“高地价导致高房价”是个伪命题
揭秘真实的美国房地产
巴黎与北京的房价对比
高房价≠高效率
茅于轼先生最近在到处宣扬“高房价就是高效率”的论调，高喊“价格万岁”，他认为房价越高，经济效率越高，他反对建经济适用房，反对经济适用房里有洗手间，他说：“没有把房子卖给出价最高的人，没有效率。”作者愿再次与这个大名鼎鼎的经济学家过上一招，论证是不是“高房价就是高效率”。
首先，我们要弄清什么是效率。效率是为保持可以接受的总产出而投入最少的时间、资金和原材料等稀缺物品，简单地说，就是将多余的投入降到最小值。这是对效率的一般解释，主要用于物品的生产阶段。在资源配置上，经济学上用帕累托效率（Pareto efficiency）来解释效率。什么是帕累托效率？帕累托效率指在不让别人的境况变坏的情况下，再也不能使一个人的境况变得更好（Any change to make any person better off is impossible without making someone else worse off）。在各种资源配置选择中，如果能确保在不损害他人境况的前提下，还能使至少一个人的境况变得更好，这就是帕累托优化（Pareto improvement）。帕累托效率符合价值规律，即商品的价值量由生产这种商品的社会必要劳动时间决定，商品交换要以价值量为基础实行等价交换。
帕累托效率讲的是一个经济体的资源配置状态，而不是一个人、一个企业或一个行业。对垄断行业，如铁路运输、居民用水、燃气、电、通讯等，可以通过涨价的行为得到利润最大化，使自己的境况变得更好，但涨价使更多的消费者的境况变坏，这就不是帕累托效率。
房产市场也是如此。房地产开发商和投机者可以通过“哄抬物价”增加自己的收益，使自己的境况变得更好，但这损害了购房居民的利益，他们的境况变坏了。根据目前的房价，一个人买套房子要74年的收入（剔除为生存购买食品的开支），如果是双职工家庭，那就是两个人37年的收入，也就是说，即使不生孩子、不用水电、不看病、不外出使用交通工具等，两个人要工作37年才能买套房子，假设两个人从25岁开始工作，那要到62岁才买得起一套房子。根据2005年的人口抽样调查结果，中国60岁以上人口占总人口的11.03%，加上60岁以下的高收入或获赠遗产的年轻人，中国能买得起房子的家庭也只有15%左右。2009年12月7日发布的《中国社科院经济蓝皮书》指出：“全国85%家庭买不起房，房价远远超出家庭收入。”这与作者的分析结果一致。这样高的房价让住房消费者的利益受到很大损害，因为房价严重偏离了价格规律，74年的劳动换取一套房子，使公民不得不压缩了教育、健康、文化、娱乐、旅游等其他方面的支出和享受，这是对劳动人民的极度剥削。对公民个人和其他行业来说，都是不公正的，因为高房价使他们的境况变坏了，这绝对不符合帕累托效率。
我想，著名经济学家茅于轼先生不会不知道帕累托效率这个理论，可惜的是，他曲解了这个理论，只理解了这个理论的一半，把这个理论“不使其他人的境况变坏”这个大前提给省略掉了。是他没学懂帕累托效率？是他故意肢解帕累托效率？这只有他自己知道。
正因为茅于轼曲解了帕累托效率，他才别有用心地高唱“高房价就是高效率”的论调，他才声嘶力竭地喊出“价格万岁”的口号。不错，高房价使一些人的境况变得更好，它使房地产开发商和投机者的境况变得更好；但高房价让更多的人的境况变坏，那是房奴和其他行业的境况变坏。
现在，中国有不少所谓的经济学家把经济学上的一些概念、名词、公式、模型拉来作虎皮，蒙骗百姓，其实他们根本就不解其意。帕累托效率讲的是公平、有良心的市场竞争，不是鼓励人们的欺诈、贪婪和无情。也就是我们古人所讲的“君子爱财，取之有道”。资本家追求利润最大化的前提应该是“不让别人的境况变坏”。为了利润最大化，哄抬物价、逃税漏税、腐败贿赂、走私贩私、制造伪劣商品、损害工人的权益、污染环境，根据帕累托效率理论，那不是效率，因为资本家一小部分人得到了好处，可大多数人蒙受的是损失。
茅于轼先生在帕累托效率上败下阵来，肯定会拿出产出资本投入率（ICOR，国内的经济学教材一般称为“增量资本产出率”）来为他的“高房价就是高效率”进行辩护。好，我就和他再战上一个回合。
不错，产出资本投入率（ICOR）是衡量经济效率的尺度，是世界许多国家和国际组织分析经济态势的主要工具。那什么是产出资本投入率呢？
产出资本投入率是年度新投入的资本总量除以年度GDP的增量，通俗地讲，就是投资多少钱才能赚一元钱。产出资本投入率越大，投资越浪费，经济效率越低，反之，效率越高。举个例子，你做生意净赚1万元，你为赚这1万元投入的本钱是2万元，那你的产出资本投入率是2万元÷1万元=2。另一个人也做生意，他赚了2万元，他为赚这2万元投入的本钱是8万元，那他的产出资本投入率是8万元÷2万元=4。也就是说，你的投资效率高，你会经营，如果给你8万元的本钱，你就会净赚8万元÷2=4万元。读者可以看出，产出资本投入率与投资回报率成反比。
明白了什么是产出资本投入率，我们就可以分析高房价能不能带来高效率。在分析前，我们必须弄明白什么是GDP，因为产出资本投入率与GDP的增量成反比。
名义上的GDP是一个经济体中最终产品和劳务报酬的货币价值总量。通过这个定义，我们可以看出，价格的增长、工资的增长都可以带来GDP的增长，但这个名义上的GDP并不能说明社会财富一定会增长。举例说明，我们把一个经济体简化成盖房子。去年盖了一套房子，以50万元的价格卖了出去，那我们说去年的GDP是50万元。今年还是盖了与去年相同的一套房子，以100万元的价格卖了出去，那今年的GDP就是100万元。今年的GDP比去年增长100万元-50万元=50万元，GDP增长率为50万元÷50万元=1，也就是100%。
现在，读者基本上明白了GDP是个什么东西。它就是个数值，是个符号，只能表明货币量的增加，但货币量增加并不代表财富的增加，因为房子价格翻了一番并不代表房子多了一套。这个名义上的GDP不能真实反映经济发展态势，我们紧盯GDP没任何意义。
为了能准确反映经济态势，我们需要用GDP紧缩指数来得到一个真实的GDP。我们还通过上面的例子来理解这个问题。假定去年的GDP紧缩指数为1，那么，今年的GDP紧缩指数则是100万元÷50万元=2，真实的GDP=名义上的GDP÷GDP紧缩指数，这样，我们就可以算出今年的实际GDP是100万元÷2=50万元，和去年相等，也就是说，今年真实的GDP的增长率为零。如果看统计，会说是GDP增长了100%，可实际上是和去年一样，增长率为零，因为里面有通货膨胀的因素。
正因为GDP只是货币流量上的统计，而不是产品实物的统计，所以说，任何商品的价格提高都可以为GDP的增加作出贡献，但并不表明劳动价值量增加了、社会财富增加了。