第537章当代物权法百科全书小辞典初稿529-1

当代物权法百科全书小辞典初稿529-1

建设用地使用权出让合同之使用期限

建设用地使用权出让合同的第五项内容是“使用期限”，可以从以下几个方面来理解。具体条件与办法，应当参照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF—2008—2601）即制式合同来填写。

本条款只讲“采取招标、拍卖、协议等出让建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权合同。”但出租宗地属于原划拨（承租）建设用地使用权补办手续的，应重新签订建设用地使用权出让合同。

一、使用期限

使用期限，即经营性、非划拨性建设用地的使用期限，对于所有的以对价出让的土地使用权，一律实行有偿、限期的出让与使用制度。

1．最高使用期限

最高使用期限，是建设用地使用权出让和受让的权利界线。因为地球的寿命仍然可达40亿年以上，证明了我们千秋万代以上人类与土地的利用期限是接近“无限”的，土地的使用寿命是任何不动产和动产所不能比拟的。为了土地资源的合理利用和节制使用，鉴于土地使用寿命的极端特殊性和中国人口众多、土地资源稀缺、建设土地所有权国有制等特征，于出让土地使用权的同时，明确其使用期是必须的。

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定，土地使用权出让的最高年限，依不同的用途而确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。应当注意的是，《物权法》第149条第1款重新规定了“住宅用地使用权期满后可以自动续期”，这是跟其他出让型土地的使用期办法是有差异的。

以上规定，是中国特色的土地使用权制度。大多数国家并没有基地（建设用地）的最高期限制度，主要由当事人自行约定。

中国大陆的做法，是模仿了香港地区的“最高期限”制度。香港地区规定，除一些特殊用地批租时间较短以外，香港和界限街以南九龙半岛的土地批租期限为75年，界限街以北九龙半岛的土地批租期限为99年。以上的“批租”，相当于中国大陆的国有土地使用权的出让。

2．土地出租与使用期限

以上使用期限，是指建设用地使用权出让的最高使用期限。土地使用权出租的使用期限，只能在建设用地出让的最高使用期限以内进行有效。

城镇国有土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第28条第2款规定，未按土地使用权合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

请注意，“建设用地使用权出让”不是“建设用地所有权出让”。同理，“建设用地使用权出租”不是“建设用地所有权出租”。这个分寸，我们要掌握清楚。我们是社会主义国家，实行的是土地所有权国有制，转让、出租土地，不是转让、出租土地所有权。

3．最低使用期限

这里的“最低使用期限”，即受让人动工开发土地的期限，不是指建设用地最低要使用几年，而是指受让人取得土地使用权以后，必须要在2年之内使用其取得的建设用地。这是针对某些受让人获得土地使用权以后，长期搁置不用，待价而沽，炒卖土地，扰乱了房地产市场的秩序，脱离了政府的监管，加重了购房者的负担等不良现象，进行的一种调控行为。

城市房地产管理法第25条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作动工开发迟延的除外。

4．特殊的使用期限

特殊的使用期限，也是其他的使用期限，基于某些特定的行业实施管制政策，对于欲将设立和已经设立的土地使用权，有禁止准入的，也有提前收回土地使用权的情形：一种是零使用权和零使用期限，一种是减使用权和减使用期限。

第一类：限制用地项目中的特殊的使用期限

国土资源部“关于发布实施《限制用地项目目录（2006年版）》和《禁止用地项目目录（2006年版）》的通知”中，对于高消耗、高耗能、高污染、产能过剩和规模偏小的能源化工冶炼企业等行业，进行清理整顿和土地出让限制、土地使用权收回的土地新政策。

国土部要求，凡列入《限制目录》第一至第十类的建设项目或者所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续；凡列入《限制目录》第十一至第十四类的建设项目，必须符合目录规定的条件，各级国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续。

《限制目录》第一至第十类的建设项目是：（1）农林项目（2种）；（2）煤炭项目（1种）；（3）电力项目（2种）；（4）石油、天然气和化工项目（31种）；（5）煤炭项目（9种）；（6）有色金属项目（4种）；（7）黄金项目（4种）；（8）建材项目（9种）；（9）机械制造项目（19种）；（10）轻工项目（14种）。

以上第一至第十类的建设项目，以限制行业准入门槛、淘汰落后产能为中心，同时对于建设土地出让“零使用权和零使用期限”和“减使用权和减使用期限”双管齐下。其中，提前收回土地使用权的，是不论公有制、私有制或者其他所有制企业的。根据具体情况，对于有关企业实行关、停、并、转、迁，并分步骤地在“产业结构调整计划”中收回土地使用权。

《限制目录》第十一至第十四类的建设项目是：（1）党政机关新建办公楼项目（1种）；（2）城市主干道项目（1种）；（3）城市休憩集会广场项目（1种）；（4）其他项目（6种）。

以上第十一至第十四类的建设项目，对于建设土地出让采取“零使用权和零使用期限”或者“减使用权和减使用期限”，主要从出让土地的门槛限制上作文章，往往由上级政府部门进行纠察，主要措施是依照用地标准来防止过多的占用城镇土地。

尤其是“其他项目”中禁止占用耕地。这些其他项目包括：机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目；大型娱乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目；低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1。0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）；赛车场项目；公墓项目；机动车训练场项目。

第二类：禁止用地项目中的特殊的使用期限

国土部要求，凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。

《禁止目录》第一至第十五类的建设项目是：（1）煤炭项目（3种）；（2）石油、天然气和化工项目（12种）；（3）信息产业项目（2种）；（4）钢铁项目（4种）；（5）有色金属项目（6种，含离子型稀土原矿池浸工艺项目）；（6）黄金项目（1种，含在林区、农田、河道中开采黄金项目）；（7）建材项目（7种）；（8）医药项目（9种）；（9）机械制造项目（15种）；（10）船舶制造项目（2种）；（11）轻工项目（19种）；（12）纺织项目（1种，含74型染整生产线）；（13）烟草项目（1种，含卷烟加工项目，但改造项目除外）；（14）消防项目（7种）；（15）其他项目（6种）。

以上的6种“其他项目”是：（1）别墅类房地产开发项目；（2）高尔夫球场项目；（3）赛马场项目；（4）党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目；（5）未依法取得探矿权的矿产资源勘探项目；（6）未依法取得采矿权的矿产资源开采项目。

二、08版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的规定

《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF—2008—2601），是2008年4月29日国土资源部、国家工商行政管理总局联合下发的《关于〈国有建设用地使用权出让合同〉示范文本的通知》的制式合同，对于包括法定的期限以及期限届满等项内容，对于国有建设用地使用权出让方和受让方均不能篡改文字内容甚至于标点符号。

现择要介绍示范文本第5章“期限届满”的规定。

第25条规定“本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下土地的，应当至迟于届满前一年向出让方提交续期申请书，根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新出让、租赁等重新土地有偿使用合同，支付出让价款、租金等土地有偿使用费。”

第27条规定“土地期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构建物及其附属设施，由出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构建物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构建物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构建物及其附属设施，恢复场地平整。”

从以上两个制式条约中，可以看出土地期限届满对于土地使用者是个极大的合同压力。但“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”对于土地使用者格外地解除了压力。实际上，住宅建设用地使用权人是一些二手或者多手的业主，他们的建设用地使用合同跟建设商的合同应当有所区别。

第6章“不可抗力”对于可以免责和不能免责作出了原则性规定。

第537章 当代物权法百科全书小辞典初稿529-1

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