第536章当代物权法百科全书小辞典初稿528-1

当代物权法百科全书小辞典初稿528-1

建设用地使用权出让合同前四项内容包括土地用途

建设用地使用权出让合同的前四项内容，可以从以下几个方面来理解。具体条件与办法，应当参照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF—2008—2601）即制式合同来填写。

本条款只讲“采取招标、拍卖、协议等出让建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权合同。”但出租宗地属于原划拨（承租）建设用地使用权补办手续的，应重新签订建设用地使用权出让合同。

一、当事人的名称和住所

当事人的名称和住所，是出让合同中最基本的要素。这是明确认定国家土地所有权人和建设用地使用权人双方权利主体的最重要一环。如果权利主体不明确或者发生错位，当事人各方的权利义务便无从谈起，整部合同便成为空洞的、无效的合同，不受合同法、物权法及其他普通普通法和特别法的保护。如果当事人双方恶意串通，签订虚假的建设用地出让合同，造成恶劣后果和国有资产流失的，当事人须承担民事、行政或者刑事责任。

当事人的一方，俗称甲方，是由县、市土地行政主管部门代表国家与另一方签订土地出让合同。当事人的另一方，俗称乙方，是与有关单位、自然人即土地使用权人签订土地受让合同。

当事人的住所，有单位的，一般按照营业执照或者注册执照的地址为合同应记载的地址为准；没有单位的，或者自然人的，按照常住住所为合同应记载的地址为准。

当事人的名称和住所改名，双方应当重新修订相关的名称和住所，但不影响合同的正常履行。

二、土地界址、面积等

建设用地出让合同中必须明确标明建设用地的界址、面积等基本的用地数据情况，包括“出让宗地界址面积图”即“红线图”在内，明确标明建设用地的位置、四至范围及相邻建筑物名称等，所有正件、附件均需经双方当事人确认通过。

建设用地出让合同可看作交易合同，但是不同于一般的贸易合同。因为一般的贸易合同于货物交付完毕或者货讫两清之时，合同因完成使命而终止。建设用地出让合同，并不能货讫两清之时完全终止，因为国家作为土地专属所有权人，还要按土地使用的期限长期地监控土地的用途，对于使用权人的地表权、地上权、地下权等权利进行全面的、全过程、全方位、全要素的跟踪管控。建设用地的界址、面积等基本的用地数据情况，是进行“四全”跟踪管控的重要参考资料之一。

三、建筑物、构建物及其附属设施占用的空间

建筑物、构建物及其附属设施占用的空间，是土地所有权人对于土地用益物权人批准的地表、地上、地下的平面与立体空间，即允许建设用地使用权人可以行使的分层次的权利。

土地、空间资源的合理配置利用，受城市规划建设、功能特征、美学价值、土地资源的可利用度等条件的制约，建筑物、构建物及其附属设施占用的空间，以及权利人分层次的三大权利，同样地受以上主观和客观条件的制约。

确认或者设立地表权、地上权、地下权等分层次的权利，需界定建设用地使用权所扩大及的空间，标明建设用地占用的面积和四至，建筑物、构建物以及附属设施的高度和深度，是确定三权并立的平面、立体、四至方位的事实要件。

四、土地用途

土地用途，是国家物权政策的一大内容。国家颁布的一系列法律、法规和政策，统一执行“专地专用”的大政策，防止当事人滥用权利，制止土地资源的无序化开发利用、污染土地和闲置、浪费土地等。否则会影响到地产经济的均衡化发展，从而破坏土地资源或者破坏城市规划建设。

土地用途与双方当事人之间有着根本的利害关系。土地出让人一旦批准受让人的土地用途，一般情形下是不能反悔的，尤其是建筑物、构建物交付使用时是如此，出让合同中的受让人擅自改变约定的土地用途的属于根本违约，出让方有权解除合同，并有权拆除违章建筑物，并处以罚款等制裁措施。

查阅国土资源部《全国土地分类》可知，全国的土地用途，可分为3大总类、15大中类、168个小类。3大总类是：农用地、建设用地、未利用地。15大中类是：耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地；商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地；未利用土地、其他土地。

本条款所称“土地用途”，就是第二总类中“建设用地”的用途，具体如下：

建设用地，指建造建筑物、构建物的土地。包括商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等经营性用地。

1．商服用地

指商业、金融业、餐馆旅馆业及其他经营性服务业建筑及及相应的附属设施用地。

包括：（1）商业用地。指商店、商场、各类批发、零售市场及其相应的附属设施用地。（2）金融保险用地。指银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。（3）餐馆旅馆业用地。指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等相应的附属设施用地。（4）其他商服用地。指上述用地以外的其他商服用地，包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地；旅行社、运动休闲设施、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。

2．工矿仓储用地

工矿仓储用地，指工业、采矿、仓储用地。

包括：（1）工业用地。指工业生产企业及其相应附属设施。（2）采矿用地。指采矿、采石、采沙场、盐田、砖瓦窑等生产用地。（3）仓储用地。指用于物资储备、中转的场所及其相应附属设施。

3．公用设施用地

公用设施用地，指为居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、休憩地。

包括：（1）公用设施用地。指给排水、供电、供燃、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地。（2）瞻仰景观休闲地。指名胜古迹、革命遗迹、景点、公园、广场、公用绿地等。

4．公共建筑用地

公共建筑用地，指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地。

包括：（1）机关团体用地。指国家机关、社会团体、群众组织、广播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地。（2）教育用地。指各种教育机构，包括大专院校、中专、职业学校、成人业余教育学校、中小学校、幼儿园、托儿所、党校、行政学院、干部管理院校、盲聋哑学校、工读学校等直接用于教育的用地。（3）科研设计用地。指独立的科研、设计机构用地、包括研究、勘测、设计、信息等单位用地。（4）文体用地。指为公众服务的公益性文化、体育设施用地。包括博物馆、展览馆、文化馆、图书馆、纪念馆、影剧院、音乐厅、少青老年活动中心、体育场馆、训练基地等用地。（5）医疗卫生用地。指医疗、卫生、防疫、急救、保健、疗养、康复、医药检验、血库等用地。（6）慈善用地。指孤儿院、养老院、福利院等用地。

5．住宅用地

住宅用地，指供人们日常生活居住的基地（有独立院落包括院落）。

包括：（1）城镇单一住宅用地。指城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。（2）城镇混合住宅用地。指城镇居民以普通住宅为主的住宅与工业或商业等混合用地。（3）农村住宅用地。指农村村民居住的宅基地。（4）空闲宅基地。指村庄内部的空闲旧宅基地以及其他的空闲用地。

6．交通运输用地

交通运输用地，指用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、港口、码头、地面运输通道和居民点道路及其他相应附属设施。

包括：（1）铁路用地。指铁路线路及场站用地，包括路堤、路垫、道沟及护路林；地铁地上部分及出入口等用地。（2）公路用地。指国家和地方公路（含乡镇公路），包括路堤、路垫、道沟及护路林及其附属设施用地。（3）民用机场。指民用机场及其附属设施用地。（4）港口码头用地。指人工修建的客、货运、捕捞船舶停靠的场所及其相应的附属建筑物用地，不包括靠水位以下部分。（5）管道运输用地。指运输煤炭、石油和天然气等的管道及其相应的附属建筑物用地。（6）街巷用地。指城乡居民点内公用道路（含立交桥）、公共停车场。

7．水利设施用地

水利设施用地，指用于水库、水工建筑的用地。

包括：（1）水库水面。指人工修建总库容≥10万立方米，正常蓄水位以下的面积用地。（2）水工建筑用地。指除农田水利用地以外的人工修建的沟渠（包括渠槽、渠堤、护堤林）、闸、坝、堤路林、水电站、场水站等常水位岸线以上的水工建筑用地。

8．特殊用地

特殊用地，指军事设施、涉外、宗教、监狱、墓地等用地。

包括：（1）军事设施用地。指专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等。（2）使领馆用地。指外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处用地。（3）宗教用地。指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。（4）监狱场用地。指监狱、看守所、劳改所、劳教所、戒毒所等用地。（5）墓葬地。指陵园、墓地、殡葬场所及附属设施用地。

以上8类建设用地含32种建设用地，约占3大总类的33。33%，15大中类的53。33%，占168个小类的19。05%。建设用地的实用价值、经济用途是其他各类土地的用途所不能比拟的。

以上所列举的全部的建设用地，包括划拨用地和非划拨用地在内。根据物权法第137条“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权”的规定精神推断，某些现在的划拨用地，将来有可能调整为非划拨用地。

凡是划拨用地和非划拨用地，都应当统一土地使用登记制度和合同出让或者使用制度，任何单位或者个人都不能搞特殊化。

关于土地用途的限制与禁止部分，应当参照国土资源部“关于发布实施《限制用地项目目录（2006年版）》和《禁止用地项目目录（2006年版）》的通知”执行，各级地方政府不得各行其是。

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