摊、收益分配，物权法依照意思自治原则确立了约定优先的原则，当约定优先原则不具备条件时，则采取法的确定原则。

费用的分摊和收益的分配，皆由业主的共有权而产生，共有权皆由建筑物及其附属设施的共有部分而产生。如果精细一点，我们应当将不同的共有部分、共有权分析清楚，然后有的放矢地解决所要解决的焦点、难点问题。

1．建筑物附属设施费用的分摊、收益分配

建筑物附属设施，即共用设施设备，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已事先分摊进入住房销售价格共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共有设施设备的房屋等，隶属于供全体区分所有权人使用，为业主全体共用、共有部分。其中，公益性文体设施和共有设施设备的房屋等，经业主大会依据法定程序通过或者由业主委员会执行，变更为经营性附属设施设备，其收益分配，因为建设费用已事先分摊进入住房面积包括体积销售价格之中，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定为妥。

2．建筑物联结设施费用的分摊、收益分配

建筑物联结设施，即建筑物共用部位，是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门廊、楼梯间、走廊通道等。其中，住房主体承重结构部位隶属于供全体区分所有权人使用，为业主全体共用、全体共有部分；其他的联结设施，如户外墙面、门廊、楼梯间、走廊通道等，仅供部分建筑物区分所有权人使用，为一部共用、共有部分。由此可见，建筑物联结设施即建筑物共用部位，既有全体共用、共有部分组成，又有一部共用、共有部分组成。

费用的分摊，实际上可以分为两种基本情形，一是建设费用已事先分摊进入住房面积包括体积销售价格之中的，除了室内未装饰的柱、梁、地板的，其余的都是如此；二是建设费用事后分摊进入住房面积包括体积销售价格之中的，如室内未装饰的柱、梁、地板属于此类。另外，建筑物联结设施费用的再分摊，就是以上设施维修保养费用的筹集、分摊。建筑物联结设施收益的分配，可以从建筑物联结设施屋顶广告收益、内外承重墙体广告收益等出租收益中进行统计分配。因为全体共用、全体共有部分与一部共用、一部共有部分联结，又因为前期分摊费用与后期分摊费用、再分摊费用混杂，物权法难以“一刀切”式的死规定，因而做出“约定式费用分摊和收益分配优先参照”的原则，只有这一原则条件不充足时才使用“法定式费用分摊和收益分配”的替补原则。

三、建筑物及其附属设施费用分摊的证据推定

费用的分摊，除了建设费用已事先分摊建设费用已事先分摊和事后（再）分摊以外，我们从中可以看出某些分摊是显形分摊，某些分摊是隐形分摊。费用分摊证据的推定，根据具体情况选择自主证据推定和证据倒置推定的办法。

事后分摊过程中，筹集资金者说明了筹集资金的理由、用途、项目和业主应分摊的资金数目，并且以合约、发票或者收据为凭证，这种显形分摊的证据也是清晰的。否则，筹集资金方编造分摊理由、用途，混淆分摊的项目，凭空加大分摊的资金，或者不订合约、不给发票或者收据给业主，如此等等，法院在裁量撤销权时，应当以“证据倒置”的办法来判决。

事前分摊过程中，房地产开发商故意隐瞒建筑物及其附属设施的分摊费用，也不说明筹集资金的理由、用途、项目和业主应分摊的资金数目，并且没有以合约、发票或者收据为凭证示人，这种人为的做法，构成了隐形分摊的特征。如此等等，法院在裁量撤销权时，应当以“证据倒置”的办法来判决。

总体上，隐形分摊的存在，以房地产开发商开发的楼盘上出现的相对较多，以单位经济适用房楼盘、单位公房改私房楼盘和农村村民集资自建房楼盘出现的相对较少。

隐形分摊的存在，亦即隐形证据的存在，是导致费用分摊和收益分配诸种矛盾纠纷的集中点，对于权益受侵害的业主维权产生了一定的障碍。业主们不得不防，法院不得不调整证据规则，不得不将自由裁量权向弱势者一方倾斜。

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