书城成功励志厚黑学全书3
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第178章 借鸡下蛋

有经验的人都知道,房地产开发主要是靠购买土地使用权,然后再盖房子,最后出售给使用者,可以说是用钞票堆出来的。在当年海南岛的房地产热中,许多人发了大财,正是发在与银行有某种特殊的关系或者有特殊的背景上,因为他们可以从银行“借”来大笔的资金。这些人的一夜暴富固然令人眼热,但你却无法仿效,关键是你没有人家的关系和背景。然而,那些不具备资金力量、白手“炒”房地产大获成功的人,却似乎更为实用。在当年的房地产热中,的确就有这样一个人,仅靠5000元起家,完全利用别人兜里的钱,获得了超人的成功。

此人名叫罗先友,四川内江人,他头脑灵活,眼光超前。1988年,在轰动大江南北的海南房地产热中,他竟然怀揣着5000元,坐上成都至广州的火车,壮着胆子去“炒”房地产!真是雄心大,钱袋瘪,只能叫做“办超越人力、财力的事”。不仅如此,没有钱的老先生还似乎财大气粗,不是到偏僻的边边角角吃人家的残羹剩汤,而是尽打海口市中心黄金地段的主意。时逢“海南热”,地价高得惊人,一小块地皮索价就是成百万、上千万。在这种情况下,要不你投巨资买地皮,静等涨后往外抛吃差价,或者就是带重金来建楼,然后与海南人对半分。

罗先友可不这么干。他住进低档小旅店,买了一辆自行车,每天满城跑。看到哪里店铺好,就闯进去,一副憨厚的模样对人家说:“我们要修大厦,能否长期租用你们的地皮。大厦建成后,每年向你们包交利润10万元。”

“开玩笑!你交那点利润,还不如我们现在出租门面的租金。”店主不屑一顾地予以回绝。

罗先友先后跑了140多家,均是有“谈”无“判”。这天,他终于发现在文明西路,西湖公园地段,背靠东有一家小工厂,虽然有不多的门面,但大多是背靠街的宿舍,没怎么发挥商业价值,而且厂子将迁往城外。虽然现有的2亩多地盘能盖一栋大楼,可厂方却没有相应的资金。于是罗先友找上门来。

“地皮租给我们70年,盖内江大厦。建成后,每年上交11万元。这样,你们将有770万元的收入”。毫无疑问,对于这家工厂来说,这是一笔可观的收入。倘若卖地,价格仅为三四百万元。罗先友代表着内江办事处,人又诚恳,不久就取得了厂方信任。

双方谈妥,先付租金5万元。地皮一落实,罗先友立刻通过新闻界发布消息:“海口将建内江大厦,实际是给四川建一个窗口,欢迎集资,并预收房款。”于是,四川18家单位争相签署意向性合同,以2000余元一平方米的价格将“大厦”预订一空,轻而易举筹集资金2000万元。修大厦的钱不成问题了。

1989年,“海南热”急剧降温,17000余家公司仅剩不到4000家。那18家购房单位也全部撤回。

房子还能不能盖?

盖!而且增加到16层、五六十米高、建筑面积为1.4万平方米的豪华大厦!“低潮修建、高潮卖。只要预收资金高于贷款利息,就可以边修边等待高潮。别人不上,我上,大家不修,我修,房子就会更加紧俏。”这就是罗先友的超人之处。加之地处市中心,不管低潮高潮,建好都能卖得掉。

没有资金怎么办?借!当时,建筑队伍无房可修,正愁养不起工人。你没有房子建,我拿给你建,价格必须下浮7%-8%,管理费、材料差价,你一分也别想吃!而且,罗先友还可以挑选最得力的队伍,一级队伍也只能按二级队伍收费,结果他选中了江苏省第一建筑公司。

大厦终于破土动工了。按内地惯例,应该先付给建筑公司30%的备料费。罗先友的招数,还是一个“赊”字:“请你先垫资,我们记账,一两年后付款,反正房子在这里,不行还可抵押。”

大厦主体工程修到七八层时,对方已垫资350万元,罗先友仍是不着急,先修着吧。建材呢,欠着,设备呢,先给少量定金,装好再说,这些已赊欠近800万元。

罗先友用的计谋是“借鸡生蛋”,利用他人的钱发自己的财。用他的话讲:“负债经营是先进办法,在外国商界,只要某人有能力,就可汇集资金。中国人喜欢一步步积累,人老了,快死了,还没有做成大事,我可不能这么干!”

不久,罗先友借来的鸡终于开始下蛋了。

大楼尚未竣工,已是预售一空,购方必须先付20%的房款,半月后再付45%。3个月内,1000多万元资金全部到位,仅大厦出租每年即可坐收四五百万元。于是,一至四层全部出租,再留两层自用,其余的10层全部出售。建楼造价为每平方米1600元,现在卖到四千元,还抢手得很,共卖得4600多万元,净赚2000多万元。

罗先友的成功经验告诉我们:要想在房地产开发中取胜,首先应该有远见卓识。一些成功者,在一个地区尚未引人注目时就看到了其在未来的重要地位,因此,花比较少的钱买下土地使用权,建成办公楼、商厦和住宅。当人们把注意力投向这里时,这里的地价及房屋价格已经高得惊人,于是,开发者就以高于投资许多的价格把房屋出售出去,从中获得大笔的收入。

其次,假如你手里没钱,又想投身于房地产生意,那么不妨试试“借鸡下蛋”,利用别人的钱这一招。运用此法的技巧就在于:借鸡下蛋,万不可等别人的锅已经烧热,你还没有蛋给人家打下去。罗先友资金的筹借可说巧妙至极,建筑、材料、设备费用虽然都是赊,但没有哪一笔到了该付时付不出的。甚至,在必要的时候,你还可以表现得稍微“大方”一点,这样才能获得好的信誉。在海南,人人都以为他是腰缠万贯的大老板,因为他从没有露过馅儿。据说,罗先友做事,手头没有两三个方案从不动手,他绝不在一棵树上吊死,肯定还预备着另外的两三棵。

一个每天晚上在七块五毛钱的小店住宿的人,却硬要修建造价数千万元的大楼,十有八九是个骗子,可罗先友不是,他是一位巧妙借用他人金钱、白手起家的“利用高手”。