第411章当代物权法百科全书小辞典初稿405-1

当代物权法百科全书小辞典初稿405-1

共有人优先购买权的四大类型

一、基本理念

优先购买权，存在按份共有人、共同共有人两种基本形式。因共同购买或者单独购买，可以改变原共有关系模式与成分。按份共有人共同行使优先购买权，所回购的共有物实质上形成了共同共有物；共同共有人个人行使优先购买权，所回购的共有物实质上形成了按份共有物。两种以上的回购方式并存，即形成杂交式优先购买权。

一般而论，共同共有人之优先购买权一般是团购式优先购买权。特殊情势下条件允许时，可变通为单个或者其中几个共同共有人之优先购买权。如大多数共同共有人不同意回购所分割的共有物，变通式优先购买权就有可能发生。

除了本位型优先购买权，可能存在一种拓展型优先购买权。拓展型优先购买权同样是本位主义、团体主义、消极对世主义之排他主义优先购买权，只不过是将旧的或者法锁的共有关系也算计在内罢了。

二、一般分类

1．夫妻关系的优先购买权

夫妻关系的优先购买权，理应以各自的直系亲属为主体。夫妻关系破裂时将要分割的共有物，例如夫妻共有的房屋，实物分割困难，对外变价分割和折价分割达不成一致意见时，则可选择对内变价分割或折价分割的方式，理应以各自的直系亲属为主体。

夫妻之间的优先购买权是本位型优先购买权，各自直系亲属优先购买权是拓展型优先购买权。按照顺序排列，前面的优先购买权优先于后面的优先购买权，只有在执行本位型优先购买权无法实行时才启动拓展型优先购买权。

2．家庭关系的优先购买权

家庭关系的优先购买权，以本系家庭成员为主，以旁系家庭为辅。前者是本位型优先购买权，后者是拓展型优先购买权。本系家庭、旁系家庭各自为独立的共同共有关系，同时两者之间存在故旧的共有关系，或者血缘的共有关系，理应以各自的直系亲属为主体。

本系家庭成员之间的优先购买权是本位型优先购买权，旁系家庭的优先购买权是拓展型优先购买权。按照顺序排列，前面的优先购买权优先于后面的优先购买权，只有在执行本位型优先购买权无法通过时才启动拓展型优先购买权。

3．业主关系的优先购买权

业主相邻关系的优先购买权，因为按份共有与共同共有两种关系、直系共有和隐形共有两种关系，以及本位型优先购买权和拓展型优先购买权两种权利等是夹杂在一起的，并且各种房屋的产权属性也有所区别，需要分门别类地进行处理：

（1）“房改房”、经济适用房、政府保障房等福利性住房，是国有企事业单位或者地方政府房产管理部门以成本价、象征价出售给业主的，这种“业主相邻关系”不以建筑物的业主相邻关系为要件，而以施惠的单位与福利住房的业主建立的关系为要件。此类福利住房的业主相邻关系，对于业主而言可以算作按份共有关系，对于施惠的单位、部门而言则可看作共同共有关系。无论是哪种共有关系，施惠的单位、部门是具备优先购买权是肯定了的。

（2）农民自建房或者合建房，是在集体的土地所有权和私人的宅基地使用权基础上建立起来的。宅基地使用权是国家政策赋予农村居民的福利性用地。农民集体与农村业主之间，实质上形成了宅基地使用权的若即若离的共有关系。现行政策规定，农村居民出租自己的房屋谋利，农民集体没有权利收取农民的红利及其他名目的费用。但是，农民业主出售自己的房屋，农民集体则具有优先购买权。

3．城镇商品房的业主相邻关系，是针对每一栋楼房或者每一个建筑物小区而言的，业主处分自己专有部分的房屋，有着相对的自主权与独立性。业主无权也不能处分属于大家共同共有的建筑物及其附属设施。假如业主要求分割能够分割的共有物，如小区会所、游泳池、商铺等按份共有或者共同共有的份额，那么会所、游泳池、商铺等存在共有关系的业主，在同等条件下享有优先购买的权利。

城市房地产管理法第37条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。第39条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照***规定，报有批准权的人民政府审批。所有这些，对于各种出售房屋的人具有约束力。

4．合伙关系的优先购买权

本条款主要是针对合伙共有关系中的优先购买权的。夫妻共有、家庭共有、业主共有这三种共有关系的优先购买权，弹性和难确定性因素较多，只有合伙共有关系中的优先购买权刚性和可确定性容易一些。合伙关系中一个显著特点，就是中途参伙和参股特别是退伙和退股的频率相当高，优先购买权及其他权利的变动、浮动情况经常发生，对于双方的共有关系和法律效力是个考验。

（1）按份共有关系中的优先购买权

按份共有关系中的优先购买权，是从按份共有人分割共有物或者分割共有物物权开始生效的。显然，在转让的共有物未设定负担时，优先购买权适用于每一个按份共有人。合伙人之间是以谋利为目的组合起来的队伍，按份共有人的财产权利是可以随时调整、变更的。

本条款开头便确认了他们的这种权利：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额”，其分割共有财产及财产权利，是相对自由和受法律保护的。

按份共有人可以单方面提出分割其享有的共有的不动产或者动产份额的全部或者一部分，其理由有：第一，进退自由的原则。进，是指按份额进伙；退，是指退出财产份额的一部分或者全部，包括退伙也是退。按份共有中，各共有人的所有权可划分为各种份额，各共有人拥有其份额，自然有权进行处分，这是买卖自由、进退自由的体现，也是所有权的自主权所决定了的。第二，习惯成自然的原则。物权法对于共有关系的规定，许多方面是尊重共有人“共同约定”的，本条款“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额”的规定，更是尊重共有人的习惯法。迄今为止，中国现行法律也没有限制共有人处分其份额的权利。第三，洋为中用的原则。其他国家、地区有类似的立法例子。《俄罗斯民法典》第250条规定：“在向他人出售共有财产的份额时，按份共有财产的其他共有人有按出售价格和其他同等条件优先购买的权利，但公开拍卖的情况除外。”

按份共有关系中，主要和次要按份共有人有着不同的控制权和支配权。在其转让应有部分时，重点要防止转让价格的欺诈行为。依据合同法的有关规定，凡是涉及到欺诈行为的合约，被视为一律无效。受害者有权追究欺诈者的责任，要求赔偿损失。

（2）共同共有关系中的优先购买权

在转让的共有物未设定负担时，优先购买权适用于每一个共同共有人。

有的共有关系，左看是共同共有关系，右看是按份共有关系。譬如，共同共有关系中每一个共有人的份额是均等的，就成了统一的、对称的按份共有关系。很多时候，人们往往将共同共有关系当作了按份共有关系，使得共同共有关系隐姓埋名了。

既然按份共有人可以减持份额和转让其享有的共有的份额，共同共有人也可以减持份额和转让其享有的共有的份额。中国大陆、德国、意大利、瑞士、俄罗斯的民法中均提到了“份额”二字，中国大陆明确提出“按份共有”。“份额”是个大概念，是“共同共有的份额”和“按份共有的份额”两个小概念的总类。中国台湾地区的民法、土地法，干脆利落地不谈“份额”二字：如中国台湾地区民法第819条规定：“各共有人，得自由处分其应有部分。共有物之处分、变更及设定负担，应得共有人之全体同意。”；台湾地区土地法第34条规定：“共有人出卖其应有部分时，其他共有人得以同一价格共同或单独优先承买。”其中，除了不分共有关系的处分、出卖更加准确的以外，提到“优先承买权”比“优先购买权”更加准确。

“优先承买权”的意思，包括了本共有圈子的共有人优先继承所出卖应有部分的权利，不仅仅是继承其应有部分以内的共有物。也就是说，它首先考虑到内部共有人“继承共有权”的问题，这种权利大于、优于购买权。所谓“优先购买权”，本质上是从“优先承买权”中派生出来的。“优先购买权”的重点在于商品的交易，“优先承买权”重点在于共有权利的交接、对接以至于继承，或者是财产、财产权利的再分配。尽管“优先承买权”的词语生僻一些，其准确性较高是不言而喻的。

合伙共同共有与合伙按份共有比较，主要区别在于：前者对于共有物的共同控制力强一些，后者对于共有物的共同控制力弱一些。因为前者每人各自的应有部分是均等、一致的，共有权与共管权对于大家而言都是均衡的，不存在谁权利大、谁权利小的问题。相反地，因为后者每人各自的应有部分不是均等、一致的，共有权与共管权对于大家不是均衡的，实质上存在谁权利大、谁权利小的问题。尽管如此，合伙人自由入伙、自由退伙和减持份额、出卖自己所应有的份额，两者之间却是一致的。

共有人部分转让其应有部分后，转让人、受让人可能继续与其他原共有人保持共有关系，或者直接分割其应有部分。共有人请求分割共有物，可以是共同行为，也可以是单独行为，一经作出即立即生效。分割共有物的方法，可以根据物权法第一百条的规定进行。可根据共有人约定，如果共有人没有约定或者约定不明时，则按照以下方法分割：（1）共有物能够分割，则将共有物按照共有人各自的应有部分加以分配，包括实物分配、价值分配和物权分配均可选择；（2）共有物不适合分割，假如分割会减少共有物的价值、使用价值或者会增加合伙关系的矛盾，则可以将共有物拍卖或者变卖而分割价金，或者共有人之一人取得共有物，向其他共有人按照各自的应有部分支付相应的对价。以上两种方法，适合于按份共有关系和共同共有关系。

以上两种方法，与“优先承买权”的关联度大一些，与“优先购买权”的关联度小一些。因为，内部分割共有物不等于对外出卖共有物，只有对外出卖共有物才与“优先购买权”挂上钩。然而，内部分割共有物所涉及的主要是共有权利的交接、对接以至于继承，或者是财产、财产权利的再分配。

第411章 当代物权法百科全书小辞典初稿405-1

第411章当代物权法百科全书小辞典初稿405-1