第540章当代物权法百科全书小辞典初稿532-1

当代物权法百科全书小辞典初稿532-1

建设用地使用权登记生效

一、基本概念

建设用地使用权登记生效，指有偿使用、划拨使用两种建设用地使用权登记生效的总称，均采登记生效主义要件而高于登记对抗主义要件，均适用于统一的建设用地使用权登记制度。就是说，建设用地使用权登记生效主义，就是必须登记，非登记不可，未经登记，不发生效力。不仅仅是建设用地使用权设立的登记生效要件是如此，其变更、转让和消灭的登记生效要件也是如此。农用地、未利用地和建设用地三大部类的土地使用权，当数建设用地使用权登记生效最为紧要、最为突出，因为建设用地使用权是最重要、最有物权价值和经济价值的高端土地使用权，且其土地使用权可以持续很久很久，国家作为土地所有权人需要对于各种建设用地使用权进行长达数十甚至于数百年的跟踪管理，同时需要理顺土地使用权交易的市场秩序、平衡各种权利人的合法权益，故实施统一的建设用地使用权登记制度是完全必要和完全正确的。

建设用地使用权登记，是指县级以上人民政府将土地的权属、用途、面积、使用权人、土地出让合同事项等基本情况登记在登记簿上，并向建设用地使用权人颁发土地使用权证书的公证与公示行为。建设用地使用权从设立、变更、转移与消灭以及抵押担保的整个过程，是完全需要依法登记的，否则登记义务人的失职行为是不受法律保护的。中国实行最严格的建设用地管理制度，将各种出让方式、各种土地用途、各种权属关系的建设用地统一纳入登记管理制度之中，实施最严格的建设用地登记管理制度，而且这种登记管理制度永远也不会过时。

以出让方式设立建设用地使用权的，经过公开拍卖、招标、协商的办法进行的，从土地使用权资格审查到参加建设用地竞买、签订合同，最后到登记机构申请建设用地使用权登记，并由登记机关应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书，整个流程是采取“一条龙”作业的，建设用地使用权的设立登记或者初始登记成功率是相当高的。建设用地使用权人对于建设用地的抵押登记、变更登记、注销登记，则需要登记义务人积极主动地向登记机关申请登记，否则所造成的法律后果自负。

以划拨方式设立建设用地使用权的，根据城市房地产管理法第60条和土地管理法第11条第3款的规定，也需要经过登记公示才能生效。该项土地使用权的设立，不需要签订建设用地划拨合同，而是通过“国有土地划拨决定书”的行政文书形式，将建设用地使用权划拨给建设用地使用权人。划拨土地按照规定办理登记手续是必需的。划拨的土地没有使用期限的规定，或者是一种弹性的土地使用期。此类建设用地使用权的流转、抵押、出让等物权变动行为受法律严格限制，一般而论是不能如公开竞价出让的建设用地那样随意流转、抵押、出让的；特殊情势下可以流转、抵押、出让的，需要经过特定的法律程序，由县级以上人民政府房地产主管部门主持，改划拨方式为有偿使用的公开出让方式。

建设用地使用权登记时间，对于以下情形来说，以出让方式和以划拨方式设立建设用地使用权的，均需要注意以下几点：（1）新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设用地使用权人应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设用地批准书申请土地预告登记；（2）建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请建设用地使用权登记；（3）其他项目使用划拨国有土地的，建设用地使用权人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请建设用地使用权登记。

二、主要登记法依据

建设用地使用权登记，主要依据于《土地登记规则》和《土地登记办法》及其他一些登记法的规定。

《土地登记规则》比较笼统，将土地登记分为“初始登记”和“变更登记”两种类型（见第2条第3款），包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记、变更登记。注销登记有6个条款，包括申请注销登记和按时效强制注销登记两种类型。

《土地登记办法》有了一些改进，按章节编排的是第3章土地总登记、第4章初始登记、第5章变更登记、第6章注销登记、第7章其他登记。第7条是将土地登记分为以下9个部分的：（1）土地总登记；（2）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；（3）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；（4）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；（5）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；（6）更正登记或者异议登记；（7）名称、地址或者用途变更登记；（8）土地权利证书的补发或者换发；（9）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。注销登记有8个条款，也包括申请注销登记和按时效强制注销登记两种类型。以上登记类型包含土地使用权抵押登记、地役权登记在内。“其他登记”部分，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

从以上两个登记法（部门法）中，反映出建设用地使用权是有两大类别的，国有土地上的建设用地使用权只不过是其中之一个大类而已。本物权法关于“建设用地使用权”的定义，仅限于国有土地上的建设用地使用权。尽管在土地登记法中看不出两种建设用地使用权的什么差异，而其物权化方针和是否可以抵押与转让等重大问题上有很大的差异。本法第151条明确规定的是集体的建设用地使用权要按照土地管理法等法律规定来实行的，不是准用本物权法的规定来实行的，这要引起注意。

三、登记机构

中国建设用地使用权的登记机关，是国家土地管理行政机关下设的一个办事机构，兼有行政机关与事业单位的双重职能。这一点与外国的登记机关有所不同。他们的登记机关是独立的登记机关，撇开了土地管理部门“既当运动员，又当裁判员”的嫌疑。

譬如，日本的登记机关叫做“管辖登记所”，不动产登记事务，以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局或其支局、派出所为登记所，而予以掌管。不动产跨数个登记所的管辖区域时，依法务省令所定，由法务大臣、法务局长或地方法务局长指定管辖登记所。办理登记的工作人员叫“登记官”，登记所的事务，由在法务局、地方法务局或其支局、派出所服务的且经法务局长或地方法务局长指定的法务事务官，作为登记官予以办理。

中国的不动产登记机关是一分为二的，建设用地使用权登记和房屋所有权登记，为分别土地登记与房屋登记两个不同的登记机关负责。他们分别是土地资源管理部门和房产管理部门。不过，有些地方已经试点了“合并登记”的机构与办法，如业主的房屋所有权与建设用地使用权统一在房产管理部门登记机构登记，工商业主的建筑物所有权与建设用地使用权统一在土地资源管理部门或者房产管理部门登记。

1．建设用地使用权登记机关

城市房地产管理法第60条第1款规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁布土地使用权证书。

2．房屋所有权登记机关

城市房地产管理法第60条第2款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

3．房地产转让、变更的登记机关

城市房地产管理法第60条第3款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

目前，全国的房屋产权登记发证率超过90%，而业主的土地使用权登记发证率较低。而天津市的登记方法是“一支笔”，市内六区的住房买卖，当事人到房产登记机构办理房产登记手续时，土地登记一并办理。

居民小区业主的土地使用权登记，如果不能确定每个业主的土地使用权面积，应当以登记业主共有的土地使用权为准。

4．中国有5大不动产登记机关

中国的不动产登记机关特多、特乱。2005年，我们在集体讨论修改物权法草案第3稿时，有些专家学者提出要整合登记机关，由一个中立的专职的登记机关代替名目繁多的登记机关，避免相关的管理部门“既当运动员，又当裁判员”的嫌疑。但是，这种主张，至今未被立法机关采纳。

中国的不动产登记机关如下：

土地管理部门对国有土地使用权、抵押权、农民集体所有权进行登记；

房产管理部门对房屋所有权、抵押权登记；

草原主管部门对草原使用权、草原所有权登记；

林业主管部门对森林、林木、林地所有权或者使用权登记；

海洋行政主管部门对海域使用权登记。

5．违法登记的查处

土地登记法属于经济行政法范畴，对于违法登记的查处，仅从公法的角度来规范与限制。如果权利人的建设用地使用权受到其他民事主体的侵害，只能适用于《侵权责任法》的相关规定。

《土地登记办法》关于违法登记、违法发证和违法制造、销售、购买使用假建设用地使用权证书等，概括为两个条款进行规范。第74条规定：“国土资源行政主管部门工作人员在土地登记工作中玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”第73条规定：“当事人伪造土地权利证书的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门依法没收伪造的土地权利证书；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

建设用地使用权登记与发证看起来是小事，但麻痹大意会出大事；违反建设用地使用权登记制度看起来是小事，但胡作非为会出大事。这就是建设用地使用权登记制度与行为规范的辩证法。

第540章 当代物权法百科全书小辞典初稿532-1

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