第546章当代物权法百科全书小辞典初稿538-1

当代物权法百科全书小辞典初稿538-1

土地出让金

一、土地出让金

土地出让金，即国有建设用地使用权出让金或简称建设用地出让金，是国家土地财政政策和划拨用地调控政策的一项重要内容。土地出让金基于土地用途、经济价值与具体种类、土地使用期限、土地区划等相关经济数据而成立，最终确定应当收取的出让金数量，并确定中央财政与地方财政的提成比例与具体数目。

土地出让金，就是建设用地使用权交易的对价款，是受让人必须付出的价金，08版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本称之为国有建设用地使用权“出让价款”，是与合同约定的建设用地使用权期限相关的对价款。公开出让之类的出让价款首次交付条件有两个，一是场地平整达到一定程度、周围基础设施达到什么程度，二是现状土地条件。一般称之为“三通（水、电、路）一平（土地）”。原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期及价款自合同签订之日起算。出让金，有一次性付清和分期付款形式的。分期付款形式的，按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

物权法第141条规定：“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”

以上规定包含有以下几层意义。

第一，支付出让金等费用的义务人和收取出让金等费用的权利人。

支付出让金等费用的义务人，指地方政府有关主管部门公开出让建设用地的受让人以及由划拨地改为有偿使用土地的承租人。所谓的受让人实质上也是承租人，因为他们受让的是建设用地使用权，而不是建设用地所有权。义务人为取得建设用地使用权可能会支付多种费用，如招标中的投标费、拍卖中的中介费、签订合同的定金、违约金等费用。其中，20%以下定金在履行合同后充作支付出让金价款，否则就由出让人予以没收；预付违约金在履行合同后由出让人退回受让人，否则予以收缴，或者充作土地闲置费处罚。

收取出让金等费用的权利人是土地所有权人，由市、县以上人民政府代表国家法人即国有建设用地所有权人，依法依合同约定向建设用地使用权受让人收取出让金等费用。因物权法本条款简略，未规定收取出让金等费用的权利人，从来不提国有建设用地所有权人。

第二，特定的建设用地使用权人支付出让金等费用是法定的，而出让金数额是合同约定的。中央财政与地方财政的提成比例与具体数目是法定的。

支付出让金等费用是法定的。应当支付出让金等费用的义务人拒绝支付是违法的，应当收取出让金等费用的事权人（土地信托所有权人）拒绝收取也是违法的，所有的当事人违反国家法律和政策规定均需要承担法律责任。出让金数额是合同约定的，但最低价款不得低于国家关于出让宗地使用权的最低水平。

土地出让金一律入国库，任何单位与个人不得截留、挪用、私分、贪污、破坏土地出让金。现行政策是，建设用地所在地的地方政府财政部门收取7成，中央政府财政部门收取3成。

第三，建设用地有偿使用制度是一项非常重要的经济制度与物权制度，这项制度的建立健全将对于整个经济社会产生深远的影响。

建设用地有偿使用制度实施以后，对于鞭策用地者专地专用、节约用地、集约用地、生态用地和合理利用土地，防止土地资源浪费、土地收益大量流失、国家的土地所有权虚置、市场机制缺失和污染环境等现象的再度发生，起到了决定作用。这项制度的建立健全将对于整个经济社会产生深远的影响。

通常，土地出让金是建设用地使用权出让或建设用地出让之各种土地转让费用的总称。对于房地产开发商即建设者而言，会在交付土地出让金的同时向国家缴纳很多种税费，并且是数十年的土地使用权的出让金需要一次性交付，很多种税费需要在一个月内按时缴纳。本条款有个“等”书即“等费用”，就是突出了土地出让金而省略了其他的很多种费用的简要规定。不过，对于购买房屋的业主而言，不需要如房地产开发商即建设者那样缴纳名目繁多的费用，主要是缴纳土地出让金，因为房地产开发商即建设者在出售房屋时已经将这些建设成本统统打入了房屋价格中，转嫁了“等费用”的支出。

建设用地使用权出让金，总体上可以区分为两大类别。一类是于取得建设用地使用权时，采取招标、拍卖、挂牌、协议出让等有偿使用方式的，从获得土地使用权开始就应当向出让方按照招标、拍卖、挂牌、协议出让等合同协议足额支付出让金等费用。一类是于改变建设用地使用权物权化方向转让时，原来通过划拨方式取得建设用地使用权的，应当于改变土地用途时补签合同、变更登记手续与按照法律规定足额补交支付出让金。中国大陆的法律规定土地出让金需要一次性、按时足额支付，这主要是考验建设用地受让方的诚实信用能力，彰显土地用途管制的威权力，避免因按分年交付的一系列麻烦或很多难解难分的经济纠纷。中国香港过去沿袭了英国租借统治时期的英国法，采取按年度交付土地出让金的办法，尽管是减轻了房地产开发商的压力，但违约率和坏账率时有发生。香港回归以后，开始与中国大陆的法律规定保持一致了。

物权化方针上，对于房地产开发商即建设者是从严要求的，对于购买房屋的业主是适当从宽要求的。因为房地产开发商是“走四方”甚至于来去匆匆、来无影去无踪的角色，卖掉房屋就走人了，甚至于说声关闭就马上关闭了，或者说声换个单位名称、单位处所、单位账号就马上换了，所以要求数十年一次性地按时足额交付土地出让金，否则，政府出让人有权解除合同并可以请求受让人违约赔偿。而业主们总归是跑得了和尚跑不了庙，即使是业主人死了账不烂、房屋不烂，原则上要求数十年一次性地按时足额交付土地出让金，但没有按时足额交付土地出让金的，也不会一定没收建设用地使用权或者没收产权房屋。

其中，采取招标、拍卖、挂牌、协议出让等有偿使用方式的，实际上也分为两类，一类是招标、拍卖、挂牌方式出让的，是明码标价的，土地出让金相对透明，也较容易收缴；另一类是协议出让方式进行的，不是明码标价的，土地出让金和收缴方式不够透明，较易发生拖欠现象，并且容易发生官商勾结等腐败现象。有些法学家对于协议出让方式进行的表示担忧，有的地方出让土地时，这种半公开的形式占了七成以上，发生拖欠现象和行贿受贿等腐败现象，也主要发生协议出让土地使用权上。

二、土地出让金是个大套餐

建设用地使用权好比一个大套餐，什么土地用途、使用期是大菜原料，什么土地出让方式、合同是调料，什么土地使用权政策是火候，什么土地出让金才是餐桌上的一道大菜。为这道大菜买单的是土地使用权人，享受这道大菜的是建设用地出让人。当然，土地使用权人所享受的是另外一道更大的大菜，即土地使用权。“一手交钱，一手交权”就是这个大套餐上的善意取得的合约规则。交权者得钱，交钱者得权。钱能生权，钱能生权。故土地出让金是建设用地使用权设立和获利的重要途径，也是实现互利双赢的必不可少的交易方式。

通常，土地出让金，是土地出让金和土地使用权补偿费、征地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、房屋建筑物拆迁补偿费、城镇土地使用税、固定资产方向调节税、土地增值税、营业税及教育费附加、企业所得税、印花税、契税、个人所得税等多种税费的代名词与大套餐。因土地出让金处于中心地位，其他的一些税费是与土地出让金有着某种巧合与类似。本条款“建设用地使用权人应当依据法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”的规定，不仅仅指土地出让金一个项目，其他大多数项目已经省略掉了。

本条款，没有提及建设用地使用者违反合同不支付或者少付土地出让金，是否应当支持出让人解除出让合同。有专家学者对此提出，出让方虽然可依建设用地使用权人不支付出让金而要求解除合同，还应结合土地使用的实际情况。如土地已经交付使用，并开始建设；或者建设用地使用权已经设立登记生效等情况下，法院一般不准许解除合同。而是责令使用权人支付土地出让金，并承担违约责任。这是一种从宽处理的折中主义办法，这种处理意见应当是可以酌情处理的，不过，其理由不是很充分。

在以上两种情势下，受让方如果没有开始建设，出让方是可以断然决定解除合同，并要求承担违约责任的。一般而论，出让方须在受让方按合同约定或者合同签订前约定支付相应的出让金并登记生效以后，才允许受让方开始使用与建设。如果不按照法定的程序出让土地，出让方和受让方双方均有责任，当追究违约责任时，不应当追究当事人单方面的责任，而应当当事人追究双方的责任。

物权法第138条关于土地出让合同的规定，第6项就是“出让金等费用及其支付方式”的重要内容，是绝对不能省略的。并且，“出让金等费用及其支付方式”，不可以在未交付之前便允许受让人将建设用地交付使用，也不允许在未交付之前便承认、默许受让人设立土地使用权登记生效。依照合同法的规定，显失公平的合同是无效合同，这种合同是不能成立的。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第14条规定，“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求赔偿。”这一条规定是非常明确的了。土地管理法第55条第1款、城市房地产管理法第15条等法律，也有类似的规定，只是未指出限定日期而已。

对于本条款“土地出让金”的理解，往往有些晦涩。因为不同时期有不同的政策，土地出让金收缴比例、方式、限定日期等，不断地加强监控与调整，有时候几年一个样，有时候一年几个样。物权法的规定非常抽象，仅涉及到原则要求，技术操作方面比较难以把握。

当土地出让金的新制度与旧制度发生碰撞时，按照“后法优于先法”的法律效力推定，但对于已经签订土地出让合同的当事人，则没有溯及力。

第546章 当代物权法百科全书小辞典初稿538-1

第546章当代物权法百科全书小辞典初稿538-1