在美元扩张的时代，作为美国中央银行的美联储在格林斯潘的领导下，于2001年实行低利率政策。这种政策使得人们很容易获得贷款，所以人们就有了购房的需求，需求增加推高了房地产的价值；反过来，这种需求又增加了信贷的数量。而大多数人购买房地产的真实目的是希望从抵押贷款再融资中获利，在这种愈演愈烈、交错往复进行房地产交易的情况下，就产生了房地产的泡沫市场。
而伴随房地产而生的金融衍生品在造成市场虚假繁荣的过程中起到了举足轻重的作用，它进一步掩盖了市场的实际承受力。银行把住房抵押贷款证券化（MBS）①，把那些缺乏流动但是可以产生预见性现金收入的贷款转化成证券，并拿到市场上出售，使其在市场上流通并推广。同时，银行为提高资金的运用效率、转移不确定风险，发行了一种固定收益证券，这是一种可以很有效地预见现金流量、为投资人提供多元投资管道和增加投资收益的证券，这种证券叫作形成债务后再卖债券（CDO）②。在资本的发展中，为获取更多的利润，很多金融机构都涉入了这一领域，在他们的炒作下，MBS、CDO被无限地扩大了，市场出现了空前繁荣的局面。
物极必反是自然界亘古不变的一条规律，它同样适应于金融领域，当市场达到了繁荣极致时，就会走向衰落，表面的繁荣背后也孕育着危机。当房价升到一定的程度，高得使人无法承受，它就很难再继续下去，没有人继续接盘。房产投机人不能把房子卖出去，却要按高额利息还款，承受着无比巨大的压力。这时，房价开始大幅下跌，有的房子被抵押给了银行，银行由于此时已经没钱了，且不能拿房子抵债，也陷入了困境。
在这种情况下，违约率超乎人们意料地升高，金融界出现了连锁反应。
当投资者开始一项大的投资项目时，为了避免风险，往往会去找其他银行或是保险公司、对冲基金或其他金融机构为它做违约保险。投资者会在一定的期限内每年缴纳一定的保险费，如若出现风险则由对方为它赔偿，没有风险则对方获利保险费用。投资者购买的这份保险就是信用违约掉期③，即CDS。在违约情况不足1%的情况下，很多金融机构通过向多家投资者出售CDS，获取保险费，风险比较低。