第336章当代物权法百科全书小辞典初稿332-1

当代物权法百科全书小辞典初稿332-1

物业管理服务人

一、基本概念

物业管理服务人，即物业管理服务企业，简称物业管理人，即规划小区内包括每栋建筑物及其附属设施的组织管理服务人，一般应由业主大会选举产生，并由业主委员会与物业管理服务企业签订合同聘用或者选聘的物业管理人，是面向物业小区与业主实行信托管理、有偿服务、有期合约、自负盈亏的一类物业管理服务法人。

物权法第81条第1款明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”说明了物业管理的形式有几种类型。

1．自行管理。是业主自己管、管自己，或者干脆由业主委员会来直接管理，这样就会产生内部的物权关系，不产生对外的物权关系，物权关系和管理权关系比较清晰，每个业主所花费的费用分摊一般可以节省一些。这种形式一般适合于同一单位的房改房、福利房、集资房和新农村拆迁安居房之类的物业小区，既可以就地解决本单位子女就业问题，又可以节省一些费用，而且基本是熟人管理熟人，可以轻车熟路。

这种管理人，主要发生在只有一个业主或者业主人数较少的区划。随着土地集约经营形势的发展和建设科技的进步，建筑领域不断出现新技术、新产品和高层化、集群化趋势，建筑物及其附属设施的科技含量也也越来越高，管理难度加大，管理内容、形式和人员更加复杂，业主自行管理较为困难，一般选择专业化、社会化的物业服务企业管理对建筑物及其附属设施进行服务管理为好。

2．委托物业服务企业管理。是业主大会、业主委员会通过决议委托有资质、有营业执照的物业服务企业对于整个物业小区进行全天候的日常服务管理，包括保安、卫生、绿化、场所、附属设施的管理与维护，以及业主家庭电路、水管、气管、厕所等处所的维修。这种服务管理，是受聘正规管理、打包管理和长期管理，故逐渐形成了主流性质的管理模式，于商品房住宅小区比较普遍存在。物业服务企业的办公用房、岗位、门禁、食堂和宿舍、停车场等财产属于业主共有，或属于业主原主管单位所有，物业服务企业只具有占有权、使用权，无收益权和处分权。

此类企业名为物业管理，实为物业服务，其管理权限低于业主大会和业主委员会的权限，即低于业主共管权的权限。所聘用企业的财产权、管理权，不能与业主们的财产权、管理权主次颠倒，必须厘清。

3．其他管理人管理。如业主大会、业主委员会通过分别聘请保安公司、绿化公司、清洁公司、家政公司等服务企业管理，也可以充当管理人。所聘请的以上服务企业，应当是有未过期的营业执照和一定资质的企业，否则服务质量就难以保证。

此类物业管理形式，可以打包式管理，也可以是拆分管理。与物业服务企业相同的是，其他管理人所占用业主的不动产均为信托用益财产，无收益权和处分权。此类企业名为物业管理，实为物业服务，其管理权限低于业主大会和业主委员会的权限，即低于业主共管权的权限。所聘用企业的财产权、管理权，不能与业主们的财产权、管理权主次颠倒，必须厘清。

可能还存在一种很另类的管理人。其不是由业主大会、业主委员会聘请来的，而是由原商品房建设单位或中介单位沿袭下来的另类“物业公司”。

政府解困房、安居房、限价房、公寓房等房屋管理所聘请的物业公司或保安公司等物业服务管理人，也不是由业主大会、业主委员会聘请来的，是由地方政府房管部门聘请来的，业主或者户主没有决定权。这一类特别的物业管理人，与物权法的规定有些出入。除了物业管理人聘请权之别以外，业主或者户主所分摊的费用、收益分配等事项，也不是由业主或者户主说了算，也不是由业主大会、业主委员会说了算，只能由物价管理、房屋管理部门说了算。

第2款补充规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”这里是专门针对性解决新晋楼盘所遗留下来的问题进行处理，落实业主（含业主大会、业主委员会）的共管权、聘请权和他们的切身利益。

很多商品房小区的物业服务企业，或者是原房地产开发商（或其中介商）派出的子企业，或者是原房地产开发商（或其中介商）聘请的物业服务企业。他们的企业关系、产权关系、物权关系或者法锁关系本来就比较复杂，管理素质参差不齐，有的还没有营业执照或没有一定的资质。当商品房出售后交付业主使用后，有的业主对于他们就默认了，但有的业主对于他们的服务项目、服务质量、服务态度不满意。依照法律规定，无论业主们是否满意不满意“业主有权依法更换”对商品房建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，主要原因在于聘请权限与聘请程序上不合法、不合情理。故需要从法律上重新规范与调整。

建筑物销售管理与业主共决管理磨合期内，建设单位聘请的物业管理服务企业管理人或者其他管理人属于过渡期的临时物业管理人。磨合期结束后由业主选聘的正式物业管理人，一般为服务期限比较稳定的正式物业管理人，同样地面临着市场竞争的考验和业主们日常监督的考验。受业主聘请的物业管理人是信托型代理管理人，业主自行组织的物业管理人是业主自治的管理人。

各种物业管理人必须依法成立、依法登记、依法办事，必须具备正规化、专业化、流程化、多样化物业管理的全套服务职能。

二、基本权利

物业管理人的权利完全是意定的信托型权利，其对物业小区业主人员的信托管理服务权、信托财产占用权和个别共有财产的信托支配权、代行业主委员会部分职能权等排他性权利，是完全附属于业主财产专有权与共有权、业主自治共管权并聘请权、业主监督执行权、业主共决权和业主人身自由权与安全权等现实的和未来的权利，是业主委托的、有期限的、有明确义务的又是双方合意承诺的有偿服务的权利，非经法定程序不得随意剥夺物业管理人的权利。

法律赋予业主以两大自由：一是选聘与不选聘物业管理服务人的自由，由业主们自由选择、自由决定。至于孰优孰劣，法律不是参谋，只能由业主们自己权衡轻重利弊。二是撤换或者更换物业管理服务人的自由，由业主们自由选择、自由决定。业主们是自物权人和委托物权人，具有建筑物区分所有权人之优先权、排他权、对世权、追及权和物权请求权，依法聘任、选聘、解聘和撤换物业管理服务人是他们的自由，法律不予以干涉。况且，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，不等于是业主聘请的物业服务企业或者其他管理人，名不正言不顺，信托物权关系错乱，业主有权依法更换。以上第一种自由是以意定的为主、法定的为辅，第二种自由是以法定的为主、意定的为辅，物权化方针与侧重点是有所不同的。

如果说物业管理服务人都是弱势群体，那也未必尽然。类似于建设单位选聘的物业管理服务人，很多时候名为选聘的、实为建设单位旗下派驻的，或者是为建设单位经济承包经营的，一切听从建设单位的暗中指挥。如建设单位主要是房地产开发商在出售房屋与购房者签订合同时，稍微留下伏笔，就会为物业管理服务人得到很多的好处。作为回报，建设单位选聘的物业管理服务人对于不听从房地产开发商指挥、不认同黑合同条款的购房人实施打击报复、穿小鞋，以停水、停电、停供气、停供车位等办法“制裁”购房人的有之。

一些房地产开发商不无自豪地夸耀说“搞房地产如印刷钞票一样的暴富”，说明了里面有很多的猫腻，至于房价高企只不过是外部表现而已。如建设单位选聘的物业管理服务人与业主们争利，炒高车位、车库价格，以及对业主们设置名目繁多的不合理的收费甚至于集资，幕后的实际既得利益者往往不是物业管理服务人，而是开发商。从某些物业管理服务人、特别是那些辛苦工作的普通员工来说，也有对于建设单位不满的地方，也想与建设单位脱离干系，转为正式独立的物业管理服务人，全心全意为业主们服务，自由自在地做个完整的物业管理服务人。

三、权利的限制

物业管理服务人权利的限制，表现为其义务项目多于权利项目的限制、行业准入门槛的限制、任职资格的限制、履行合同与履行职责的限制、各个主客体对他们的限制等各个方面。

从物权法、物业管理条例等相关法律法规和规章来看，对于物业管理服务人权利的限制，涉及到方方面面。

民事主体方面，有业主、业主大会、业主委员会对于他们行使权利有一定范围的限制。物业管理服务人是受委托的从属的物权人，业主、业主大会、业主委员会是出托的主要的物权人，物权地位不同决定了物业管理服务人的管理权、财产权肯定会受到他们的限制。

政事主体方面，有地方人民政府、工商行政管理、税收管理、土地管理、房屋管理、城市园林管理、交通管理、水务管理、卫生管理等等多个部门在管理，并限制物业管理服务人的管理权、财产权。

法律规定方面，从物权法、物业管理条例等相关法律法规和规章来看，对于物业管理服务人权利的限制，涉及到方方面面。

《物业管理条例》要求：“从事物业管理活动的企业应当有独立的法人资格；国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”所有这些，都是最起码的要求。“物业管理服务人与业主委员会签订规范的祥细的服务合同，接受全体业主的监督管理，不得随意改变业主共有的物业用途；物业服务企业未能履行物业服务合同的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得损害公民的合法权益。”

除此之外，对于物业服务企业合理收费、合理开支、合理维修、合理开发、合理收益、合理用房、合理用权、合理平衡权利与义务的关系、合理对待业主委员会的各项决定等，都有明确规定。所有这些，都是职业道德、职业水准上的要求和权利上主要限制内容。

第336章 当代物权法百科全书小辞典初稿332-1

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