第327章当代物权法百科全书小辞典初稿323-1

当代物权法百科全书小辞典初稿323-1

常规型住改商

一、基本概念

常规型住改商，是指业主的住宅变更为经营性用房时，其标的物不附带债权债务法锁的连累，不存在产权不清晰的问题，业主始终是决定住改商与否的主人，住改商比较简明扼要，通俗易懂。其与非常规型住改商相对，是业主的一种可持续性的住宅财产利用权与作用权，对于发挥物的效用、增加业主收入具有决定性意义。但这种财产利用权与作用权不能滥用，有法律法规以及管理规约等方面的限制，最好经有利害关系的业主同意，以便于协调相邻业主或者居民之间的利益关系。

住改商，全称是业主的住房改变为经营性或商业性用房，是私有住宅所有权变更为私有住宅利用权与作用权的一种特定的利益趋向，在由住宅使用权变更为收益租赁权的时候，有可能对于其他邻居的日常生活甚至于财产人身安全造成一定程度的影响。

为了平衡其利弊或者利害关系，以及权利义务关系，物权法第77条对此作出了折中式的指导：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

原则上，法律既不一概赞成、也不一概反对住改商，只是提出以严格限制、制约的办法来认真对待这一新生事物。这一规定，部分地适用于习惯法、道德法、自然法和逻辑法，进行有限度地调整物权关系，改善业主的相邻关系。目的在于，既发挥物的效用，又不影响业主们的日常生活。

住房，亦称住宅，这里一般指业主有产权的住房，商品房、经济适用房、职工房改房、集资房、有产权的限价房、有产权的解困房、有产权的公寓房以及农村宅基地上自建房等品种的房屋，是可以参考为住改商的住宅对象。无产权的解困房、保障房、安居房、公寓房等品种的房屋，被各地政府的地方法规或者规章中限制出租、出借、出让、转让和住改商。

住改商的类型，即住宅变更为经营性用房的限制类型，指住宅使用权变更为商业用房利用权时，必须满足符合法律、法规、物业规约和客观条件的要求，应当经有利害关系的业主的同意。一般而论，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。住改商的限制是来自于乡规民约、公序良俗等习惯法以及普通物权法、担保物权法的规范与限制，更大程度上受行政主管部门审批和制度物权法的规范与限制。

经营性用房，从狭义上讲，这里指的是将物业管理区划内按照规划建设的住宅改变为餐饮、娱乐型经营性用房。从广义上讲，除了包括狭义上经营性用房以外其他的经营性用房，如业主将物业管理区划内按照规划建设的公共建筑和公共设施或者自己的住宅租赁给他人居住、作商品库房、作商店、作办公室、作餐饮、作娱乐场所等等。其中，作餐饮、作娱乐场所等是主要的限制对象。理解本物权法以及理解《物业管理条例》的住改商规定，应当从广义上来理解完整一些。

《物业管理条例》第50条规定，物业管理区划内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

《物业管理条例》已于2007年7月26日由***令第504号修改，但没有涉及到业主私人住房“改变用途”（住改商）的明确规定，而在实际上这一类住改商经营性用房数量更多一些，实际上也被大家默认了的客观事实，故本物权法本条款特地作出了补充规定。

物权法起草并征求意见时，许多业主的常委委员反映，目前许多新建小区的业主擅自将原本用于居住的住宅改变为商业用房，开歌厅、餐厅等，造成小区秩序混乱，影响其他业主的正常生活。对于这一问题，国家没有法律、法规等规范性文件的规定，造成业主之间矛盾大，物业公司也缺乏管理的法律依据，建议物权法作出规定。立法机关采纳了这一意见。

二、主要类型

常规型住改商，以单一性住改商为主要特征。严格地说，物业管理区划内按照规划建设的公共建筑和公共设施住改商是正规式或者说标准式常规型住改商，其他的不是标准式常规型住改商。

1．公共建筑和公共设施住改商

公共建筑和公共设施住改商，是《物业管理条例》已经明文规定了的一类住改商。大家可以放心地依照《物业管理条例》第50条的规定实行。这里面，同样地涉及到业主的财产共有权、共管权、共决权以及现实的、未来的权益与义务等问题。确切地说，这一类住改商，主要由制度物权法来规范与调整的，业主所作出的决定，确实涉及到普通物权法、担保物权法的规范与调整的范围，但最终要由由制度物权法来规范与调整。

本物权法本条款没有沿用《物业管理条例》第50条关于公共建筑和公共设施住改商的规定，却新作出业主住改商的规定，实际上是隐约地肯定了以上规定。既然业主之专有住宅范围内可以讨论住改商，那么，物业管理区划内按照规划建设的公共建筑和公共设施范围内同样地可以讨论住改商。只不过是排他权的行使方式不同而已。公共建筑和公共设施住改商相对严格一些：指业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主住改商相对宽松一些：指业主改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

2．收益租赁型住改商

收益租赁型住改商，简称出租型住改商，这里指的是业主将自己的住宅出租给他人，供他人居住使用，业主按期收取租金。业主和住宅的用途不变，住宅使用权人变换，并且是利用货币交换的方式来进行变换，从而也具备了经营性用房的价值特征。收益租赁型住改商是单一类比商业性的改变用途，故可称之为单一性住改商。

出租型型住改商，是住宅所有权与住宅利用权的一种拓展结合形式，有不改变住宅性质、仅改变居住人员对象的特点，负作用不太大，并且需求旺盛，法律法规和规约限制的条件也不太多，因此成为最主要的一种住改商类型。即使如此，平时涉及到普通物权法、担保物权法的规范与调整的范围，但最终要由制度物权法来规范与调整。

因为收益租赁型住改商涉及到国家税收政策问题，需要将私人的利益与国家的利益衔接起来，对出租人进行一定税种一定比例的征税；如果出租型住改商的业主符合征税条件而长期避税，税务管理部门可以介入出租型住改商，直至事情圆满解决为止，否则，税务管理部门可以联合其他主管部门禁止出租型住改商的进行。结果是，“应当经有利害关系的业主同意”还要看是否符合“遵守法律、法规以及管理规约”，就是说，国家的权利优于业主共有的权利，业主共有的权利优于业主个人的权利。

3．变更型住改商

变更型住改商，就是关系人利用住宅变更成商业用途的处所、场景，将住宅使用权变更为商业使用权，从事营利活动，从商的性质更加明显。这种关系人，有业主，也有业主的关系人和业主的承租人。变更型住改商，属于业主自己所作所为的，即业主不变，住宅的用途改变，营利活动的主体只有业主一方，故可称之为自主单一性住改商；变更型住改商，属于业主出租给他人，即业主不变，住宅的用途改变，他人借以从事商业营利性活动，业主与承租人双方各自从不同角度谋取利益，于是形成了复合性住改商：业主出租型住改商和承租人他主型住改商。复合性住改商的初级住改商就是出租型住改商，终极住改商就是他主型住改商，两种住改商是同时重叠的。

物权法在出台前后，许多专家学者指出，将住宅改变为餐饮、娱乐性用房一定要慎重从事，因为这涉及到业主相邻是否和谐的问题。一方面，是如何处理相邻关系问题。业主将住宅改变为经营性商业用房，在财产所有权之上拓展了财产利用权，能够将死物变活物，获得一些财产收入，这确实是一件好事。

然而，将住宅改变为餐饮、娱乐性用房，会带来一些弊端或者副作用。如造成来往小区人员过多，外来人员杂而乱，干扰业主的正常生活，给环境治安和环境卫生带来一定的压力，造成小区车位、电梯、水电等公共设施使用上的紧张，不确定、不安全、不安定、不环保、不经济等因素增加，会有一定的危险性和不确定性。另一方面，是如何处理社会责任问题。将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，会导致业主与租赁经营权双方避税，国家税收利益因此而流失。因此上，这一类变更型住改商，也不仅仅受公序良俗等方面以及普通物权法、担保物权法方面的规范与限制，也会受税收管理法、工商行政管理法等制度物权法的规范与限制。同样地，最终要由由制度物权法来规范与调整。

4．享用型住改商

享用型住改商，又称借用者转手型住改商、借用改租用型住改商。可能存在两种情形：一是，业主将自己的住宅免费借用给其关系人从事商业用途，即业主不变，住宅的用途改变，住宅的使用权和使用功能也改变，业主的关系人借以从事商业营利性活动。二是，业主将自己的住宅免费借用给其关系人从事出租谋取利益，即业主不变，住宅的用途不改变，业主的关系人借以出租从事商业营利性活动。以上两种享用型住改商，营利活动的主体只有业主关系人一方，故均可称之为关系人单一性享用型住改商。

享用型住改商，基本上可以参照出租型住改商进行规范与调整，“业主改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”之限制性条件，可以根据具体情况适当加多，毕竟业主与业主关系人不是同一个概念，后者的不确定性因素多一些。业主对于出借他人住宅的行为负有连锁的或者连带的责任，应当加强出借和出租房屋的管理，出了伤亡事故由业主连带承担责任，出了有伤风化等治安事故也要承担连带责任。

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