基金经理赌（债务担保证券的）收益率会很稳定。他们愿意尽可能多地快速买下收益率高于借款利率的债务担保证券……例如，一位基金经理可能会尽可能大量地迅速买下收益率为伦敦银行间同业拆借利率加100个基点的优级组别债务担保证券——也就是风险最低、评级为AAA的债务担保证券。基金经理用投资者的现金做担保去借款，大约只需支付相当于伦敦同业拆借利率的成本。基金经理每年可获得100个基点，如果用10~20倍杠杆，最后可以得到10%~12%的收益率，还不用承担多少财务风险。这是管理基金时最为理想的一件事情。你找到了波动性很低的10位数收益率，你破译了密码。
最后，还有“结构化投资实体”。有些银行设立这类实体，以便在资产负债表外存放大量债务担保证券，它们所使用的技巧与安然的做法并无太大不同。结构化投资实体使银行得以锁定债务担保证券利率与商业票据利率之间的大量差额，而为了获得极好的收益率，商业票据又加了多倍杠杆。花旗集团有7个离岸结构化投资实体，实质上都没有自有资本或准备金作为支持，这些实体在最高峰时投资总额逾1 000亿美元，直到2007年9月，还为花旗集团创造了不菲的利润。
债务担保证券市场的发展在2001年后不断加速，大家争先恐后地展开竞争，要提供更多的债务担保证券。抵押贷款证券池开始变得浑浊起来，有些抵押贷款经纪商明显降低了借款人的信用标准，有些抵押贷款打包公司愿意买入低劣的抵押贷款，并将它们传递下去，这都使抵押贷款证券池变得更糟了。证券本身也变得更加复杂、更难评级或分类，不再适合评级机构为评估此类证券而开发的评估模型。
不过，在数年时间里，生意兴隆火暴，有些公司仓促地开始涉猎其中，要赶上竞争对手，或争抢可观的利润，提升自身的业绩。谁也不想停下来，因为都在挣着大钱。到这时，泡沫便已形成，但谁也不能将泡沫与潮流区别开来。经济学家罗伯特·席勒描述泡沫转为危机的事件序列时说；
过度激进的抵押贷款公司、顺从配合的资信评估公司、沾沾自喜的借款人急剧增多，使得房地产市场的繁荣愈演愈烈。抵押贷款公司计划将抵押贷款卖给进行证券化的公司，不再担忧偿付风险。一般情况下，抵押贷款公司只是敷衍了事地评估一下借款人偿付贷款的能力——常常未向国内税务局核实借款人的收入，即使手中持有允许它们核实收入的签名授权书，也是如此。有时这些贷款公司会诱使天真幼稚、信用记录不良的人在气球般迅速膨胀的次级抵押贷款市场借款。这些抵押贷款以精致而神秘的方式，被打包、出售、再打包、再出售，卖给全世界的投资者，由此为真正具有全球规模的危机搭好了舞台。房地产市场泡沫，与隐含于证券化过程中的利润激励因素结合在一起，便放大了道德风险，使抵押贷款公司中一些最恶劣者的胆子更大了。
2006年年中，房屋价格开始下跌。到2006年年底，已有明显迹象看出债务担保证券市场正变得过热，价格与基础价值（即债务担保证券所含抵押贷款价值）不一致。11月，BBB–级证券的企业债信用违约掉期指数开始下跌，从100点降至94点。
这时，高盛首席执行官劳尔德·布莱克费恩、联席总裁乔恩·温克雷德和盖瑞·科恩，以及公司的几位交易主管，被公司首席财务官戴维·温尼尔召集在一起，敦促重新考虑公司在债务担保证券业务上的风险敞口。公司决定将所有敞口减为零，后来又将所持有的谨慎观点变为完全否定的观点，因此建立了大量债务担保证券的卖空仓位。
2007年2月中旬，BBB–级企业债信用违约掉期指数突然暴跌至大约60点。还是在本月，位于法兰克福的歌德大学教授、学术性智库金融研究中心理事杰恩·克拉南发表了一篇社论，指出；
这些贷款的品质低劣为人所知，已有很长一段时间。当美国利率开始上升时，在分析师和投资者看来，明显要出现损失了。既然损失出现时并不出人意料，那么信贷危机实际上就并非由次级抵押借款市场驱动。相反，罪魁祸首是转移风险的市场，分析师认为，这个市场只会分散风险，因而会提升经济面临冲击时的复原力。
有一个做法分析师没有预计到，就是信用风险向特殊实体转移了，这类特殊实体称为“导管”（也就是特殊投资实体），而导管并没有置身于金融系统之外。这些实体持有发起银行提供的安慰函或类似的准担保。这种担保代替了股权支持，本来若要发行AAA级的商业票据，是需要股权支持的。这一切促使银行整体风险敞口变得模糊不清，引发商业票据市场几乎陷于停滞，银行间市场也有这样的遭遇。
很多银行以及其他拥有特殊投资实体的投资群体都痴迷于债务担保证券。总体而言，这些特殊投资实体约占有4 000亿美元发行在外的此类证券。但这些特殊投资实体，不过是因为母公司出具了“安慰函”，或非正式、无约束力地承认债务存在，承认债权人仅有权要求母公司尽最大努力确保债务偿还，而一直在进行着大量借贷；这些实体的主要融资来源是欧洲短期商业票据市场，一旦意识到这一点，便开始退缩了。由于商业票据投资者在到期时不愿续展票据，银行不得不为自己的特殊投资实体寻找新的融资来源，主要来源便是银行间市场，而这个市场也开始对只是根据“尽最大努力”的承诺而突然提出的借款需求，显出抵制情绪。如果银行为特殊投资实体的贷款提供担保，它们便不得不把特殊投资实体放回自己的资产负债表上，而它们并不想如此（最终还是被迫拿回了）。
一旦银行间市场也开始表现出感受到了压力，每个人的注意力便迅速转向自己的风险敞口。据《经济学人》杂志刊载，“在卸载杠杆期间，要掌握风险敞口的动态更是困难，因为这时候，把不同机构连接起来的链条会突然绷紧：一家银行向一只对冲基金催缴保证金，便能迫使该基金关闭，这只基金的关闭又会使它的大宗经纪商变得脆弱，因为大宗经纪商已针对抵押贷款支持证券签了信用违约掉期合约。”而这些抵押贷款支持证券又为大型银行的特殊投资实体所持有，可是你在这些实体内又有大量风险敞口。1998年长期资本管理公司引起恐慌之后，投资者开始以怀疑的目光看向对冲基金，需要确切地知道对冲基金里都有些什么。现在，投资者又开始怀疑银行，相互间也产生了怀疑。当这一切发生时，哪怕不太可能出现任何单个抵押贷款违约，也没有一个人再愿意买任何东西，市场由此陷入冷冻状态，流动性也就消失了。
BBB–级企业债信用违约掉期指数，2007年5月回升到75点，后来又在6月再次暴跌到不足40点。2007年7月，评级较高的AA级企业债信用违约掉期指数突然下跌至85点，本来该指数自年初以来，一直稳定在100点左右。
银行踉跄而行
随着资产价格的下跌，贝尔斯登管理的两只高级结构化信用基金（也就是高杠杆、重仓持有次级抵押证券的对冲基金）开始出现严重损失。尽管这两只基金投资的是信用品质较好部分的已证券化的次级抵押贷款，并为这些证券购买了信用违约掉期合约进行保护，但市场对次级抵押证券失去了信心，致使基金的贷款人要求提供更多担保物，以弥补价格暴跌造成的损失。以抵押贷款支持证券为担保物而向基金提供贷款的银行，对担保物进行大幅度价值减记，减记后的价值（真是无异于清盘价值）实质上成了实际交易价值仅有的证据。这两只基金当然需要筹集更多资本，否则会面临以产生重大亏损的价钱卖出所持头寸的局面。贝尔斯登向两只基金提供了16亿美元贷款，力图将它们从快速滑入的恶性循环的危险通道中解救出来。尽管有了这些贷款，但还得再卖出一些证券来满足保证金催缴要求，这进一步给市场造成了价格压力。仅在数周之内，两只基金就亏损约14亿美元资本，7月份宣告破产。贝尔斯登的股价也重挫40%。
贝尔斯登两只对冲基金破产的消息传出的同时，媒体报道美国的取消抵押品赎回权发生率急剧上升，这使债务担保证券的投资者非常担忧，这些投资者不知道在自己所持的多种抵押贷款证券中，有多少是属于次级抵押贷款担保证券，因而不知道其中有多少会受到取消抵押品赎回权的影响。此时，已经祸到临头了，价格在暴跌，固定收益市场把次级抵押贷款担保证券当做毒性废物，甚至还廉价抛售优质抵押贷款支持证券。特殊投资实体无法继续发行商业票据，都卡了壳。它们既不能买，也不能卖（除非以极大的折扣卖出手中的抵押贷款支持证券），也不能为组合进行融资。对于其他所有人来说，这些大量持有抵押贷款支持证券的庞然大物，在市场上高悬着巨量卖单，可能不久便要强行在市场上执行。
2007年夏，德威资本管理公司这家对冲基金关闭已有些日子，瑞银集团开始预警将有资产核销，因为所持巨量抵押贷款支持证券组合的账面定价需要反映市场的实际价格（虽然这是在市场恐慌之下出现的价格）——这种会计处理是证券业的规定动作，叫做“按市计价”。瑞银集团积累了大量债务担保证券风险敞口，在整个集团各地办事机构都有这种敞口，它本以为风险敞口虽然持有量很大，但是安全，因为所持债务担保证券的评级都是AAA，况且这类证券的市场流动性一直都很高。但是，随着债务担保证券市场的消失——因为投资者不知道，在每只债务担保证券中，究竟含有多少已受污染的次级抵押贷款——市场也开始担心为评级提供保险的单线保险公司可能会倒闭。投资者不再信任债务担保证券获得的评级——的确，所有的历史统计数据都被看做无关紧要了——市场形成自由落体般的暴跌之势。无论评级如何，债务担保证券都按“过火物品抛售价”进行减记。差不多一般认为有风险的其他任何种类的金融纸证也都受到如此待遇，包括：其他类型的资产支持证券、垃圾债券和杠杆收购贷款。随着价格的下跌，所有这些纸证都得按市计价，这样又造成了更多的资产核销和更大的混乱破坏。
为数众多的对冲基金涉足了抵押贷款这一风险领域，现在都面临着持续不断的保证金催缴要求。其中很多基金几乎或完全筹集不到资本。由于存在所有这些技术因素，债务担保证券的价格便进一步下跌。8月，巴黎银行中止投资者从它管理的三只共同基金中撤资，这几只基金投资了次级抵押贷款支持证券，巴黎银行说之所以中止赎回基金份额，是因为无法给基金中的资产赋予价值，这些资产的市场已经消失了。
至于对所持证券进行随市计价，这些新出现的情况让银行、评级机构和投资者陷入了尴尬的境地。它们多数都是出于风险管理目的，依赖各种不同的精致模型对债务担保证券进行估值，这些模型考虑了变动不居的利率、抵押贷款预期违约率和提前偿付的可能性，被认为是精确可靠的。但这些模型并未（也无法）考虑到可能暂时出现的流动性崩溃的情形。当市场被恐慌占据，变成只有卖家没有买家的时候，价格必然会降至废品价的水平，交易量微乎其微。
公允价值会计准则