第936章当代物权法百科全书小辞典初稿902-2

当代物权法百科全书小辞典初稿902-2

法律限制与不动产的无权占有

一、基本理念

法律限制与不动产的无权占有，全称是法律限制自物权或他物权与不动产的无权占有，是推定不动产之无权占有的主要办法。并不是说所有的不动产的无权占有皆由法律来规定，在这里不能简单地套用“法无明文规定不为过”的伦理观点。不动产是很重要、很特别、很有价值的一类财产，法律的保护与限制永远是并行不悖的。

不动产占有涉及到多极化、长期化和物权均衡化等条件的制约，不动产之有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有之间存在某种交叉地带，不能完全肯定“法无明文规定不为过”的推定。

即使是土地私有制国家，关于不动产的无权占有，事实上不动产恶意占有范围远远大于不动产善意占有范围。因为不动产登记法的统一实行，大大排除了善意占有的可能性。实行法律限制以后，再结合“实际知道”、“调查知道”和“登记知道”等措施，排除不动产占有人“知道或者应当不知道”占有的非法性，从而排除善意占有的可能性，推定为恶意占有的行为。

土地公有制国家，关于不动产有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有，除了一般性的法律限制以外，还有一些特殊性的法律限制。

法律限制不动产的无权占有，这是一种手段，其目的在于运用系统工程原理与一般均衡原理来统一规范与调整不动产占有关系，从不确定性中得到确定，从不平衡性中实现平衡。

所谓法律限制，应当包括以下几层意义。

一是，法律已经规定的某些不动产物权得限制物权变动，以防止不动产无权占有形式的发生。

由于制度物权法、政策物权法和普通物权法、担保物权法的限制，即由于行政法、行政经济法、政策法规和民法、物权法、侵权责任法等法律的限制，使得不动产无权占有范围有了铁定的特别推定方案，并与常规的法理式推定方式迥然不同。

二是，对于不动产无权占有类型的推定，法理上限制随意将恶意占有涂改为善意占有。

不动产无权占有推定方式，是有法律效力之分的，法律确定的限制条件是法律要件，任何单位与个人是不能以任何借口讨价还价的，将违反法律规定之不动产无权占有统一推定为恶意占有是必须的，这样做的结果也会使得不动产恶意占有的对象大量显现，并且不能随意将此类恶意占有涂改为善意占有。

合同关系、人事关系、人缘关系和对世关系的限制条件是意定的要件，法律效力方面不及法律要件，客观上存在不动产善意占有的类型，但不能任意扩大范围。主要集中于可流通、可交换的不动产或者不动产占有权方面，总体上，此类善意占有比例数量应当低于动产的善意善意占有比例数量。

三是，物权化方针及其平衡机制的限制。

实行不动产自物权与他物权、主物权与从物权同时限制的物权化方针，实行公占有、共占有、合占有、私占有和其他占有的限制统筹兼顾的办法。

对照各种不动产之占有权、占有制、占有人、占有物和占有条件、占有事实、占有情势、占有形式、占有状态、占有关系、占有效力等方面的项目，正确而精准地推定不动产有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有以及各种相关问题，就会自然而然地联想到法律的限制、物权化方针及其平衡机制的限制。

公共利益保护主义和国家利益保护中心论，是一种非常特权式、特殊式的限制性占有方针，凡是破坏这种物权化方针的，一律推定为恶意占有，其中不动产之恶意占有最为突出，发生的概率也很大。

所有权保护主义和所有权中心论，于普通物权法中是一种优先权式限制性占有方针，物权的设立、变更、转移、消灭，物权的确认、保护、利用与规范、调整、限制，需符合这样的物权化方针。当土地、自然资源等不动产所有权被法律确定后，不能随意改变此类特别所有权的性质，否则构成不动产的恶意占有。

担保物权保护主义和担保债权中心论，于担保物权法中是一种优先权式限制性占有方针，是对于普通物权法之“所有权保护主义和所有权中心论”方针进行调整的新方针。债权人占有债务人的财产或者权利，受法律要件、合同要件和事实要件的限制。抵押权人对于抵押人之抵押不动产的占有，应当是精神占有和间接占有，否则便是恶意占有。

中国物权法不将不动产列为质权、留置权对象，是因为土地所有权是公共所有的，民事主体不能自由买卖土地。随意买卖土地者，侵犯土地所有权者，均推定为恶意处分与恶意占有。

四是，限制不动产无权占有人的侵权、越权行为，依法依约追究其法律责任、违约责任、损害赔偿责任等侵权责任。

物权法占有编，都是从民法角度来规定侵权责任的。倘若从公法角度来规定侵权责任，起码需要以数倍的条文来加以规定。关于不动产有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有等方面的命题，远非人们想象的那么简单，实践过程中应当结合全部的法律规定和限制条件来统一推定。

有专家学者认为：“对于不动产以及其他需要登记才能进行物权变动的动产而言，它们的物权变动已经有登记作为更有公信力和权威的办法，占有的权利推定已经没有发挥作用的余地。”这是一种登记万能论的观点，失之偏颇。

西方世界包括大陆法系国家和英美法系国家，实行了统一的不动产登记制度，为什么还要实行“实际知道”、“调查知道”和“登记知道”并举的方针？谁能保证所登记的不动产权利与资料是完全正确无误的？所有的逻辑推理都要结合实际和结合法律限制条件，才能得出正确结论来。

中国一直没有实行统一的不动产登记制度，不动产未登记的、登记错误的和虚假的比比皆是，有法不依、执法不严、违法不究的常有发生。问题在于，对于已经登记的不动产，不能不信，也不能全信。对于未登记的不动产，对于基于登记生效主义规则的不动产，对于基于登记对抗主义的不动产，肯定存在善意占有与恶意占有之分。

“占有权利的推定”不是“已经没有发挥作用的余地”，而是必须进行这样的推定，而是需要采取充分想象力的推定，而是要把其占有权利的推定充分发挥到极致，不能有一丝一毫的松懈。

法律限制与不动产的无权占有，密集性地涉及制度物权法和政策物权法，零物权主体甚至涉及到国家机关、事业单位这种特殊的主体。国家机关、事业单位带头破坏不动产法律管制制度，一般应当列为知法犯法的不动产的无权占有，应当承担更加严重的法律责任，不只是赔偿损失的责任。

土地、自然资源等生产资料公有制的国家，法定的物、权利人、相关权利等对象较多，相关不动产的无权占有，首先是来源于法律限制方面的无权占有，其次是合同限制、人事限制、对世限制方面的无权占有。况且，法律方面的限制往往是最大板块和极其重要的条件限制。

有鉴于此，有关不动产的无权占有之推定规则，除了常规性推定规则以外，必须首先考量、重点考量因法律限制后的无权占有。而且，因违反法律规定的无权占有，一般表现为恶意占有，一般不存在善意占有。

通过对于各种不动产之占有权、占有制、占有人和占有条件、占有事实、占有情势、占有形式、占有状态、占有关系、占有效力等方面的比较研究，制度、政策物权法的物权化方针与普通、担保物权法的物权化方针确实不同。

制度、政策物权法板块中，专门规定了一些法定的优先占有权，以及一些限制流通和禁止流通的不动产，只能由特定的所有权人或者使用权人占有，其他单位或者个人占有只能推定为恶意占有，不能推定为善意占有。这样的板块中只设立恶意占有对象，不设立善意占有对象。

比如，依据不动产所有制法或者所有权法、使用权法和占有权法等特别法律规定，建设用地所有权只能由国家法人享有，划拨的建设用地使用权只能由特定的单位享有，无论是否发生物权变动，都要限制其他单位与个人取得这样的特别优先权。

推定不动产无权占有时，不能以“不懂法”、“不知法”和“不知道”、“应当不知道”等理由来进行随意推定善意占有。凡是违反特别法明确规定的不动产或者权利而构成侵权事实的占有，只能推定为恶意占有，不能推定为善意占有。

普通、担保物权法板块中，是分为两个基本点的。

一是，法定的不动产及其占有权利，同样属于全社会统一的规范化、正规化范畴，凡是违反普通法明确规定的不动产或者权利而构成侵权事实的占有，只能推定为恶意占有，不能推定为善意占有。

二是，意定的不动产及其占有权利，依据合同关系成立的占有，或者发生恶意占有，或者发生善意占有，两者兼而有之。原则上，不能随意扩大善意占有的对象范围，不能随意将恶意占有涂改为善意占有，使得恶意占有人规避应当承担的法律责任。

迄今为止，各国物权法的内容与精髓，主要集中于不动产部分。这种占有关系比动产的占有关系重要、复杂得多。物权法的写作规范，当然是重点规定不动产的有权占有，对于不动产的无权占有则一笔带过。按照常规办法，推定有权占有就可以推翻无权占有，或者推定无权占有就可以推翻有权占有。

不动产占有关系往往是错综复杂的，不动产有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有，往往需要认真仔细的或者进一步的推断与区分。

首先是所有制关系与所有权关系盘根错节，甚至于同一所有制内部也有占有权之争。地方政府与国有企业均为信托占有权人，两者之间既有统一的一面，有时候却发生对立的一面。甚至中央政府与地方政府之间也会发生土地规划与利用方面的矛盾。

其次是土地所有权向国有化方向发展，土地使用权向非国有化方面让度，这里面有巨大的剪刀差，不动产占有物权之均衡化，是一道极为复杂的物权方程式。

鉴于以上实际问题的存在，不动产的无权占有会因为宏观调控而经常发生动态的现象，我们不能仅仅将目光停滞于静态的法律规范之中。

不动产的占有，推定是否合法、合理、合格、合规、合约、合适至关重要，推定不动产之有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有是必需的。

通观世界各国，“法律限制与不动产的无权占有”是一个共同的命题，结论和事实是其恶意占有更加突出，远远大于善意占有的范围。发生不动产物权变动时，依法律要件当事人的占有权、处分权是首要的推定程序，依法理逻辑、合同约定或者人事关系、人缘关系、对世关系来推定占有权、处分权是次要的。

二、概括分析

法律限制与不动产的无权占有，可以分为四大板块。

第一板块，抽象性的法律规定。

如宪法规定的是大政方针，受法律性质和篇幅所限，不能具体地规定无权占有的每一个细节，只能是抽象性规定一下主要的问题与主要的方面。无先占特权的、无合理利用权的、有破坏自然资源行为的，非法买卖土地取得的，以及因公共利益的需要等特殊情况剥夺占有权的，就是不动产的无权占有。

第二板块，具体性的法律规定。

如土地管理法、土地管理法实施条例、矿产资源法、矿产资源实施条例、煤炭法、森林法、草原法、水法、渔业法、渔业法实施条例、海域使用管理法、城市房地产管理法、城市房地产开发经营条例、农村土地承包法等专门法，对于某一门类所有制、占有制作出具体规定。无所有特权、先占特权、行业占有权、准入占有权的，是法定的或原始的零物权式无权占有；或者逾越权限、用权不当、滥用物权的，是事实的或人为的零物权式无权占有。

第三板块，逻辑性的法律规定。

如物权法，较少采用列举法来界定不动产的无权占有，注重用法理逻辑来界定不动产的无权占有，通过等级物权制或者两极物权制来进行物权化规范与调整，可以从复杂多变的不动产占有关系中揭示出规律性和必然性，从而提纲挈领，举一反三。这是一种非常独特而行之有效的法律，可以浓缩许多法律内容于一体，引导人们迅速掌握占有关系的一些技巧。

其一，等级物权制的法理逻辑是主次有别的充分而必要的条件，不动产无权占有的推定不能脱离这一客观存在。

等级物权制，就是主从物权制。主物权有着领导的、主动的特殊地位、特殊需要、特殊作用与特殊义务，显示出其高级占有权或者高级占有制，对于主物权不动产无权占有的推定，就是欠缺主物权充分而必要的条件。从物权有着被领导的、被动的从属地位、一般需要、一般作用与一般义务，显示出其低级占有权或者低级占有制，对于从物权不动产无权占有的推定，就是欠缺从物权充分而必要的条件。即使是共有制中，仍然存在不同形式的等级物权制。如业主的房屋所有权—专有权是主物权，建筑物附属设施共有权是从物权；基地使用权是主物权，地役权也是从物权。

普通物权法里面，等级占有制是以所有制牵头、所有权开路，突出所有权的领导地位，指出用益物权等他物权的从属地位，摆平建筑物区分之共有权、专有权、共管权、互管权、成员权、相邻权和地役权的位置，摆平建设用地、土地承包、宅基地、自留地、自留山、四荒地等占有权的位置，摆平地上权、地下权、地表权、地役权和地上随着物所有权位置，没有相应的物权地位或者位置的，立即推定为无权占有。

担保物权法里面，等级占有制是以债权优先制牵头、担保物权开路，突出担保法锁的领导地位，指出担保物权高于普通物权、债权人可以依法制约债务人，非所有权人可以控制甚至占有所有权人的财产，并可以依法剥夺债务人的财产所有权。

有权占有与无权占有的推定，从主体到客体上某种意义上说是“反客为主”，反一物一权主义、反排他性、反定限物权，颠覆了“所有权中心论”，反式推定为：总体布局上，主导推定有权占有，是首先从非所有权人入手的，不是从所有权人入手的；主导推定无权占有，是首先从所有权人入手的，不是从非所有权人入手的。

反正推定不动产无权占有，从主体到客体的视角与方法，与普通物权法的推定迥然不同。

其二，两极物权制的法理逻辑，是对立统一规律在物权法中的生动反映，不动产无权占有的推定不能脱离这一客观存在。

两极物权制，就是自物权与他物权两极分化的物权制。这种两极分化，不是要有意无意地扩大两种物权的差别、人为地造成“两极分化”（极强的和极弱的物权），而是如何正视他们之间确实存在水火不容的一面，承认他们之间应有的物权差别。

一般而论，自物权占有是个自由、灵活的占有者，只有在担保物权法或者受法律限制，才不得不限制其自由与灵活的占有。

自从人类迈进商品经济社会以来，物权运动每时每刻都从来没有停止过。如果整个经济社会的物权是单极的，其财产占有关系完全是自给自足的，不可能实现物权经济化和经济物权化，也不可能发生物权运动，物的利用与效用因没有社会性而很差、很低。

承认两极物权制并不是一件坏事，至少它可以帮助我们深刻认识到各种物权关系、占有关系，至少可以成为推定不动产无权占有的一个工具。

自物权与他物权两极分化的物权制的成立，是对立统一规律在物权法应用研究上的哲学模式。尽管自物权或他物权有时候可以独立存在，尽管两极物权有时候时生时灭、时长时消、时静时动，然而，总体布局上依然是两极式的，这一组物权是既对立、又统一的，往往是相辅相成的。

第四板块，补充性法律规定。

不动产的无权占有，是一个渐进的过程。历史在前进，形势在发展，社会在变化，法律也随着改进与提高，各式各样的大大小小的补充规定不定期地公布下来。

物权主体上，由一般民事主体扩展至国有房地产企业和地方政府，限制地方政府的审批权限、规划权限和盲目投资建设权限，抑制地方政府“土地财政”、“大拆大迁”、“强制拆迁”的暴利与暴力冲动，力戒他们暴殄天物、铺张浪费等败家子作风，合力地合理利用土地资源，适当地保护耕地面积，对于各级政府采取严格的审计与督察制度，并要求国务院各部委带头执行国家的各项法律、法规、法令、条例、条令、政策与规章制度。

对于国有房地产企业，应与其他房地产企业一视同仁，除了公共利益需要等特殊情形以外，开发房地产不再享受划拨地的优先照顾，不在此领域设立土地资源的先占特权，同样地采取挂牌、招标、投标、拍卖等公开竞争的方式取得建设用地。

物权本体上，集权与放权的方式不同，所有权之公有、使用权之民有同时在扩大。

一方面，国家所有的地域范围在不断扩大，集体的土地所有权在不断缩小。一步步地由土地所有权二元化向一元化，即向土地所有权完全国有化迈进。与此同时，不动产投资的公益化范围也在不断扩大。

另一方面，民事主体的土地使用权范围也在不断扩大。因为中国不搞土地所有权私有制，土地使用权可以在一定范围内搞私有制，主要在有偿使用之建设用地使用权方面开放。这样做的目的，是遵循价值规律的积极表现，利用不动产资源的经济杠杆、经济价值，合理利用宝贵的土地资源，变死物为活物与财物，增加财政收入，搞活国民经济。

物权客体上，因土地资源和使用范围的条理化、明细化、规范化以及物权化，将林林总总的不动产占有关系一一展示出来。不动产无权占有的补充规定，大部分不是显示在法律层面上，而是显示在行政法规、法令、条例、条令、政策与规章制度，因为过于零碎与过于新颖，大多数上不了法律的台面，首先是由下位法、下下位法来作为试验性规定。一旦成熟以后，视情况再上升到法律层面上来。

由中国法制出版社出版的《土地法律小全书》，共收录了220部制度法，以下位法、下下位法居多。分为“综合”（节选）、“规则与耕地保护”、“土地权利与登记”、“土地利用”、“土地监察与法律责任”五大部分。所有这些，具有更加前瞻性、更加具体性、更加准确性、更加适用性的特征，因为细节决定成败利钝，不动产占有关系的细节一再刷新，关于不动产无权占有所展示的范围将会进一步扩大。

其中，2002年公布的《国土资源部关于印发〈土地分类〉的通知》（国土资发[2001]255号），是个划时代的专门法，可操作性程度很强。因地籍与地种不同，土地及其他不动产的占有形态、占有关系也就不同，掌握了这些法律要件与大量数据，无论是从事专业业务与司法业务，操作起来就容易得多。

《全国土地分类（试行）》列举了一级类3大总纲（农用地、建设用地、未利用地）、二级类15支目（耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地/商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建设用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地、未利用地、其他土地）、三级168属（从略），所有这些，对于精细化管理、纵横化规范取得了突破性进展，特别是利用计算机管理、远程式管理和卫星监视管理等，具有特别重要的意义。

【作者后记】

今日腾讯新闻报道的最近消息：据解放军报官方微博消息，经习主席批准，四总部、军委纪委近日联合发出《关于进一步做好离退休干部违规住房用车问题清理工作的通知》，要求全军和武警部队坚决贯彻军委决策指示，采取有力措施深入推进清理，确保清退务尽、不留死角。（摘自腾讯新闻2014年7月26日星期六《习近平批准要求全军离退休干部清退多占违规住房》）

上述报道至少说明了以下几个问题：

第一，关于不动产的无权占有，已经发展为整个社会普遍性问题甚至是严峻的问题。

法律法规、政策法规对于不动产有权占有的限制，对于无权占有的制裁，情势上仍然是有增无减。

所谓多占，就是无权之占，可以推定为恶意之占。被占有之房屋等不动产，就是属于国家的或者属于他人应有的不动产。这样的占有人同样是需要承担侵占、侵权的法律责任的。

第二，关于不动产占有权利的推定，已经发生了根本变化。

在相关限制多占公房、经济适用房等规定颁布之前，不动产占有人可以推定为有权占有，之后推定为无权占有（主要是恶意占有）。

第三，法律面前，人人平等。

部队高中级离退休干部在部队建设和国防建设方面都是有一定贡献的，让他们依法享受一套合法合规合适的福利住房待遇也是应该的。

但是，根据政策规定，部队所有的离退休干部及其配偶、家属只能按照现有条件享受一套福利性住房，只有住房面积不够职级标准的顶多可占有两套合规的住房。福利性住房，系指房改房、集资房和经济适用房等平价房，非指商品房。

基于“法律面前，人人平等”之社会公平正义规则，包括部队所有的离退休干部及其配偶、家属，包括所有的国家机关公职人员、国家企事业单位的干部工人及其配偶、家属，都必须面对不动产有权占有与无权占有、善意占有与恶意占有的重大问题，任何人也不能搞特殊化。

对于部队和地方干部而言，不仅仅是模范带头遵守公平公正原则的需要，而且是廉洁自律的需要，终归是政治文明、精神文明、法制文明、物质文明和不动产占有行为规范化的根本需要。

类似于上述《通知》这样的政策法规还有很多，数量上远远超过法律规定的条文。我们的理论并不是虚幻的，而是都有很多依据的。

第936章 当代物权法百科全书小辞典初稿902-2

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