十合能在20余年间从一个小百货店，发展成为一个数一数二的大型商业企业，就是因为水岛广雄的扩张战略适合了当时日本经济环境的诸种条件。在水岛的策划下，十合集团连续制订了“20店铺”、“30店铺”的扩张计划。这个计划的核心内容就是利用土地升值来增大企业价值，再以此为信用担保，不断地从银行获取扩张所需资金。
水岛广雄在开新店铺之前，不仅购买店铺要用的土地，还尽可能地收购周围的地皮。他预测百货店会带来周边地区的人流增加，产生各种商业机会，所以这些地方的土地价格也会随之上涨。他的预测果然正确。
20世纪80年代，工业产品的大量出口给日本带来了巨大的财富。这些积累起来的资金为了寻找升值的机会，便涌向了不动产业，使得日本土地价格飞涨。炒地皮、房产带来的超额利润，造成了空前的繁荣景象。然而，这种繁荣并不以实物经济为基础。因此，被形象地称为“泡沫经济”。十合的百货店大都位于车站等人流聚集的繁华区，那些地区的地价上涨得更快。所以，即使百货店本身的销售额及利润没有达到预想水平，但十合集团事先低价购买的土地却在不断升值，这就造成了账面上固定资产的巨额增值，抵消了销售业务的亏损。然而，到了90年代初，地价暴跌，靠土地增值来掩盖销售业务亏损的手法也就行不通了。并且，90年代以来，日本经济陷入了近10年的低增长、负增长时期，国民所得停滞不增，这就使十合这样的零售业企业失去快速发展的条件。水岛广雄的大胆扩张的经营战略，确实为十合带来了发展契机，但在变化了的经济形势下，它成了十合走向破产的重要原因。
奈良店就是水岛扩张战略由辉煌走向败落的典型例子。奈良店是1989年10月2日开业的。当天在奈良店的乳白色大厦前，举行了盛大的开业典礼。水岛广雄亲自到场了，他十分满意地微笑着，用雪亮的剪刀剪断了红白相间的彩带。
奈良店算来是十合集团的第23家店铺，也是最豪华的店铺。在聚集了“爱玛仕”、“米拉潇”、“芭里”等世界顶级服饰柜台的一层楼的正中间，摆放着奈良的著名历史文物“法隆寺梦殿”的精致的大型模型。在四层，有一个大型钟表。每到正点，22个国家的玩偶小人伴着乐曲旋转舞蹈。在五层的美食街，汇集着各地的有名店铺，其中包括水岛广雄本人特别喜欢的“神田荞麦面”。各店铺门前清澈的人工河水潺潺地流动着，给现代建筑物的室内空间带来了些许自然韵味。与美食街相对的另一端，是美术馆。而美术馆的入口处，摆放着古罗马艺术家罗丹的雕塑作品“奥罗菲”。
应邀出席开业典礼的日本兴业银行的代表被奈良百货店的豪华震惊了。因为可算作是该店商圈的奈良市的人口仅有35万人，就是加附近地区人口，总共也不过140多万人。尽管奈良是有名的观光地，但其购买力还是有限的。在这样的地区开这样投资巨大的豪华店铺，能够获取利润吗？这个代表说：“来之前以为不过是比普通的超市稍高级一点儿罢了。真没有想到如此豪华！”看到银行代表的惊讶样子，水岛广雄得意地笑了，“是不是觉得有些过分了？我既然要建店子，就要建最好的！”
奈良店项目是在水岛广雄亲自授意下开始的。有人推测水岛是想在十合的创始人十合伊兵卫的故乡奈良开店。但更为现实的动机，应该是水岛想以奈良店为突破口，打破十合集团在关西地区势力相对较小的局面。
奈良店建设的基本构思中，体现着水岛广雄的很多与众不同的想法。一般认为，“紧靠车站是百货业建店的起码条件”。但奈良店距奈良车站有两公里之遥，而那里才是奈良最繁华的地段。水岛广雄选择的现在的奈良店的位置，虽然离旅游景点——平城宫遗址、市政府较近，但周边多为农田。对于这一点，水岛广雄是这样回应的：“我们可以在这里修能停泊1500台车的大停车场，把奈良店建成开自家车前往的郊外型高级百货店。奈良店的顾客不仅是附近的人，而要吸引整个奈良县以及与奈良相邻的京都府南部、三重县西部的人，这样就可以把这些地区每年流向大阪、京都商圈的1400亿日元夺取过来。”
水岛广雄的这个宏伟的构思，给了当地政府、土地所有者们极大的鼓舞，争得了他们的支持。所以，征地仅用了约一年时间就完成了。
对于当地政府的支持，水岛广雄也做出了回报。在1988年9月的开工仪式上，他慷慨地说：“奈良店的销售额，我们十合集团一分钱也不拿走，全留在本地使用。奈良店是奈良的企业法人，也就是奈良县的公民！”
水岛广雄的计划不仅鼓舞了当地政府和有关人士，也使银行感觉有成功的可能。于是以日本兴业银行、日本长期信用银行为首的金融机构都积极贷款，这样，奈良店的所需资金就很顺利地筹措到了。有了雄厚的资金，十合集团在征地交涉时，就显得特别大度。为了争取时间，早日拿到土地，对于买方、出让方提出的价格、附加条件等方面的要求，都答应得很爽快。据当时参与征地的不动产商回忆说：“十合集团当时收购的土地的平均价格是1坪（约3.3平方米）100万日元左右。这个价位除了十合，是没有企业能接受得了的。奈良市要求他们同时建设步行桥等周边设施，他们也都痛快地答应了。而且，还收购了当时并不需要的货物装卸场的大块土地。到底是大企业，有气派呀！”
奈良店的土地征用费用为300亿日元，到开店为止所用资金总额为850亿日元。而奈良店的年计划销售额仅为350亿日元。对此，很多业内人士都表示不可理解：“百货店的利润率是较低的。作为一般常识，如果建店费用超过年销售额，那么偿还银行利息就会发生困难。十合建奈良店的资金，不是自有资金，是贷款。真不知道他们的资金计划是怎样做的？！”
奈良店的问题不光出现在资金计划上，在不动产协议上的做法也大出常规。有位银行人士曾经看过奈良店的店铺所有权登记簿，他吃惊地说道：“所有权关系太复杂了。这样以后转手时，是很难找到买主的！”奈良店的整个大厦并不是十合独家所有的，而是与数十人的土地所有者共同所有的，而且这些人几乎全部以所有权为抵押，从银行贷了款。这位人士感叹道：“水岛只管建造豪华店铺，他可能根本就没有想过以后这店铺会有什么样的命运！”确实，自从奈良店开业以后，水岛广雄仅来过一次。他的心思也许都在搞新店铺、继续扩张上了。
2000年7月12日，十合奈良店与其他21家十合集团属下企业一起，申请按《民事再生法》破产，当时它的负债总额为1231亿日元。
另一个例子是东京锦丝町店。东京锦丝町店是十合集团扩张战略中的最后一家店铺。为了筹措这家店铺的所需资金，水岛广雄付出了从未有过的努力。因为，经济形势已非比以往，但他没有能冷静地认识到这一点，而是依然按以前的路子走。最后，虽然筹措到了贷款，实现了扩张战略中的重要一步，但也是这笔贷款，使十合的巨额负债达到了顶点，彻底失去了银行的信用，使扩张战略走到了死胡同。
水岛广雄早在1986年就曾经想在锦丝町车站买楼开店。但测算以后，发现买楼所需投资太大，这样开店后会大幅度亏损，所以这个事就搁置了下来。然而，后来获得锦丝町车站商业楼权利的日本生命保险公司，向十合提出可以采用租赁方式开店，水岛广雄发现这样可以减少初期投资，于是就决定在锦丝町车站租楼开店。
但负责修建锦丝町车站附属设施的整修开发协会却对十合租楼开店的设想表示了不满：“你们既然要开店，就要拿出负责任、真心干事业的态度！”因为是租房，十合可以不对固定资产进行投资，如果有什么问题，就可以较轻松地撤退。但这却使整修开发协会很担心。因为，如果十合中途撤出的话，就会使整个开发计划陷入瘫痪。为了拴牢十合，整修开发协会坚持要求十合投资购买一部分商业楼。
十合最终答应了购楼的要求。但因为日本生命保险公司的参与，十合用不着买整栋楼，用买一半租一半的方法就可以开店了。这样既可以减少初期投资，又可以期待“靠不动产升值弥补营业亏损”的效果。于是，水岛就指示部下与日本生命保险公司谈判，表示购买整个商业楼面积的50%。经过谈判，1988年1月，十合集团与整修开发协会正式签署了协议书，决定在锦丝町车站商业楼开店，购买商业楼面积的40%，价格为240亿日元，于1997年3月以前付清。商业楼的其余部分，从日本生命保险公司租赁。
1990年3月，锦丝町车站附属设施的整修开发委员会正式开始运作。十合集团向整修开发协会支付了第一次的购房费，金额为5亿日元。此后，十合又陆续支付了购房费。但是，1994年1月的一天，整修开发协会忽然接到了十合集团的消息，说：“因为跟金融机关发生了些摩擦，资金筹措受阻，购房费只能延期交付。”当时，十合的巨额负债引起了银行的警惕，对十合的贷款开始限制，十合就不能像以前那样顺利地拿到贷款了。
整修开发协会震惊了。因为整个项目的建筑商已选定，并开始拆除原来的建筑物了。牵头整修开发计划的墨田区区长奥山澄雄马上就去找了水岛广雄。在位于东京繁华区——有乐町的交通会馆的十合集团董事长会客室里，水岛广雄泰然地对奥山澄雄说：“您先回去吧。我一定会履行我的诺言的，请放心好了！”然而，一直到1995年1月，整修开发协会还是没有接到十合的交款。
1995年1月17日凌晨，日本阪神地区发生了7级大地震，数万栋建筑物倒塌，木质结构房屋集中的平民住宅区接连燃烧数日，黑烟遮天蔽日，共有5000余人遇难。位于神户的十合的店受到严重损失，马上需要资金重建。这给已负债累累的十合集团带来了新的难题。为了竭尽全力重修神户店，当时的岩村荣一总经理决定趁此机会放弃锦丝町开店计划。
1995年2月的一天，整修开发委员会接到了一封来函，署名是十合集团总经理岩村荣一，函中的“撤回锦丝町开店计划”的寥寥几字，让整修开发委员会的人目瞪口呆。
然而，整修开发委员会马上发起了反击：决定走法律程序，控告十合违约，扣押十合财产抵债。之所以采取这样的强硬措施，是由于这个项目的建设资金是靠买家预付支撑的，如果签了协议的十合集团撤出了，整个计划就要落空。墨田区长奥山澄雄又马上找到水岛广雄抗议，说：“如果你们不在锦丝町车站开店了，那就先把拖欠的100亿元交了。如果你们不交，我们就向法院起诉，要求扣押你们大阪总店的资产。”
这次十合集团慌了。如果撤回开店计划，要承担违约金110亿。而要继续实施开店计划，则要再增加投资200亿。面对这种形势，水岛广雄说：“不论干还是不干，都要投钱。那就干吧！我们只能向前走！我作担保去贷款！”
水岛广雄首先亲自找到墨田区区长奥山澄雄，说：“我们将朝着开店的方向努力！”稳住了整修开发委员会的扣押财产抵债的行动。接着，他就开始去银行游说。
结果，水岛广雄真的从银行借到了钱，并且是以个人名义作的担保，而没有用土地、建筑物等担保。为什么水岛广雄这样容易就从银行拿到了钱呢？因为有《企业担保法》作依据。而这个法律就是以水岛广雄的研究为基础的。
1953年，当时在日本兴业银行从事研究工作的水岛广雄，以题为《关于浮动担保的研究》的论文获得了中央大学的法学博士学位。他在论文中写道：“应该把追求经济利益的企业生命体作为融资担保的客体。就是说，不光现在及将来，所有的动产、不动产、权利等能成为担保，客户、与相关企业等的交易实绩也应该能成为担保。”20世纪50年代，不动产是唯一能成为融资担保的客体。但是，很多大企业由于战争的关系，资产大量损失，因此不能从银行得到充分的资金，影响了企业发展。水岛广雄的理论引起了日本政府的重视。政府派他到英国考察，并在1958年以他的研究为基础，制定了《企业担保法》，从此担保的概念被扩大到企业的可能性及能力等，企业就可以更方便地获得融资了。日本的一些重工业企业，例如，幡制铁、富士制铁、日立制作所、川崎重工业等企业就是靠《企业担保法》获得了贷款，借朝鲜战争大量的军需订货发展壮大起来的。像这样由理论研究直接成为法律的例子是很少有的。所以，水岛广雄被认为是优秀的学者，为日本经济复兴做出了贡献。
而这次水岛广雄去银行贷款时，作为企业的十合已经在银行的眼中大大地“贬值”了。于是，水岛广雄便凭“经营者”的身份来个人担保，从日本兴业银行和日本长期信用银行共借到了360亿日元，其中水岛广雄对日本兴业银行个人担保110亿日元，对日本长期信用银行个人担保90亿日元。
水岛广雄借到了钱，锦丝町店也于1997年终于建起来了。但当时正值日本经济低迷时期，不仅锦丝町店，连原有店铺的销售都十分艰难，亏损急剧增大。再加上不动产价格猛跌，使十合集团各店的负债率不断上升。最后，靠企业可能性担保、企业家名义担保借来的巨额资金，不但没能拯救企业，反而把企业的可能性给断送了，也使水岛广雄本人惹上了官司。
十合集团的经营业绩明显恶化，是从1994年开始的。造成这种状况的外部原因之一就是包括市场、金融政策在内的经营环境的变化。日本百货行业在20世纪八九十年代扩张迅猛，呈现出了供给过剩的局面。同时，超市、综合性商业设施等其他销售方式的发展，夺走了不少百货店的客源。水岛广雄也意识到了这一点，当时他曾说道：“以前建新店铺，五年左右就可以赢利，但近来要用六七年。”
但水岛广雄认为影响企业业绩最主要的还是金融政策的变化。由于在西班牙巴塞罗那开店的功绩，1994年水岛广雄被西班牙政府授予了勋章。就在西班牙驻日本大使馆为此举行的授勋仪式上，他说道：“最近银行限制融资的做法，真是让人不可理解！”因为，至今为止，银行对于十合集团向来都是很宽松的，按水岛广雄的说法，甚至是主动把贷款送上门的。
2000年十合债务问题暴露后，他在接受某经济杂志的采访时说：“以前，我对银行讲我不需要贷款，但银行硬求我借钱。可以问问他们，他们赚了多少利息！”银行之所以开始限制融资，除了对十合集团经营业绩的评价降低之外，还因为日本政府开始实施的紧缩政策。以限制对不动产、土地开发及建筑行业融资为主要内容的紧缩政策，使日本的不动产价格下跌。十合集团所拥有的不动产价值当然也随之下降，造成了资产缩小、负债增加的局面。
水岛广雄看到了紧缩政策的严重影响，但他没有对自己的扩张战略采取根本性的转变措施，只是埋怨银行不肯豁免债务，他说：“如果让债务减少到1万亿以下，我们就一定能重振旗鼓。”
1994年之后，尽管十合为了缩小负债，关闭了柚木、茨木等国内店铺和新加坡的店铺，但却先后在马来西亚、印度尼西亚、中国台湾地区等地开店，并且1997年在东京又开了锦丝町店。正是这个店铺，使十合集团本来已积重难返的债务迅速膨胀，结果带来了整个企业的崩溃。
除了外部环境的变化，水岛广雄在十合集团内构筑的“网眼组织结构”为十合的债务问题也留下了隐患。
十合集团的各个店铺都是独立法人，这被水岛比喻为“网眼”。网眼多了，即意味着渔网大了，可以捕更多的鱼。店铺多了，就意味着集团整体的实力增大，可以获得银行更大的信用、更多的贷款。同时，网眼结构还有另外一个意义，即单个网眼的损坏不会马上招致整个网的毁灭。在十合集团中，单个店铺的亏损，仅是这个店铺的问题，其债务等不会影响到十合总部。而别的百货企业，例如三越百货公司，各个店铺都是总部的分店。如果分店亏损，就会直接反映到总部的经营业绩中去。
水岛广雄的“网眼结构”理论确实在其扩张战略中发挥了极大的作用。然而，它有着自己的弱点：那就是如果网眼破得多了，就会最终导致整个网的破灭。十合在建新店铺时，往往由几家老店铺出资。从银行融资时，也常常采取老店铺为新店铺担保的办法。这种办法，在扩张初期是行得通的。因为，老店铺经营业绩较好，有能力为新店铺出资、担保，而新店铺也能按预计实现销售目标，较快地回收投资。但是，到了后期，新店铺大都不能达到预定的销售目标，仅靠几家经营业绩较好的老店铺的盈利、信用来负担这些新店铺的亏空，已是不可能做到的了。
放了近千亿贷款给十合的日本长期信用银行，在20世纪80年代后期已经察觉到了十合集团扩张战略的问题。长期信用银行的高层与水岛广雄之间曾经有过这样的对话。
长期信用银行高层：“你们的投资面铺得太宽，速度太快了。这样下去是要出事的！”
水岛广雄暧昧地回应：“我会考虑的。”
长期信用银行高层：“希望你要认真考虑。照现在这样的速度投资，出了事就是大事！”
水岛广雄只是说：“知道了。”
对银行控制投资的要求，水岛广雄每次都表示要考虑，但从结果来看，他并没有采纳银行的意见，而是固执地坚持了他的扩张战略。
水岛广雄是否真的没有意识到自己扩张战略的极限呢？作为一个精明的经营者，他应该对之有所意识。从现在公开的资料来看，也有关于水岛广雄对扩张战略危险性的认识的记载。如果是这样，那么水岛广雄为什么没有采取措施，及时刹车呢？这大概只有从他固执的性格、欲成为日本第一百货店的野心上找答案了。
显示水岛广雄对扩张战略危险性已有认识的一件事，发生在1992年。那时十合集团计划在东京新宿车站南口开设新店。
新宿车站周围是东京的商业集中地区，伊势丹、三越等大百货店都在那里有店铺。高岛屋公司后来也在车站南口开了店。水岛广雄想使十合成为日本第一，自然要考虑在新宿占据一方，与对手决一雌雄。
1992年秋季的一天，水岛广雄带着新宿店的项目规划书，亲自来到了日本兴业银行，要求融资。
水岛广雄说：“我们一直就想在东京的交通枢纽建立大型据点，现在决定在新宿车站南口开店。请贵行这次一定帮忙！”水岛广雄要求兴业银行提供相当于整个投资1/4的400亿日元。
1992年，正值日本泡沫经济崩溃，景气下滑。并且，通过对十合新宿车站南口店的收益性、利息及人工费等的测算，日本兴业银行发现这个项目盈利的可能性不大，所以，就没有答应水岛广雄所要求金额的全部，表示最多只能贷给一半。
为了筹措资金，水岛广雄还跑了日本长期信用银行等几家银行，但都没有得到满意的答复。水岛广雄最后只好放弃了新宿车站南口开店的计划。
后来，日本兴业银行该项目负责人特意拜访了水岛广雄，为不能融资之事表示歉意。他以为水岛广雄肯定要埋怨几句的。但水岛广雄的反应超出了他的预料。
水岛广雄听了兴业银行项目负责人的道歉，非但没说牢骚话，反而宽容地说：“那件事的结果不是很好吗？算了，我请你吃烤鳗鱼吧！”水岛广雄带着兴业银行的人去了饭店，进了雅间，把随行秘书们留在了大厅，但却也只是品尝菜肴，闲聊杂谈，对融资的事一句也不再提了。
兴业银行的人后来说：“从水岛先生的‘结果不是很好吗？’的话里，可以看到他当时也对十合集团的投资危险有了认识。”水岛广雄应该对集团整体的负债情况有清楚的了解，知道负债累累情况下的大规模投资，必将加大经营风险，但他却执意要建新宿车站南口店。这表明水岛广雄的判断缺乏经营合理性。同时因为他知道风险所在，所以，当银行表示不能融资时，或许他感到了一种解脱，不必再为新账担心了。
然而，最终还是对扩张战略的固执，占据了水岛广雄的整个精神世界。事实表明，尽管水岛广雄对急速扩张的危险有认识，但他自己却不能或可以说不愿意采取措施来纠正，而是将自己的扩张战略固执地坚持了下来。
十合集团的一个干部曾说道：“水岛先生当时应该意识到了泡沫经济时代的终结，遗憾的是却没有能彻底改变自己的思路。”但他同时还说：“尽管这样，水岛先生仍然是把十合从当年的危机中拯救出来的伟人。虽然他一直到最后都从公司拿高额报酬，但我想没有员工会因此说什么的。”
有评论说：“如果说水岛广雄的经营有错误，那就是他对泡沫经济时代终结时期的判断失误。这是因为他年事偏高而又没有培养自己的接班人。然而，如果没有金融政策带来的泡沫经济的膨胀和崩溃，水岛广雄肯定会作为经济大国的英雄而直到晚年。”