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“卖土地、盖高楼、修马路、建广场、上项目、搞工程。”有市长给“经营城市”下了这样定义。
滨海市在“经营城市”中,市长、市委书记、纪委书记,都因房地产开发贪污受贿问题,被“隔离审查”了。与此同时,省委决定:由省委宣传部长周韶宁任市委书记、由滨海市副市长刘伯温代市长、原省委组织部副部长陈实事任纪委书记。
三挂马车,拉动滨海市向何处去?
第二天,全市召开了处级以上干部大会。
电视台做了直播,没有参加会议的人,也拭目以待。
刘伯温主持会议,周韶宁发表讲话。
周书记的矛头,直指房价。针对房价过高的问题,他进行了八大分析:其一,中国的房地产市场,当今还处于寡头竞争的时代。由于进来的门槛高,因此竞争小,寡头垄断,导致了利润空间极大。一般情况,销售一半房屋就能收回成本;其二,政府炒地之风盛行。政府把地价越炒越高。房地产商在保持利润率不变的情况下,只能把土地涨价的成本转嫁给消费者;其三,GDP政绩之风,推波助澜。房地产在城市经济中占有非常大的比重,有的城市占到了40%。政府政绩心态的最大化与房地产商利润心态的最大化一拍即合;其四,国家调控政策不到位,南辕北辙,当前的调控政策促使了房价的进一步上涨。如加税政策不但不能使房价下降,反而会促使开发商把成本转嫁到消费者身上;其五,在灰金高速流动的时期,商品房开发满足的只能是政府公务员、商人、高收入和投机炒房者者;其六,政府人员的腐败成本,转嫁到房地产商品房的成本,最终只能由消费者买单。其七,以温州精明的炒房团为主体者炒高了房价。现在通货膨胀率在8%左右,而银行储蓄利率低于通货膨胀率。各大城市的房价每年递增15%以上。所以促使更多的资本投资,转到商品房上来;其八,出于利益链,银行资本过度集中房市,对房地产开发商放贷过于宽松,同时对炒房者发放贷款睁眼闭眼让其钻漏洞。一个炒房者,拿自己现有的一套房子抵押,就能在同一天贷来7套房子的款。你们别不信,我认识一个炒房油子,他上午跑了建设银行、工商银行、农业银行、中信银行,下午又跑了交通银行、中国银行、商业银行,整整一天,钻计算机联网24小时才汇总调控的空子,就成功完成了贷款的全部运作。???
他最后说,经营城市,没有错。错的是,我们有些人民公仆,口蜜腹剑,置中央政府多次“宏观调控政策”于不顾,搞诸侯经济,官商勾结、哄抬房价,狼狈为奸、中饱私囊。现在的房价,高得离谱啊,工薪阶层,有多少人能买得起?大量商品房积压,就是明证。我做过调查,大多数现房,只卖出了一半,商人、干部、炒房者,平分秋色。剩下的那一半,就在开发商的手里攥着,三年后再出手,利润就翻一番。有人说,房产是暴利。我觉得有道理。市委要在近期开会研究,如何把滨海市的房价降下来,让普通市民能买得起住房。前题,要开展廉洁风暴,斩断黑手,压缩建房成本,大规模建设经济适用房和保障性住房,让开发商通过市政府的调控,把利好真正惠顾给本市工薪阶层。
?周书记喜欢上网,更喜欢和网民聊天。他的讲话,得到了广大网民的普遍赞誉,但也有反对声音。比如说,温州炒房团的成金锁,就有些魂不守舍。他说,周书记是市场经济的绊脚石,是房地产业的灾星,是代表着广大贫民的“仇富心理”,喊出了他们的心声。
三年前,成金锁拿了200万资金来到了滨海市,买了10套期房,不到半年出手就赚了50万。过春节,他衣锦还乡回到村里,在众多羡慕的喝彩声中,便吸引了大批资金入伙。随之而来,他与同乡8个人携2000万本金杀入滨海楼市,看好岛上一处刚开盘的高档公寓,全资进入,两个月后转手,盈利就高达25%。
接下来,在滨海市城南、城北、城东、城西到处转悠,和一些银行的权要也混熟了,本金加上盈利加上贷款滚动,资产很快就达到了9个亿,炒房团发展到了100多人,几乎像所有炒房团一样,看中的楼盘则批量买入,接着考察下一个项目,吃着碗里的看着锅里的,一旦有利可图,双管齐下,一买一售,盈利丰厚。
给成金锁留下最深的记忆是:在2007年8月,他一口气卖出了18套房子,随行就市,价格越加码,就越有人买。就像炒股票,买涨不买降,越涨越有人买。他在东方威尼斯的6套房子,出售价每平米14000元,而3个月前买入价仅为9900元。就在挂牌的3天里,他连提了两次价,结果还是被卖出。他真后悔,加价加的太少了。当时,他一天就能卖出好几套房子,细数下来,盈利一进就是几百万。亲朋好友拿钱主动找上门来让他炒房的人,一天就有好几拨。他像所有炒房团一样在享受炒房暴利的同时,也享受着众多的信任、尊重和崇拜。暴利并没有冲昏他的头脑。周书记的讲话,让他感觉到了“山雨欲来”,有些不妙。眼下,他不但把赚得盆满钵满的所有资金都赌押成了房子,还向银行贷了巨款……他突然感觉到了自己的底气不足,就像炒股票一样,熊市要来,赶紧出逃,赶紧卖吧。不过,他还是耍起了小聪明:头半个月提点价,一套没卖。下半个个月降回原价,只卖了一套。2008年元旦过后,他完全被恐慌笼罩着,挂牌的房子价格多次下调,仍是零成交。现在,他手里的房子已经开始贬值,就像从6124最高点买入股票一样,一下子跌入到了谷底,全部压在手里,他有些绝望了。与成金锁同命相连的是,地王纷纷逃难。
仁达房地产开发总公司贾仁达,一夜愁白头,经过辗转反侧,痛苦抉择,终于把竞拍买到手的一块地,一块总价16亿多元的地皮放弃了,白白损失了7000万元保证金。没有续交土地款,属于自然放弃。
与贾仁达同出一辙的是豪强房地产的谢灵运,把竞拍到手的一块总价为22亿元的地皮也放弃了,同样损失了7000万元保证金。
还有万华房地产成梦桕以27亿元拍得烧结厂地块,交了3000万首付土地款又不要了,加上竞拍时交的保证金,整整损失了一个亿。还有,马甲、楼宇帮等房地产商纷纷退地……一些没有退地的地产商则开始私下转让,甚至降价,宁可赔本赚吆喝,一时间找买家的人到处乱窜、满天飞,但绝大部分土地还是没出了手。
地王逃难,政府受难。贾仁达等房地产大亨退地的影响迅速传导到土地买卖市场。2008年1月4日,滨海市出让的20幅地块,有18幅地块流拍;2008年3月11日,一季度的最后一次土地拍卖,16宗地全部流拍。
市长刘伯温,把2008年一季度“卖地基本零收入”的原因,归罪于市委书记周韶宁——2007年9月26日在全市干部大会上的讲话。理由是,2007年滨海市地方级财政收入只有2680亿元,但卖地收入却囊括了570亿元。2008年2月两会召开前夕,市政府按照市委的意见,说白了,就是刘伯温尊重周韶宁的意思,充分考虑到滨海市地产市场可能发生的变化,将土地出让收入预算调整为400亿元,尽管未增加反而缩水五分之一多,但从一季度情况来,这400亿已经成了天文数字。
周韶宁不解的问,刘市长,难道政府经营城市非得靠卖地不成?
周书记,刘市长两手一摊说,现在不光我们滨海这样干,全国城市,无论大中小,有一个算一个,都在这么干呢!你知道2007年全国卖地总收入是多少吗?据不完全统计,已经到帐的就有了9130亿元,占地方政府预算外财政收入的60%还多,有的拉动当地GDP40个百分点,我们滨海市只占20个百分点。
周韶宁不屑一顾,这个我不但知道,我还知道滨海市去年9、11土地拍卖大会。贾仁达,还有谢灵运、成梦桕他们,为什么出尔反尔,把竞拍到手的地又不要了?贾仁达出资16亿多元购得的是玻璃器具厂的一块地皮,也就是说他如果要盖楼,在没有拿出其他成本之前,他就要先付出9953元每平方米的楼面地价。还有,谢灵运的楼面地价是7096元每平方米、成梦桕的楼面地价是10096元每平方米.。如果加上道路、绿地的成本,每平方米的楼面地价至少要达到20000万元。就说建10层高楼吧,市政府空手套白狼,从消费者的兜里一平米就掏走了2000元,不费吹灰之力。可房地产开发商是不买单的,只能把这笔钱转嫁到购房者的身上。所以我说,房价居高不下,地方政府就是罪恶祸首。说官商勾结、哄抬房价,狼狈为奸、中饱私囊,有错吗?9、11土地拍卖大会后,滨海市的前市长、市委书记、纪委书记都倒下了,还连带了8名副厅局级干部,为房地产开发商谋取利益,因收受巨额贿赂而付出了“落马”的代价。我还要说的是9、11土地拍卖大会之后,新地王诞生的消息迅速传播开来。当天下午,岛内岛外正在销售的楼盘,立刻封盘不卖。半天之间,封盘现像迅速蔓延到全滨海市,以贾仁达为首的开发商们聚集到一起,联合调高房价,每平米普涨1000元。各楼盘纷纷提价,社会舆论对开发商大加鞭挞。市政府要求开发商不要涨价,但贾仁达公开叫板,说三年前4000元一平米的地价市政府凭啥涨到9953元?这些开发商,赚得钵满盆盈,还为富不仁,公开叫嚣“一二三战略”:老工业改造区目标是炒一万、岛外升二万、岛内烘三万。好家伙,一套依山傍水的二层小别墅,没有四五百万元就下不来,你说说,是不是高得有点离谱啊?!
刘伯温显然听得有点不耐烦了,他打断他的话说,周书记,你说的都是事实。可我也给你说点事实:土地收入缩水,直接拖累滨海市的经济发展。按照政府公开数据,2008年上半年,滨海市一级土地市场成交金额为200亿元,而现在只完成了3.2亿元,只完成了年计划的1%还不到,照此推算下去,全年也只能完成4%。这必然要导致地方基础设施投资建设缩水,所受的影响将是致命性的。而滨海市经济发展的基本思路,即是以工业为重心,基础设施先行。因此,土地收入成为滨海市市基础设施先行的重中之重。两年前,“金戈铁马,狂飙突进”的大规模城市基础设施建设框架拉开。也就是从这个阶段,滨海市房价地价乘全国涨价提速之风才开始了轰轰烈烈的上涨过程,一度曾夺得全国各城市之冠。但您的一个讲话,就大大降低了市里的卖地收入,大大超过了年初政府对土地市场的判断。更为严重的是,即便是不多的土地收入,开发商在资金紧张的情况下,按期缴款的比例也大大下降了,政府的实际收入,还将更大比例的下降。您过来滨海市时间还不长,恐怕对滨海市的体制还不够了解。滨海市的现行体制是,土地收购、开发、储备、出转让职能,均由市政府土地局下设的土地开发总公司来完成。卖地收入先收缴财政,再由财政拨付土地开发总公司,负责园区开发、拆迁、保障房、其他公共基础建设等。巧媳妇难做无米之炊。您原先力推的保障房、经济适用房项目,我不得不放缓了资金拨付。按照滨海市财政局方面公布的消息,一季度,保障性住房、经济适用房建设资金在“全力”保障之后,也只能完成预算支出的一半。现在只是开始,土地市场和房地产市场远没见底。我更担心的是今后,恐怕是一季度不如一季度。
在这种情形之下,市委书记周韶宁不得不退一步。2008年3月,在滨海市重点工程建设会议上,他要求抓大放小,加快在建项目,暂缓部分项目。同时,他又话里有话,要求市政府关注民生,抓好菜篮子工程,以对房地产一样的关注和热情,拿出切实可行的措施来,鼓励农民多养猪,防止猪肉进一步涨价。
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2007年9、11土地拍卖大会,是滨海市房地产业的一个拐点。
不知道滨海市决策当局为什么把土地拍卖大会定在这一天?有媒体解读为“七年之痒”。这自然让人们联想到了,美国2001年9月11日事件。
在这一天,四架民航客机在美国的上空正飞翔时,被恐怖分子所劫持,然后便朝美国纽约世贸中心和华盛顿五角大楼撞去……世贸中心的摩天大楼,顿时火光冲天,一瞬间轰然倒塌,化为了一片废墟,造成了3000多人丧生。
地处纽约曼哈顿岛的世界贸易中心,是20世纪70年代的建筑,造价高达11亿美元,是世界商贾精英大亨云集之地;五角大楼虽然没有成为废墟,但修复工作至少要耗资数亿美元。更重要的是,人才损失难以用金钱数字统计。还有,交通运输和旅游业造成的真空和影响,也难以估量。
911事件,使美国经济遭受重撞,一时间走了下坡路。
2007年9月11日,在滨海,却是房地产界的狂欢之日。
这一天,滨海市土地拍卖市场大厅,水泄不通,人满为患,连过道上都挤满了人。城内、外的三百多家房地产商济济一堂,在烟雾缭绕中,西服革履的贾仁达带着墨镜姗姗来迟。尽管他来得很晚,却坐在了前排正当中的一个空位上。旁边,是他的女秘书,年轻漂亮,伶牙俐齿,早早到来,给他占据了“头一把交椅”。与其说是女秘书给他占据了“头一把交椅”,倒不如说是政府有关部门有意给他预留的。
在滨海市房地产业当中,贾仁达下海搞房地产开发,首屈一指,是“第一个敢吃螃蟹的人”。早在邓小平南巡讲话的前几年,他就通过有关渠道,结识了银行行长,顺利贷款建了一栋商品房,只可惜在当时以850元一平米的价格都没卖出去。贷款到期没还上,公安局要准备抓他,检察院要准备起诉他,法院要准备判他,可银行行长说啥也不让。据消息灵通人士说,贾仁达一进去,银行行长也就玩完了。后来,经过高人指点,贾仁达的半栋房子给了银行顶了贷款,连给行长开车的司机,都弄了个三室一厅住。到了1992年,东方吹来满眼风,邓小平发表了南巡讲话,下海经商,搞房地产开发等,都闹大发了,贾仁达终于时来运转,把剩下的半栋楼全部买了出去,淘得了满满的一桶金。随后,他用300万元买了半岛礁北的一块山坡地,足有三、四平方公里,每平米还不到1元钱。撂荒三年,运作成功:市政府园林局在山坡上树立起了“政府规划公园用地”8个镂空镏金大字,一时间报刊、电视广告满天飞,说什么“礁北山水居商品房竣工100栋之时,就是市政府开工建设森林公园之日”……广告狂轰乱炸整整一个月,贾仁达花钱修了公路,买了一条公共汽车线路,然后就卖了一半地,建了一半房,足足赚了好几个亿,自然而然地就坐上了滨海市房地产业的“头一把交椅”。也许是财大气粗的缘故,在他两边坐着的谢灵运和成梦桕都主动的向他打招呼。
现场的气氛有点像赌场啊!贾仁达带着墨镜吐着烟圈对谢灵运和成梦桕说。