第334章当代物权法百科全书小辞典初稿330-1

当代物权法百科全书小辞典初稿330-1

业主费用分摊的几点理解

一、基本理念

关于业主费用分摊的理解，按照物权法所规定的物权法方针政策，一种是没有收益与分配的纯费用分摊，一种是有收益与分配的另类费用分摊。前者是消极的费用分摊，有的业主可能会为费用分摊而争议，巴不得少出或不出；后者是积极的费用分摊，至于分摊多少、收益多少和分配多少，这几项都会令业主们关注，有的业主巴不得多出、多得。关键在于，要切实地规范与适当调整业主的行为和业主大会、业主委员会以及物业管理服务企业的决定，依照法律规定、业主规约和法律程序是必需的。

各种方案优化选择的目的在于，平衡各业主的权利与义务关系，尽量做到公平合理，使得大家都心情舒畅。诚然，绝对的公平是很难做到的，相对的公平是可以努力办到的。

基本的思路，是“没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”只按业主专有部分占建筑物总面积的比例来确定费用的分摊和收益的分配等事项，没有按业主家庭人口或者居住人口来规定。（1）前者，是以业主财产专有权为依据，适合房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙、楼盖、房盖等大件修缮的项目，这些都与房屋面积的大小有关。至于电梯、水箱和管线等小件方面的维修，这是跟所使用或者利用的人口有关，与房屋建筑面积无关或者关系不大。（2）后者，是以居住人口的共有财产使用权为依据，与上述大件修缮的项目无关，与上述小件方面的维修有关。物权法始终是肯定前者而不提后者，但业主们会通过分析比较，有可能将后者作为一个考虑的项目来变通约定，会扩大思路的范围，形成新的方案。（3）所谓费用分摊后的收益分配，主要是指经营性用房普遍存在这种情形，即使是法律没有规定，他们肯定知道怎么做；而住宅用房所涉及到的收益租赁型公用设施的收益也是客观存在的，反正由物业公司代收了，有的业主对于收益分配或者怎样冲抵物业管理费、怎样提留不闻不问，有的想过问却形成不了共鸣的气势，这不是法律没有明文规定的问题，而是一些业主过于自由散漫和维权意识淡薄的问题。业主们统一思想，统一维权，才是正确的出路。

本条款关于费用分摊的物权化设计方案，是基于自然方案而产生的意定方案或者法定方案、收益型方案或者无收益型方案，采取的优化选择方式首先是“有约定的优先”和“无约定的大业主优先”，包括权利的优先与义务的优先是二位一体化的优先。

二、一般认识

对本条款的理解，不妨从以下几个方面来逐一认识。

1．关于有约定的优先

“有约定的优先”是确认费用分摊、收益的物权化设计方案是否得体、是否有法律效力的首要选择方案。众所周知，民法学中的意思自治主义是最适用于民事主体的公平交易规则和诚实信用规则的。所谓“风可进雨可进，国王不能进”指的是不能滥用公权力来代替民权力，公民的事情最好由公民自己来作主，连法律也不能过多的干预民事主体的交易行为。

建筑物及其附属设施维修费用分摊、收益分配等事项的确定，在不违反法律法规和规约的前提下，通过业主大会、业主委员会和其他方式的讨论通过，实行决定程序、集思广益和权衡利弊，是业主意思自治主义和业主共有权、共决权、自治权、自主权的生动体现，以期达到公开公正公平的良好效果，使得业主们心情舒畅，使得物业公司等收费单位或分配单位心悦诚服。

“有约定的优先”是法律赋予业主最切实可行的业主共有权、共决权、自治权、自主权，全部是义务性权利。建筑物及其附属设施维修费用分摊的义务在前、权利在后，决定如何履行义务时是权利在前、义务在后。决定收益分配方案的主动权在于业主大会、业主委员会，不在于物业管理服务企业。根据本物权法第76条的规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这样的约定体制是公道的，是具有排他效力和优先效力的。实际上，业主建筑物及其附属设施维修费用分摊是两个物权关系圈子，一个是业主之间的内部物权关系圈子，一个是业主与物业管理服务机构的外部物权关系圈子。在商品房小区，业主花了大价钱购买了房屋心有感触，比较注意维护自己的权利。其他的小区，业主所花的钱相对少些，比较不注意维护自己的权利。

对于经济适用房、房改房、集资房、公寓房之类等福利性住房所产生的物权关系矛盾和发生的概率小一些，主要发生的是内部物权关系的矛盾；对于商住房等高价房所产生的物权关系矛盾和发生的概率大一些，主要发生的是外部物权关系的矛盾。

现在看来，多数发生的“维修费用分摊之诉”，是物业管理服务机构诉业主拒交或迟交、少交分摊的维修费用。个别看来则相反，也有发生的“维修费用分摊之诉”，是众多业主诉个别或者少数业主拒交或迟交、少交分摊的维修费用。然而，少数业主提起“维修费用分摊之诉”，即使是有理有据、有利有节，维权道路是相对艰难的。相对于某些强势的物业管理服务机构而言，业主们是处于弱势地位，少数业主更是弱势中的弱势群体。对此，业主们要有思想准备。

2．无约定的大业主优先

“无约定的大业主优先”是指“有约定的优先”因客观原因失效的前提下，根据法律规定“没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。

通常是缘于业主大会议决不成功的事实成立后，指建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，不再从自然方案和意定方案中任意选择，而只能依照物权法、物业管理条例等相关民法来确定的方案。这样做的结果就是快刀斩乱麻，大小业主是吃亏或者是沾光，区别性不会大。

“大业主优先”包括两层意思：一是费用分摊与收益分配方案排他性效力的优先。既然众业主不能达成一致意见，或者根本没有召开业主大会讨论决定，法律根据实际情况作出一个相对公平合理的判定方案，并排除其他方案的实行。二是大业主费用分摊与收益分配多于或者优于小业主方案排他性效力的优先。所有这些业主的费用分摊与收益，只能是达到相对的平衡，不能达到绝对的平衡。

建筑物及其附属设施维修费用分摊、收益分配等事项，要从物权结构来分析。其中是以业主建筑物专有权为中心展开向建筑物共有权递进，一并考量建筑物所有权与建设用地使用权的物权关系以及法律关系、法锁关系、信托关系与相邻关系。平时物业管理服务机构收取管理服务费是按照业主的专有建筑面积来进行的，大家没有意见。业主享受物业管理服务的权利越多，所支付的费用就越多。而且管理服务费是最主要的一类费用。

那么，当满足“无约定的大业主优先”条件以后，可能会面临着两种情形：一种是附有收益型业主费用的分摊方案的实行。如业主共有的建筑物及其附属设施改建或重建维修，让大业主多分摊一些费用和多得一些收益是理直气壮和理所当然的。但前提条件是，业主共有的财产不能与房地产开发商或者房地产中介商、物业管理服务机构搅和在一起，产权一定要清晰，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意合资经营的除外。

另一种是不附有收益型业主费用的分摊方案的实行。这种与上种分摊方案实行的物权化规范与调整方向是不同甚至于相反的，只决定费用分摊的义务，不决定也无可决定业主收益分配权问题。因为大业主所占用外墙的面积大于小业主所占用外墙的面积，而且这是最主要的和耗资最大的建筑物及其附属设施维修项目，大业主多分摊一些维修费是完全合理的。

至于其他的共有建筑物及其附属设施维修项目费用的分摊，如电梯、楼梯、水箱、水管、消防、燃气管道、电路管线、道路、沟渠、池井、下水道、路灯照明、临时停车场、共益文体设施、等共用设备设施维修费用的分摊，按理说确实应当按每个业主平均分摊。但回顾一下，并不是完全在理和完全尽然。如大业主往往是占有一个或者若干个停车位或者临时停车位，小业主往往是任何停车位也没有，小业主分摊此项费用完全是为大业主垫付的，而且是一笔不小的开支。

3．关于“按人头分摊”没有提倡问题

在自然方案中，按照户籍人数或者常住人数有差别分摊方案就是一种“按人头分摊”方案，但法无明文规定。这一部分可以交由业主大会、业主委员会自由选择。

在这里，不适合“法无明文规定不实行”的原则，因为民事权利与义务的决定，可以借用习惯法、乡规民约来补充解决。任何法律不可能将任何事情规定得一清二楚，总有规定不到位的地方，总会留下一些机动性的项目供民事主体来自由选择与约定。

共有建筑物及其附属设施维修项目费用的分摊或者收益分配，“按人头分摊”方案也有一些道理，但确实有许多焦点难点问题。主要有：一是业主户籍人数或者常住人数有随机性、流动性等特征，有的甚至于长期不在本物业小区内居住，物业管理服务机构没有人力物力精力日日夜夜时时刻刻来统计，种种因素的影响导致“按人头分摊”方案难以实行。二是“按人头分摊”方案对于纯义务性费用的分摊比较在理，对于附有收益型业主费用的分摊也不一定在理。

一般而论，家居人口多，所享受的物权管理服务对象多、用电梯和其他公共设施的人数多、应当付出的分摊费用多，这都是客观事实，大家可以在业主大会上将这些费用合理地权衡一下。

然而，有的业主看到平时大家的办法是分摊费用的，而涉及到附有收益型业主费用的分摊也要据此攀比一下。而大业主自有一套说法，如大业主本来是占有建设用地使用权面积应当是多一些，结果是弄成共有的土地使用权了；大业主所付出的购房款比小业主多得多，或者是在付出筹集外墙维修资金比小业主多得多，而大业主也不一定是居家人数比小业主多等等。问题出来以后，总的来说对于大业主是不利的，故法律的天平向大业主一方倾斜是必然的了。

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