第一，私人公司、民营企业要向公众公司和混合经济转型。因为在资源配置的政策环境下，现在大家看到的混合经济的企业会得到更多的资源优势。国有企业不等于国营企业，国有控股不等于国有???营。在十六大期间，政府对国有经济、国有企业的政策是强调控制力，这几年政府政策重点讲的是控制力、带动力、影响力，实际上国有经济这几年每年都增加一个百分点，在比重上每年都在增加。目前，市场经济整体上是由政府引导和管理的。在这种情况下，混合经济的企业将成为一个主体，所以现在要想把规模做大，企业必须转型，纯粹的私人企业，不仅受到资源限制，更重要的是受到道德限制和道德谴责。我们经常听说某某领导出了问题，有些是因为私人房地产公司给予了他一些不明财产。在目前的舆论环境中，纯粹的私营企业特别是房地产私营企业，不管是不是真的有行贿行为，很容易与“腐败”联系到一起，很多人避之唯恐不及。相反，公众公司、混合经济的企业，由于治理结构完善、监管透明、环境职业化，能够得到更多的直接融资者的偏好，得到更多的社会资源的支持，所以今后私营地产商面临的一个问题是，是否要转型，今后是否还是百分之百的私人企业。
第二，公司要从不规范向规范转型。市场经济非常残酷，做一个好人是要买单的，做一个坏人是要坐牢的。在市场经济中，我说要做好人，就意味着我要分红，我要交税，我要给员工发工资和奖金，我要给客户最好的产品和服务，所以一个好企业说要做好人，没有一件事是不用买单的。做好人会有好的回报，这个回报就是投资者更信任你，政府更支持你，经理人更安心敬业，客户会买你的产品。直接投资者的青睐如同一张很细的网，这张筛选的网就在证监会，监管的力度在加大，同时专业水平在不断提高。2002年以前，私营经济、民营经济与国有企业的信息能力是严重不对称的，那时信息的资源在民营、在私人。我1993年开始做上市公司的时候，因为是从体改系统出来，我拿两张纸去体改委找人，体改委对股份制不是很清楚，甚至没有我清楚。但今天当我去证监会的时候，我带着差不多十几个人，拿着几大箱的文件去跟他们讲，信息严重不对称。我不懂很多管理规则，以及那么详细的管理规范，证监会任何一个公务人员都能讲清楚的事情，我都觉得很陌生，不是我不努力，而是因为我们法制化的进步、市场的进步和政府监管的进步，远远超过我们普通的民营企业想象的范围。正因为如此，你想在资本市场上获得投资者的青睐，就必须规范，必须是最专业的团队，有最好的中介、最好的券商帮助你，然后你有最诚信的态度和最职业化的管理人员。万通要证监会批东西需三个月，而万科只要一个多月，这里省了两个月的时间，在管理上叫治理结构的溢价，也叫道德溢价。2006年最后一天证监会批了万科42亿，而相当多的企业在证监会不断地被打掉，就是因为你过去有诚信上的不良记录，无法向投资者表明你是一个好人，所以监管部门就不放行，耗你一年两年，你的资金就干枯了，就像一个如花似玉的少女在沙漠中成为木乃伊。规范不是为了去当教授，不是为了得到一些掌声，而是我们的生存之本，是我们整个资金市场和资本市场发生变化以后，我们求得生存、持续发展的唯一途径。
第三，中小企业除了学好之外要向精而专方面转型。从全世界来看所有的房地产企业，以台湾为例，台湾曾经有8000家房地产企业，现在活下来的不到20家。其房地产企业大概朝两个方向发展，一个方向是大而乱，可以活。大好理解，所谓乱，就是金融背景、财阀背景比较复杂。比如像台湾的很多公司，有巨大的寿险公司作为财阀背景，然后养了一个地产公司，即使它做得不太好，乱一点，但是它的规模仍然很大。还有一种活法就是小而专，精而美。在台湾和大陆都有这样的公司，在台中地区甚至有专做女性公寓的公司。在大陆如果做一个细分市场，只做女性公寓，只做单亲家庭公寓，仍然可以活得很好。
第四，商业模式的转型越来越快。随着人均GDP从2000美元到20000美元，房地产的商业模式有持续的变化，这个变化简单地说是利润点的变化造成了模式的变化。最初房地产的利润主要来源于土地开发和基建，人均GDP到4000美元以后，GDP大部分来源于快速的住宅消费。现在这个时间，房地产的利润主要来源于制造，即一套房子的制造成本和售价之间有一个毛利，所以在这个阶段利润来源于制造，制造的竞争力来源于规模和成本的控制以及市场营销。再往上发展，人均GDP在6000美元的时候，利润从制造延伸到服务和品质管控以及管理上的利润，所以万科现在在服务和品质以及管理上开始向兼并的对象和管理对象收费，利润开始往上走，同时兼并收购成为重要的一个形式。房地产行业和其他行业最大的不同，就是兼并收购的成功率非常高。万科2006年的土地储备有60%来源于并购，成功率是100%，大家知道李东生的TCL跨境到欧洲收购，我们境内也有很多收购，其他的收购按照MBA教材上说，我们其他收购的成功率都低于30%，但是房地产行业在人均GDP达6000美元以后，实际上好的企业扩张依靠收购，也是商业扩张的方式；达到6000美元以后，实际上房地产的利润开始向资产方面转移，比如人民币快速升值，商用不动产开始有价值，会计总则向估值法方向变化。所以资产的经营，房地产不动产的价值开始大大地提升，在这个阶段商业模式开始丰富，就是开始有真正的商用不动产的投资，价值也会有非常大的提升。香港几大地王地产商，他们的利润更主要的是来自于资产的增值和每年的市场估值；人均GDP达到8000美元以上，不动产的利润更多地来自于投资和不动产金融以及衍生工具带来的价值创造。所以今天你到纽约去看，纽约现在的人均GDP是60000美元，纽约的房地产公司中没有土地储备，有的就是资产，特别是有机动性体现的不动产。
2007年，全球最大一单不动产的交易是黑石基金买了一家不动产信托的570栋写字楼，交易金额为390亿美元，买卖的东西是机动产品，所以在人均GDP达到8000美元以后，实际上不动产更多的是和金融产品在一起搞经营。所以商业模式的转变，实际上对我们所有的开发商来说，非常值得关注，要适应这个转变。
（根据冯仑2007年4月12日，“中国北方经济及城市发展高峰论坛暨首届天津地产年会”演讲录音整理）
需求出发，信息勿扰
最近这段时间（2007年8月）我留意关注了各地人们对房价增长的看法，感觉人们最近对房价增长的压力要小很多，而且逐渐发现其实住房问题并没有想象的那么严重。目前最大的问题还是刚进入社会的年轻人的要求强烈，他们有话语权，在网上有各种表达方式。最近出台的政策给大家整体上的信心是：从长远来看，低收入家庭，包括偏低、中等收入的家庭，其住房问题的压力有所缓解。但另一方面价格上升的压力其实也在出现，因为整体上的经济发展水平很好，居民收入涨得很高，整体上最近房价、地市回暖，杭州、苏州、常州，包括北京，房价都在涨。
前两天我们西北大学同学聚会，好几个校友问我该不该买房。当时都说政府要调控先不买，但之前能买一套的现在只能买一间了，就怕现在再不买将来只能买一个厕所了。我就问他，你先别管价格，也不管市场，从自己目前的现实需要出发，比如你是不是要结婚，或者有一个重大的变动你需要买房。如果需要，这就像吃饭、过日子一样，兵荒马乱你不能不吃饭，发大水你也不能说永远不结婚，你有这个需要，该办就得办。如果你想有两套以上的房子，关心一下这个市场还可以。我的感觉是对于房子这种必要的生活需求，当你有需要的时候，根据能力在市场上选一个可以栖身的地方就完了，如果没有需要，也别管它。如果你有更多能力想做投资，可以多研究一下市场。
人有的时候是被不必要的信息侵扰，为什么和尚清静呢？和尚没这些信息，他一不看房价，二不看股市，所以就不烦恼。人有时候在大都市的烦恼和焦虑是由于周围的人焦虑和信息过分的密集来干扰你造成的。本来你挺好的，邻居自杀了，你就开始闹心。本来你也没事，突然人家的狗在你家门口撒泡尿你又烦了，这都属于信息和行为在干扰你。但是你要在庙里，狗撒泡尿你也就不管它了。你可能会视而不见，因为价值观不同了，看这件事的方法不一样了，就不会心烦。所以我说房价这件事也是，很多人被信息干扰了，造成了焦虑。
我跟我们的校友说，只要你三天不看股市，一个月不看房价，你心情挺好，你有钱想买的时候就去买，心情也挺好。你天天看股市，隔一天看一次房价，就像老合计着周围的人为什么升官发财，这是在给自己施加压力。目前来说不管是年轻人还是中年人，更重要的是当下的工作、生活正常进行，不受妨碍，其余的事情可以积极地去争取，这有很多因素决定，不要给自己施加太多压力。
企业公民责任的边界在哪儿？
原始社会，中国人的生存状况不会影响到美国，但随着国际贸易的频繁，人类的利益相关度越来越高，中国和中国???业的责任已关系到地球另一头的大洋彼岸。同样，如果美国产的芯片装到手机里打电话有脑辐射，中国几亿人用手机，脑子全傻了怎么办？因此，全球一体化的今天，企业公民、社会责任的概念被全世界广泛关注。
什么是企业公民？企业和公民怎么联系起来的呢？公民有奉公守法的责任，也有选举、被选举等公民权利。现在把公民的概念套到企业上来，同理，企业也有企业的责任和义务，而且强调更多的是企业公民的义务。
目前关于企业公民义务的范围有三种理解。第一种也是最简单的理解，即企业只要赢利、纳税就算履行了公民责任。因为企业是市场经济中有效分配资源的一个载体，在市场经济中，一个企业承担的责任是最有效地分配社会资源，如果有赢利，那么对股东来说这个资源的分配就是积极正面的。于是按经济学家理解，只要企业赚钱，实现赢利，能够很好地配置资源，善待员工、依法纳税，这样的企业就算是一个好的企业公民，这属于很窄的一个观点。
第二种观点非常宽泛，说企业对公民的义务不仅是维护员工利益、纳税、依法经营、建立合理的竞争秩序以及维护社区环境、自然环境、生态环境等，而是无边界、无限度责任。中国人一向有“均贫富”的传统观念，所以一谈到企业公民，多数人的期待是“好人好事随便做”，只要是好事你就得做，不做你就不是企业公民。甚至形成全社会对企业家群体的压力，出现了劫富济贫的现象，出现了“慈善榜”、“纳税榜”等各种各样的榜，总体来说就是指责企业家和社会先富起来的人捐赠太少。但是捐多少是多呢？没有边界，总之是不断地要。
最极端的故事出现在南京。南京某企业领导是个很有爱心的人，每年都捐很多钱来资助贫困儿童。有一天他却突然接到电话说有20多人堵住家门找他老母亲要钱，其中还有几个是他发小，要钱人的理由是：“你儿子既然在外边捐，这么有钱，为什么不捐给我？”结果把老太太折腾得心脏病发作。做好事本是自愿的事，却被社会公众理解为理所当然，甚至用这种粗暴的方式形成一起社会治安事件，很值得人们深省，在全国，类似这样索捐的事情还有很多。
我个人比较接受和赞成西方目前比较通用的企业公民概念，也就是第三种观点，即企业公民要承担确定范围内的社会义务、公民责任，这个范围就是到直接的利益相关者。比如非洲难民不属于直接的利益相关者，你可以关心，但不关心也不为错，然而如果对直接利益相关者不负责任就一定是错。比如说食品企业，食品卖到非洲，那里的消费者就是你的直接利益相关者，你就要负责任；员工也是企业直接的利益相关者，现在很多跨国公司特别强调有道德地采购，比如沃尔玛在采购的过程中就坚决不采购由童工或监狱犯人生产的产品，有尊严的劳动过程才是一个合乎道德的生产过程，这实际牵扯的是一个劳动保护的问题；所在社区是我们的利益相关者，社区利益、社区生活、自然环境、生态环境，都是我们要关注的；同时，产品给消费者带来的精神、伦理、健康方面的利益也属于直接利益相关部分，比如万通做的房子除了质量保证满足消费者利益以外，我们还关注业主住得是不是健康，有没有其他生活配套的需求，建立一个长期共同发展的关系越来越重要，企业公民的责任和义务也体现在此；再广义而言，企业公民还要大力配合政府的重点举措与社会法制环境，比如奥运会企业公民应该怎么支持等等。
归根到底，企业公民的责任范围强调的关键词第一是“直接”，第二是“利益相关者”。如果企业公民的责任范围定位在非直接利益相关者，那么企业公民的边界就无限大，大到企业自身无所适从。所以我主张企业公民的边界既不是窄到企业内部，也不是宽到无限，而是界定得很清楚的直接利益相关者。按照这个范围企业有计划、有步骤地去履行企业公民的责任，这样才能保证公益事业正常、积极、持续、有效地不断推进并发扬光大。
今天你变成章子怡了吗？
最近（2007年年末）一些媒体大传关于上市公司“圈钱、囤地、捂盘做利润，获利后到资本市场再拿钱”的循环论，针对这个说法，监管部门，以及房地产行业和消费者都有很多担忧。
人们一方面担心房价继续上涨，一方面担心资本市场成为上市公司圈钱和圈地的源头。针对这个问题我个人认为属于“小问题大话题”。生活中有很多事情属于“小问题大话题”，也有很多属于“大问题小话题”。
最近土地政策就出了几条，而且还有一个大家一致认为会变成现实的传言--明年A股新上市停止，再融资要严格限制。回头观察地产行业的演变过程，有一个惊人的发现：在房地产行业这几年相当多的变化及政策导向中，媒体扮演了重要角色，把很多小问题变成大话题，又将大话题变成了大问题，于是就出现了新政策，大抵如此。最近还听到一个信息：有几个媒体记者形成了一个小沙龙要唱衰楼市，他们相信自己能把小问题变成大话题，然后把楼市唱衰。