新修正物权编依新民法第859条之3规定：“基於以使用收益为目的之物权或租赁关系而使用需役不动产者，亦得为该不动产设定不动产役权。（第1项）前项不动产役权，因以使用收益为目的之物权或租赁关系之消灭而消灭。（第2项）”，使“用益物权人、租赁人”亦得设定不动产役权。有学者认为，用益物权人、有租赁关系而使用需役不动产者，得为自己使用需役不动产之利益而设定不动产役权，且其设定无须得到土地所有权人之同意。由於此类之人并非需役不动产之所有人，仅为利用该不动产之人，但其利用该不动产之需求则为相同，而有不动产役权适用之必要，於性质不相抵触之情形下，仍得准用一般不动产役权之规定（参阅新民法第859条之5规定）。然而，本文认为，用益物权人、租赁权人所设定之不动产役权从属於何者，将发生争议。盖就应从属於“所有权”、“使用收益权”，抑或“需役不动产本身”，值得探讨。
三、不动产役权之种类
在不动产役权之行使上，不动产役权按各种不同之标准，有以下之分类：
（一）根据不动产役权之行使内容区分
1.积极不动产役权
积极地役权，是指不动产役权人得於供役不动产上为一定行为之不动产役权。积极不动产役权，又称作为不动产役权，例如通行不动产役权、排水不动产役权。在积极不动产役权中，供役不动产所有人负有一定之容忍义务，亦即应容忍地役权人於供役不动产上为一定行为，而不得禁止、干涉之。
2.消极不动产役权
消极不动产役权，是指供役不动产所有人在供役不动产上不得为一定行为之不动产役权。消极不动产役权，又称不作为不动产役权。在消极不动产役权中，供役不动产所有人并非单纯地负容忍义务，而应负不作为义务。例如在供役不动产上不建筑妨碍观望之建筑物、不在需役不动产附近栽植竹木等，此均属消极不动产役权。
（二）根据不动产役权之行使方法区分
1.继续不动产役权
继续不动产役权，是指不动产役权之行使，无须每次有权利人之行为而能继续行使之不动产役权。例如眺望不动产役权、筑有通路之通行不动产役权、装有水管之汲水不动产役权。
2.不继续不动产役权
不继续不动产役权，是指不动产役权之行使，每次须有不动产役权人之行为之不动产役权。此种不动产役权大都属於没有固定之设施，而须有不动产役权人每次之行为，才能行使不动产役权。例如每次须有不动产役权人汲水之汲水不动产役权、每次须有不动产役权人放牧之放牧不动产役权。
（三）根据不动产役权之行使状态栏分
1.表见不动产役权
表见不动产役权，是指不动产役权之行使，有外部表见形态之不动产役权。此种不动产役权因有外形标准，而能自外部加以认识，故又称表现不动产役权，例如地面通行不动产役权、地面汲水不动产役权。
不过应注意，通行地役权，即使有长年间使用他人土地之事实，以土地所有权人并无特别障碍而默认之为限，由於好意给予通行之情况并不少见，故此情形不被认可有通行之权利。至於是否得时效取得不动产役权，以通行不动产役权之情况最多。此外，另有开设沟渠或安设地面水管之导水等不动产役权是。
2.非表见不动产役权
非表见不动产役权，乃行使不动产役权之型态无可依外型之标志以显示者。例如为成通路之通行、开设暗沟或安设地下水管之导水管等等。此种不动产役权因无外形标准，而不能自外部加以认识，故又称不表见不动产役权。
（四）新法增订自己不动产役权
1.自己不动产役权之定义
依新修正民法第859条之4规定：“不动产役权亦得就自己之不动产设定之。”按现行供役不动产仅限於对他人土地设定之，若供役不动产为需役不动产所有人所有，所有人本得在自己所有之不动产间，自由用益，尚无设定不动产役权之必要，且有权利义务混同之问题，是自己地役权承认与否，学说上不无争议。
然而，随社会进步，不动产资源有效运用之型态，日新月异，为提高不动产之价值，就大范围土地之利用，对各宗不动产，以设定自己不动产役权方式，预为规划，即可节省嗣後不动产交易之成本，并维持不动产利用关系稳定。例如建筑商开发社区时，通常日後对不动产相互利用必涉及多数人，为建立社区之特殊风貌，预先设计建筑之风格，并完整规划各项公共设施，此际，以设定自己不动产役权方式呈现，遂有重大实益。对於自己地役权，德国学说及实务见解亦予以承认。为符合社会脉动，使物尽其用，并活络不动产役权之运用，爰增订自己不动产役权之规定，以利适用。
2.自己不动产役权之争议
是否承认自己不动产役权，学说上虽有争议。但采肯定说之学者认为，可将自己役权与需役不动产用益权人设定役权相结合，其认为：“在通常情形，需役地与供役地，故多异其所有权人，但若土地所有权人有多笔土地，其中一笔或数笔，出典（或设定地上权、永佃权）於他人，其典权人如更有以出典人所有之土地，供自己有典权之土地便宜之用之需要，经双方合意，设定地役权，似无不可之理，从而，就地役权重在此地供彼地便宜之用之点言之，凡得准用相邻关系之地上权人、永佃权人、典权人，均得为地役权之主体，不以土地所有权人相异者为限，始得设定地役权。”
然而，新物权编所承认者，不仅止於此种不动产役权人与供役地所有权人不同之不动产役权，亦承认不动产役权人与供役地所有权人同为一人之自己不动产役权。因此，为建立社区特殊风貌，实有必要预先设计建筑之风格，并完整规划各项公共设施，此际，以设定自己不动产役权方式呈现，对於消费者之保护将有重大意义。
四、新法中数不动产役权之发展
（一）不动产役权之竞合
1.竞合之发生
由於所有权人及用益物权人或租赁人均得为不动产役权人，故将来有下列问题待解决：
例如，某甲为需役地所有权人，某乙为地上权人。如某甲於设定不动产役权後，设定地上权给某乙，此时某乙得享用某甲之不动产役权。
(1)问题之发生
然而，上述情形，将产生下列问题：
1）於同一供役地其後乙是否得以设定与甲之地役权性质不相容之不动产役权？
2）若甲未取得不动产役权，而是乙取得不动产役权，其後甲是否得於其後设定一个与乙之不动产役权不相容之不动产役权？
(2)问题之种类
问题之症结在於，究竟系采取“物之排他效力”，抑或采取“同意原则”二种，兹分述如下：
1）如贯彻物权之排他性，进而认为只要与已成立之不动产役权有干戈之处，即不使後不动产役权设定，亦即坚决维持“物之排他效力”。
2）或者，如认为此时只要经先成立之不动产用益物权人同意即可於其後设定不动产役权，甚至一律允许後成立之不动产役权设定。此时，後设定之不动产役权不得妨碍先成立之不动产役权，亦即先设定物权之优先效力不妨碍後设定之物权。因此，同一不动产上存在数不动产役权，其效力以物权之成立先後定之，抑或以真正使用收益该供役不动产者之不动产役权为优先，致存在於先之不动产役权处於睡眠状态，此亦即不管设定先後顺序为何，以真正使用、收益不动产之人之不动产役权为优先。
2.竞合之解决
(1)用益物权排他性问题
关於用益物权排他性之问题6，依新民法物权编对於同一不动产上之区分地上权与其他用益物权之规范做参考。新增订民法第841条之5规定：“同一土地有区分地上权与以使用收益为目的之物权同时存在者，其後设定物权之权利行使，不得妨害先设定之物权。”
该条修正说明为：“基於区分地上权系就土地分层立体使用之特质，自不宜用益物权之排他效力，是土地所有人於同一土地设定区分地上权後，宜许其再设定用益物权（包括区分地上权）。反之，亦然，以达土地充分利用之目的……”，修正理由认为，区分地上权与普通用益物权或其他区分地上权间，只要依据先成立之用益物权有优先效力，而後设立之用益物权不妨害先设立之用益物权，即可层层堆叠，并不以物之排他性效力，遽以为无从设立後面之用益物权。
本条文为用益物权堆叠不妨碍原则之具体条文，如是规定之目的在於物尽其用，虽然看似违反物之排他效力，但仍值得嘉许。然而，虽然排他效力是基於物权之排他性，但“基於排他之效力”为抽象，并未显示其具体效力。
盖物权之排他效力是无内容之效力概念，换言之，排他效力通常被认为是物之优先效力及物上请求权。又由於追及效力为物上请求权之一个面相，结果将使作为物权一般效力之优先效力与物上请求权成为排他性之通则。因此，原则上得将物权之排他效力，解释为物权优先效力及物上请求权，则无妨害原则与同意原则应为物之排他效力内容之一部分，而非例外之规定，故用益物权得层层堆叠，但後设定之用益物权不得妨害先设定之用益物权，或经先设定之用益物权人同意後，後设定之用益物权得与先设定之用益物权权利重迭。
(2)同一供役不动产成立数不动产役权问题
1）是否需经同意
由於不动产役权系一种非占有性权益，在正常情况下，其并不包括排除他人占有之权利或阻止他人亦享用该不动产之权利。
因此，於同一供役不动产上是否得为同一需役不动产成立数不动产役权，以及後设定之不动产役权需经先设定不动产役权人同意，或者即使未获同意亦得设定之，值得探讨。
由新民法第841条之5之规定可知，在学说上排他性较地役权为强而存在於同一不动产上之用益物权与空间地上权间，新民法对於後用益物权之设定，尚以无妨碍原则规范之，而不采取须经先成立用益物权人同意之同意原则为设定条件，何况排他效力较低之不动产役权之设定，亦应以不妨碍原则，允许其设定，亦即同一供役不动产为某一需役不动产设定不动产役权後，在未经不动产役权人之同意下，亦得於其後为该需役不动产上之其他得设定不动产役权之人，设定不动产役权。
2）何者为优先
於同一供役不动产上为同一需役不动产设定之数不动产役权，其效力究以物之优先效力定之，抑或以真正使用、收益不动产之人之不动产役权为优先，亦值得研究。
如采前者，其效力究以物之优先效力定之，则与新民法第841条之5体例一致，且可贯彻物权之优先效力，较符合法律逻辑。
然而，如考虑不动产役权之行使，为物之使用、收益之人，且依据新民法第859条之3第2项之规定，使用、收益权人所设定之不动产役权，因以使用收益为目的之物权或租赁关系之消灭而消灭，将不影响所有权人於用益物权或租赁消灭後，行使其先成立之不动产役权。因此，不妨解释为以真正使用收益该需役不动产者之不动产役权为优先，而存在於先之不动产役权处於睡眠状态。
3）小结
於同一供役不动产上已有为某一需役不动产设定不动产役权，其後尚可为该不动产设定其他之不动产役权，即使两者内容有干戈之处，亦系如此。然後设定之不动产役权不得妨碍先设定之不动产役权。
由於行使不动产役权者为需役不动产之使用、收益人，故以使用、收益人之不动产役权效力为优先，而存在於先之不动产役权如与使用、收益人之不动产役权内容有所干戈，虽然在理论上具优先效力，则仍处於睡眠状态。待至使用、收益人之不动产随使用、收益权共同消灭时，即可苏醒。因此，後设定之不动产役权实则未妨害先设定之不动产役权。
在新民法第859条之3规范下，理论上亦有可能产生某甲为所有权人、某乙为典权人、某丙为转典权人、某丁为向某丙承租该不动产之人，如此复杂情形，如掌握上述规则，则问题应可迎刃而解。
然而，新民法第851条之1规定：“同一不动产上有不动产役权与以使用收益为目的之物权同时存在者，其後设定物权之权利行使，不得妨害先设定之物权。”则使数不动产役权间之优劣关系，均以设定先後定其效力，其修正说明认为，不动产役权多不具独占性，宜不拘泥於用益物权之排他效力，俾使物尽其用，爰增订本条。准此，不动产所有人於其不动产先设定不动产役权後，无须得其同意，得再设定用益物权（包括不动产役权），反之，亦然。此际，同一不动产上用益物权与不动产役权同时存在，自应依设定时间之先後，定其优先效力，亦即後设定之不动产役权或其他用益物权不得妨害先设定之其他用益物权或不动产役权之权利行使。又不动产役权（或用益物权）若系获得先存在之用益物权（或不动产役权）人之同意而设定者，後设定之不动产役权（或用益物权）则得优先于先物权行使权利，盖先物权既已同意後物权之设定，先物权应因此而受限制。再所谓同一不动产，乃指同一范围内之不动产，要属当然。
此外，更应注意到，有些不动产役权可以具排他性，亦可以不具排他性，不同之不动产役权间之排他程度差异很大。此种排他程度，取决於排他之物件与排他之内容。例如某甲拥有在一条道路上行车之不动产役权，但其不能排除任何人使用该条道路。