书城投资理财二十几岁学会用钱赚钱
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第20章 房产投资:二十几岁最为实惠的赚钱方式(1)

房子,不仅可以用来居住,还可以作为家庭财产保值增值的有效手段。投资房产,风险低,升值空间大,而且房子还是看得见摸得着的固定资产。近几年房价一直呈上升趋势,且居高不下,人们投资房产的热情也持续高涨,因此,二十几岁的年轻人也可以考虑投资房产。房产投资还具有显著的特点:相对稳定,具有安全性和可靠性,可以拿明天的钱圆今天的梦。

房产投资的优势

投资不仅是一种保障,更是个人价值的体现。近几年,随着社会经济的发展,房产市场持续升温,有的大城市甚至出现火暴的情况。投资房地产仍是目前人们热衷的投资方式之一。

许多有眼光的人,在经营不同产业的同时,都不约而同地把房地产作为重要的利润来源。他们之中的很多人正是通过投资房地产而获得丰厚的回报,从而富甲一方。

房产投资最显着的特点就是,让别人的钱为你服务。在房地产投资中,你可以靠借钱买房,也就是房贷。很多时候,越是有钱的人,越是乐意贷款。而银行之所以愿意贷款,也正是看中了房地产投资的安全性和可靠性。

房产在个人理财中的优势,集中体现在三个方面:

1.规避通货膨胀的风险

视家庭的经济状况将家庭资产进行有效组合,以规避风险和获取较高的收益,是家庭理财的主要目标。要达到这样一个目标,一是要保持充足的现金流量;二是要证券化一部分资产,追求高的风险收益;三是要物化一部分资产,以规避市场风险和通货膨胀风险。而不动产中的房产,就是一种较好的工具。一般来讲,宏观经济面趋好时,会带动房产升温和价格上涨,投资者可以从中获利;宏观经济面恶化时,只要前一个时期房产价格的泡沫不太多,那么,相对其他市场而言,房地产市场要稳定得多,抗通货膨胀的能力也强得多。

2.利用房产的时间价值获利

房产的投资,是一项长期的投资。它的投资价值是逐步显现的。综观世界经济发展情况,工业化、城镇化是个必然的趋势。农村向城市转移,必将一步一步地改变城市房产的供求关系,使房地产这个短缺资源更显现出生机与活力,成为新的经济增长点。因此,从长远看,城镇,特别是经济活跃的大中型城市,其房产价格将会一步一步地上涨。

3.利用房产的使用价值获利

利用房产的使用价值获利的,主要渠道是出租。即将投资的商品房或门店,通过出租的方式获取收益。通过房产出租的形式获利,其核心是要算好账。

首先要算好时间价值和使用价值账。房产投资的关键,是有没有发展的潜力和价值。如商品房,一要看社区的规模如何;二要看社区的服务配套设施是否完备;三要看社区的环境是否舒适,绿化美化度如何;四要看社区的交通是否便利;五要看社区的治安状况和人文环境如何;六要看社区的周边生活群体如何;七要看所在城市人们对住房的价值取向和流行时尚是什么。

投资前,要把这些问题认真梳理一遍,然后确定:商品房是租给打工族住,还是租给白领住,抑或是租给其他人群住;现在出租,在使用价值上能不能获利,能获多少利;将来在时间价值上,房子能不能增值,能增值多少。

投资不是盲目地买房卖房,必须要充分了解市场。每个人的投资理念都不相同,因此所表现出来的投资方式、所获得的投资结果也不尽相同。有人专注于买住宅,有人只投资店面。即使投资住宅也不尽相同,有人只买高档房和别墅,有人更倾向于买二手房,也有人更乐于买房出租。当然也有很多杂家,短线投资、长期出租,无论是住宅、店面或是车库,只要能增值,能赚钱,就可以投资。

具体来说,要投资房地产,你应该做好以下一些准备:

(1)让自己变成专家。最好在买房前积累一定的购房常识,如购房的流程、法律法规等,另外还要学会看样板房和模型。人们很容易被样板房迷惑,进而草率地作出决定。不少样板房是开发商做给购房者看的,他们有意隐藏了房子本身的一些缺点。只有学会了看样板房,买房才不会那么冲动。

(2)不要贪小便宜。在价格方面,不要一看到“优惠价格”就冲动买房,应多方面考虑,也不能只重细节而忽视全面,主次不分,否则你所买的房子根本不是你想买的。

(3)全面考察。要全面考察开发商的实力,对其资质和楼盘有一个全面的认识,最好是选择有实力、有品牌的开发商,并检查其土地使用权证、预售许可证等证照是否齐全,以及房屋是否可以交易,通过这些方法可以最大限度地降低风险。

(4)看重实际问题。看户型是否合理,通风是否良好,朝向景观如何,设备是否齐整好用,还有交通、菜市场、学校等配套情况如何。

(5)货比三家。买房一定要拿出买衣服的劲头来,勇于货比三家。

投资房产的最佳时机

房产是看得见摸得着的固定资产,虽然是不动产,但它可出售、可租赁、可抵押,又具备有效抵御通货膨胀的优势,因此,它一直受到年轻投资者的青睐。最近几年,我国楼市一路飙升,人们投资房地产的热情也持续高涨,房产投资者从中获利很多。作为投资产品,与股票和基金相比,房地产相对稳定,这是因为房地产市场长期看好,只要有好的眼光,就会得到好的投资回报。

但是现在的房价始终居高不下,投资房产要想赚钱,就需要具备一定的资金和眼光。那么,究竟买房的最佳时机是什么时候呢?

1.考察“五率”

为了获取最大的实惠,在买房时机的选择上,二十几岁的人可以选用“五率”作为指标。“五率”即是:经济增长率、按揭利率、通货膨胀率、销售率、空置率。就个别楼盘来说,可选择在楼盘发售的头尾阶段买房,这时是折扣比较大的时候。大型的房地产交易会,对买房者来说也是一个较好的买房时机,因为有大量的楼盘统一推出,开发商为了吸引眼球,达到促进销售的目的,通常都会在交易会期间给予买房者较大的折扣或一定的优惠。这时候购房者一定要把握住机会,不能错过。

2.观察银行的态度

二十几岁的购房者要多观察银行对买房贷款的态度。银行手松,说明市场看好;银行手紧,说明市场风险加大。银行的态度通常比专家的话真实、准确,可信度更高。

3.年终岁末是好机会

每年的年终岁末也是买房的大好时机。一方面在农历新年前,许多白领、营销人员等都会拿到一笔可观的年终奖,手头宽裕。另一方面,每逢新年,各开发商都会使出浑身解数来吸引购房者的目光,借贺岁推出房价优惠措施。所以,这时买房不失为明智之举。

4.观望期是买房最佳时机

土地是不可再生资源,所以,房地产市场处于低潮期也是阶段性的。在别人都在观望的时候,只要周边租房的价格一直居高不下,你大可以在观望期以低价买入。

以房养房的投资技巧

近年来,有不少人是靠“以房养房”来积累财富的。他们通常的做法就是,原先购买过一套面积较小的房子,后来为了改善居住条件而另外贷款,购买了一套大面积的房子,然后将先前的房子出租,用获取的租金来偿还银行房贷,如果每月的租金大于每月偿还的房贷,则还能获取一定的收益。

孙先生是“以房养房”的快乐一族。他将早先单位里分配的两室一厅老式公房用于出租,每月租金保持在1700元左右,再加上夫妻二人的公积金一千多元,到手的金额,足以还掉每月2500元的房贷,剩下的钱则存放到女儿的教育基金中了。就这样全家人轻轻松松地住进了新的公寓。

孙先生早些年就有了“以房养房”的理财观念。他的观点是,租房一般要通过较正规的中介公司进行操作,出租合同一般不会超过两年,而且根据明确的合同条款规定,如果遇到租金大幅变化时,出租人有权“终止”合同或重新商定出租金额,以及寻找资深的房产方面的理财顾问等。因此,“以房养房”对于自己来说,是比较合算的。

从目前的大城市房产行情看,“以房养房”回报率高于银行存款,收入稳定。

有人认为,正常情况下,租金收入+家庭其他收入(如工资、存款利息等)应大于还贷额+家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下,租金收入越高,还贷金额越低,家庭财务状况就越安全。

1.“以房养房”投资理财的几种方法

(1)出租旧房,购置新房。如果你的月收入不足以支付银行贷款本息,或是支付后不足以维持每月的日常开销,而你却拥有一套可以出租的空房,且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区,那么你就可以考虑采用这个方案,将原有的住房出租,用所得租金偿付银行贷款来购置新房。

(2)投资购房,出租还贷。有些人好不容易买了套房,却要面对沉重的还贷压力,虽然手里还有一些存款,但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行,而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数,心里就不是滋味。在这种情况下,可以再买一套房子,用来投资。如果能找到一套租价高、升值潜力大的公寓,就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息,这样不仅缓解了日常还贷的压力,而且获得了两套房产。问题的关键是要判断准确。

(3)出售或抵押,买新房。如果你手头有一套住房,但并不满意,想改善居住条件,可手里又没钱,那该怎么办呢?其实如果你将手中的房子出售变为现金,就可以得到足够的资金。你可以将这部分钱分成两部分,一部分买房自住,另一部分采用上述的第二个办法来投资。如果你卖了旧房却一时买不到合适的新房自住,就不如把原来的房产抵押给银行,用银行的抵押商业贷款先买房自住,再买房投资。这样,不用花自己的钱,就可以实现你既想改善住房,又想当房东的梦想了。

2.“以房养房”投资收益的计算方法

对二十几岁的年轻人来说,房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。既然是家庭中的重大投资,理所当然就应该慎重考虑投资的收益。计算“以房养房”投资收益的方法有以下两种:

(1)投资回报率分析。投资回报率分析公式:投资回报率=(税后月均租金-物业管理费)×12/购买房屋单价。此种方法是目前房地产投资中最常用的。此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系,套用在股市投资上可类比为市盈率,是选择“绩优房产”的简捷方法。但它也有弊端,即没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

(2)投资回收时间分析。投资回收时间分析公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)÷(税后月租金-按揭月供款)×12。这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析,考虑了租金、价格、前期的主要投入因素,但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素,此方法可用于简略估算资金回收期的长短,但不能解决多套投资的收益分析。这种方法适用范围广,但也有其片面性,并不是最理想的投资分析工具。

防范房产投资风险

二十几岁的人可以根据自己的实际情况,将房地产作为保值增值的理财方式。

任何投资都有风险,房地产也不例外。房价涨跌不定。尽管如此,房产投资市场依然吸引着众多投资者。要想防止自己的房产投资变成一块“鸡肋”,投资者在入市前就应该关注房地产投资风险及其化解之道。

房产投资中有哪些风险呢?

1.价格风险

没有一个房产投资者能在房价下跌的时候睡得安稳,房产价格下跌对投资者心理的冲击往往大于对资产本身的冲击。在地产泡沫破裂的时候,很多投资者以5折的价格都没能把自己手中的房产卖出去,最后只能烂在手里。在一些房价下跌较大的区域,买房者为了自身的利益或者迫于过大的还款压力,有可能选择一种激进而冒险的方式——断供。

规避此类风险的方法就是关注房价的真实走向。这就要求投资者通过现实经济环境去推理,而不要听信他人的片面之词。

2.借贷风险