10月1日 居住改变中国
“居住改变中国”是一场城市的革命，也是一场深刻的财产关系的革命，更是一场观念（价值观）的革命，还是社会组织和管理体系的革命。
从深层意义上看，“居住”（房地产）搅动着整个中国社会，并且在社会经济的剧变中成为“新中国”分娩时的助产师，社会在感受到阵痛的同时也享受着创造新生命的幸福与快乐。居住改变中国，居住创造未来。
--摘自《万通·生活家》2005年第3期冯仑文章
背景分析
2004年，冯仑作为中城联盟的第二任轮值主席，发起倡导新住宅运动和“居住改变中国”系列活动。2005年由冯仑出任总策划，各个房地产“大佬”领衔的《居住改变中国》系列电视专题片面市，香港阳光卫视首播后，引起社会广泛关注。
冯仑认为，“居住改变中国”是一场城市的革命，现代化的一个重要标志是城市化。房地产特别是住宅产业既是城市化创造出来的巨大需求和市场受益者，又是城市化进程的强有力的推动者、建设者和美容师。
“居住改变中国”也是一场深刻的财产关系的革命。据统计，2004年中国城市家庭户均财产数30万元人民币，其中，80%是房产。城市住房制度的改革，首先使大量公职人员和国有企业的管理者成为财产（房产）拥有者，不断增长的商品房市场又使新兴阶层成为更大的实物资产（房产）的拥有者。这种私人财产正以每年超过10000亿元人民币的速度快速积累。举目四望，一个多数人拥有恒产（私产）的财产制度正在形成。
“居住改变中国”更是一场观念（价值观）的革命，业主、社区自治、财产权、隐私权等一系列新语汇、新观念、新价值，伴随着住房市场化和变革逐渐成为深刻影响甚至决定人们行为方式的决定性力量。由财产权派生出的一系列事关人的生存权与发展权的人权得到从未有过的尊重和保护。钱成为财富，财富变成了私产，人民变成了“公民”，人权就成为公民权利的最好护身符。人权观念得以大行其道。
“居住改变中国”还是社会组织和管理体系的革命。由于人们可以自由地选择居住地，拥有自己可以支配的财产（住宅），从此，街道、居委会、小脚侦缉队面临转型，甚至瓦解，而业主委员会、社区自治、基层选举应运而生，生人聚集而居取代单位宿舍（熟人社会），人际关系模式也从单位管理和人身依附转变为自由选择、法律调节和伦理调节。
行动指南
没有一类企业能像房地产公司这样改变中国。让建筑铭刻历史，以居住改变中国；替天下人行道，为当代人立碑。这就是国内房企的自豪，也是房企的责任，更是房企的光明前途。
10月2日 四种需求支撑未来住宅市场
我们应该看到，有四种需求在支撑未来的住宅市场，第一种是拆迁性需求；第二种是自然产生刚性的需求，结婚、离婚的需求；第三种是改善性需求；第四种是投资与投机的需求。
--摘自2008年8月2日焦点网《冯仑：京津双城效应与房地产发展新契机》
背景分析
在人均GDP达到8000美元以后，任何一个健康的房地产市场的住宅需求量会有一个很大的缩减。这种判断基于对结构的研究，而不是简单的总量研究。
这四种需求在不同的经济发展水平下互相有一个对应关系。一般来看，人均GDP在4000美元左右的时候，拆迁性需求和改善性需求事实上是一个市场的主导需求，而人均GDP在4000～8000美元之间时，投资投机性需求占很大的量。在这四种需求中，结婚增长、自然增长的需求是每年保持稳定的、刚性的需求。人???GDP到了8000美元，改善性需求和拆迁的需求基本上解决了，而投资性需求、投机性需求已经被政府拦在门外，事实上只剩下刚性的需求。这部分刚性增长的需求又被政府通过两限房、经济适用房分离一部分，脱离出正常交易市场。
行动指南
房企一定要认识清楚行业发展的客观规律。如果能掌握到未来住宅市场的这四种不同需求发展变化的规律，那些定位在住宅市场的国内房地产公司就更容易知道怎样做住宅市场，做哪一类住宅市场。
10月3日 商业地产是行业下一个金矿
经历本轮调整后，发展商业地产将是我国房地产开发企业进入下一轮“蜜月期”的机会。
在上一个蜜月当中，我们（中国）为全球贡献了一个最大的住宅公司--万科，我个人认为下一个蜜月来的时候，我们会为全球贡献一个最大的商用不动产公司。
--摘自2008年11月1日《中国证券报》文章《冯仑：商业地产是行业的下个机会》
万通首倡的美国模式随着万通中心在北京、天津、杭州和成都地区的渐次展开，已逐渐显示出巨大的扩张能力和运营上的先进性。我们有信心在未来3～5年，凭借万通中心的有序扩张使万通地产拥有最大规模的商用不动产。
--摘自冯仑文章《2007年董事长致辞》
背景分析
未来3～5年间，我国住宅供应十分充足，但住宅市场开发空间有限。在美国等发达国家，商业地产开发企业的市值远大于住宅开发企业，商业地产将成为房地产行业的下一个发展机会。
冯仑通过对国内外的房地产市场研究发现，一个国家或区域的房地产主打产品与它的经济发展阶段即GDP存在着一种规律：在人均GDP500～4000美元这段时间，房地产市场以住宅市场为核心，住宅市场呈现爆炸式的增长；人均GDP到了6000美元以后，商用不动产，特别是社区商业这部分的增长空间很大；人均GDP到了8000美元以后，核心区的商用不动产开始大幅度增长。在人均GDP60000美元的纽约，大地产商90%都是做商用不动产的，比如写字楼、购物中心、酒店等。这是房地产行业发展的规律，也是城市化进程的自然逻辑。
这就是近几年国内北京、上海等人均GDP超过8000美元的几个城市出现“住宅市场向下、而商用不动产向上”趋势的原因。
行动指南
近几年部分城市房地产住宅市场的不景气，一些房地产企业资金链紧张，因此，它们开始关注收益率和成交量较为稳定的商业地产项目。加大商业地产的比重，是自救的一种方式。
10月4日 放弃住宅思维
认为（当前）房地产市场不好的人犯了一个严重的错误--住宅思维。何谓住宅思维？就是一味地用住宅房价来谈房地产市场的好坏。
根据笼统的房地产定义，每年有将近30000亿元的市场，住宅市场是多少？10000亿元。住宅的10000亿元里，与房地产商有关的有5000亿元，还有5000亿元是有定价，但没有公开市场交易的，比如提供给公务员或者说政府机关内部盖的房子。所以，5000亿元的部分市场不能完全反映出30000亿元的全部市场的情况。
--摘自《万通·生活家》2008年第9期文章《过日子与度蜜月》
背景分析
2008年下半年的房地产市场是好还是不好？
大部分人的观点是前景堪忧。
但冯仑的观点与大部分人不同，他认为房地产市场很好。看一个东西是好还是坏，第一取决于眼光，第二取决于看问题的角度。房有两种，一种是住宅，一种是非住宅。房地产应该包括在土地上建筑的所有可用于经营的商业空间和住宅空间。
冯仑认为，以当时的市场来看，只能说是一部分出了问题，有波动，但这一部分不能代表全部。2008年7月上海的商用不动产上涨了38%，北京上涨了11%，面对这样的涨幅，你怎么能说整个房地产市场不好呢？
行动指南
角度不一样，看待事物的态度也就不一样。面对一件事情时要善于分析，而不是任由惯性思维作祟。为什么大家会有思维惯性，也就是住宅思维呢？现在的房地产市场，大家看惯了住宅这一张脸，就用这一张脸代替了整个房地产舞台。
10月5日 房地产宏观调控围绕三个轴
我总结出了一些规律，那就是最近5年频繁发生的所有房地产的调控，基本上围绕三个轴：第一个轴是土地，第二个轴是住宅，第三个轴是融资……这三个政策主轴的方向还会不断变化。这是非常重要的观察点，有利于我们搞清楚调控的规律。
--摘自冯仑个人电子杂志《风马牛》0601期文章《我们走在政策以外的安全通道》
背景分析
在认真研究最近5年国家对房地产的宏观调控政策之后，冯仑总结出了一个规律，那就是这些政策基本上围绕三个轴：
第一个轴是土地。所有的政策都围绕着土地，趋势是越来越紧，越来越透明，政府在土地上要拿走的钱越来越多，留给企业在土地上挣钱的空间越来越小。
第二个轴是住宅。以前是把公平的问题和市场的问题混合在一起，现在把它扯开，公平的问题、保障的问题交给政府，特别是地方政府，而把市场化的、竞争性的这一部分交给市场。虽然在具体调控中，不管是税收政策、二手房政策，还是有关面积和规划的政策，都还没有达到成熟的状态，但是趋势是把市场和公平两个问题分开解决。
第三个轴是融资。在融资上调控的主要方法是限制房地产行业的贷款，再就是涉及不动产经营的创新。具体的调节可以通过“快一点，慢一点；多一点，少一点”来控制。
这三个政策主轴的方向折射出背后的东西：从土地来看，背后的政策目标是解决农民问题、城市化问题和社会公平问题；从住宅来说，折射的实际上是政府职能问题和社会保障问题；从资金折射出来的是中国整个的金融体制改革问题和国家经济安全问题。所以作为商人，要看到政策后面的东西，当后面这些问题没有得到解决，并且还处于一个转型和变化过程中的时候，前面这三个主轴还会不断变化。
行动指南
对当前政策的解读不光要就政策看政策，还要看到社会政策变革的长期性，企业要根据政策节奏安排业务节奏。
10月8日 宏观调控加速地产并购时代
房地产业并购时代的到来，宏观调控只起了一个加速的作用；国内房地产市场本身的“基础建设已经完成”，才是并购时代到来的根本原因。
--摘自2004年8月26日《新京报》文章《宏观调控加速地产并购时代到来》
在经济高速成长时期，因为行业竞争引起市场波动，甚至重新洗牌的现象非常正常。我国台湾地区人均GDP达到1.5万美元时，8000多家房地产开发商，只有100多家幸存下来。我们认为，5年后，在中国大陆目前的6万多家房地产开发商中，只有3000多家开发商能够继续存活，这样分布到各个省市，那每个省市就只有几十家。就目前情况来看，房地产开发商中有250家上市公司，如果再加上一些具备上市实力的公司，专业运动员也就1000多家，剩下的都是业余运动员。
--摘自2008年3月22日《厦门日报》文章《冯仑：房产刚性需求不会减弱》
背景分析
在宏观调控逼得许多开发商喘不过气来的特殊时期，“被并购”就成了一些项目无可奈何的选择。此时，希望被并购的地产项目越来越多，而考察和筛选众多“无力为继”的项目，也成了那些实力派开发商每天的重要工作之一。
事实上，国内房地产业的并购时代已经到来。冯仑认为，今天国内的房地产市场已经具备了大规模并购、重组的条件。
第一个条件，是市场的标准化和规范化。《公司法》修改后，大家都在一部《公司法》的框架下运作，不同性质股权的权利和责任都一样，公司之间的交易和重组比较容易。
第二个条件，是市场竞争和资源的分配规律在起作用。规模大的企业自然会在市场竞争中占据有利地位，在经营中也容易获得规模经济效应，因此，很多企业都会去追求企业规模。而追求企业规模有两种方式，第一种是靠自己的积累而增长，第二种就是并购扩张。中小房企靠自己的积累而增长的压力越来越大，因此，引进外部资金、通过被并购而得到成长就会成为它们的最佳选择。
第三个条件，是土地出让制度的变革。土地出让制度的变革提高了拿地成本，使得企业进入房地产业的门槛大大提高。在这种情况下，如果企业规模小，就不大容易生存。这就迫使企业之间建立联盟，联合来控制它们共同的市场，提高双方进入市场的能力。这是土地出让制度的变革带来的资源分配方式的变化，而这种变化使得企业对并购行为的需求增加了。
行动指南
在国内，很多企业经营者有一个理念误区：总认为“被并购”是一件不太光彩的事情。其实，在国外被大型企业并购是一件非常风光的事情。“被并购”同样说明了企业的价值。如果没有企业愿意并购，那才是一家企业的悲哀。通过被并购或重组把企业一步步做大，是棋高一着的策略。
10月9日 同类型并购更易成功
房地产企业在执行并购战略???，最好选择专业化的并购之路，即并购同一类型的项目。不是同一类型的项目，回报率再高，也不要去考虑。比如经济适用房，回报率再高，万通地产也不会去做。
--摘自2004年8月26日《新京报》文章《宏观调控加速地产并购时代到来》
背景分析
在一轮接一轮宏观调控的大背景下，中国的房地产业正在经历一场变局，主要表现在两个方面：第一是“大鱼吃小鱼”式的收购行为频繁发生；第二是“大鱼”之间的资本（或资源）联合，即强强联合现象增多。
在美国，最大的5家地产公司只占全国市场14%的份额，地产业的集中度比较低，垄断不大容易形成。在这种情况下，对一家地产企业而言，并购的对象一般是同类型的企业，这样比较容易成功。
行动指南
并购容易，整合难。在只有1/3的并购案例能成功的情况下，并购之前应该思考清楚即将进行的并购成功的概率有多大，企业是否具备并购成功的资源和要素。
10月10日 要准确界定保障房范围
按照目前的国家政策，住房市场一分为二：30%中高收入者的住房要靠市场来解决，70%低收入者的住房由政府解决。
--摘自《冯仑：房产刚性需求不会减弱》
对政府来说，要维持房地产市场的充分竞争，就要用市场的办法来解决，适当界定保障房的范围，不要随意扩大保障的范围。因为把保障人群扩大到中产者，事实上会伤害到正常的房地产市场，而且会使房改这么多年所形成的住宅商品化意识、趋势、机制毁于一旦，所以从政府来说要特别注意保障范围。
--摘自2008年10月23日《钱江晚报》文章《冯仑：要准确界定保障范围》
背景分析