第325章当代物权法百科全书小辞典初稿321-1

当代物权法百科全书小辞典初稿321-1

业主共决权

一、基本概念

1．业主共决权

业主共决权，是基于建筑物区划内业主专有权之上，与业主共有权、共管权、成员权或者会员权项目并列的业主大会共同表决、民主自治的权利，是业主特定的财产权、身份权与民主权“三合一”的套装权利。这种民主权利是法定的权利，是不可忽视和不可随意剥夺的基本民主权利。每个业主行使共决权需履行相应的义务，不能以不行使业主共决权为由拒绝履行义务。

每个物业小区普遍适用于“普遍多数决定原则”和“特别多数决定原则”，中心思想是“少数服从多数”原则，是行使业主共决权应当遵从的民主集中制原则，显示出涉及到财产共有权和财产专有权之两种不同效力的共决权。财产共有权和财产专有权的讨论、决定方法不同，所适用的多数决定原则不同，是不能混为一谈、更不能随意混淆的。这两个原则是法定的、技术性的原则，任何人也不得违反。

业主专有权，是业主的核心财产权和高级身份权；业主共有权、共管权、成员权或者会员权和共决权，是业主专有权派生的身份权。业主共决权不仅仅与共有权、共管权相关联，很大程度上也与业主的专有权相关联。没有业主的专有权，也就不存在业主的共决权；没有业主的共决权，业主的一系列民主自治权利就有可能打折扣，甚至于自动放弃或者被迫放弃自身的权利。

2．法律规定

物权法第76条规定了业主共决权的七项重点内容和民主决策的效力：“下列事项由业主决定”，分别是：“（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”为了强调一个业主可以行使一票表决权或者否决权，该条最后一款又规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”由此可见，一个业主可以行使一票表决权或者否决权，是建筑物面积占多数和业主总人数占多数的“双保险”决定权。

业主共决权的基本原则，是在一人一票制前提下遵从“少数服从多数”的原则。一种含义是纯粹一人一票制前提下遵从“少数服从多数”的原则，亦称“普遍多数决定原则”。所有的业主共决权基本上是均等的、平权的，经专有部分建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意，可以满足一人一票制前提下遵从“少数服从多数”的原则要求。不够均等和不够平权的，应当说是少数情形下发生的事情。因为现代楼宇建筑物中，房屋大面积业主与房屋小面积业主的区别不大，且房屋大面积业主一般占少数；并且因为“专有部分建筑物总面积过半”意味着房屋小面积业主的也包括在内，甚至于累加起来超过房屋小面积业主的总面积。最终的结果是，一人一票制中的“人头权”起关键作用，一人一票制中的“房产权”起辅助作用。

另一种含义是，特殊一人一票制前提下遵从“少数服从多数”的原则，亦称“特定多数决定原则”。共决权的游戏规则是，无论是大小业主，投票前只能是一人一票制，不得人为地划分一个大业主几票，一个小业主一票或者几分之一票，否则是不符合业主共决权规则要求的。

采取折中主义的办法是在“一人一票制”前提下，再限定一定的限制条件。“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意”，同样是个二元方程式，也让小业主参与表决，也让大业主相对放心。我们认为这两个限制条件可以兼顾大小业主的感受与权益，也是相对公平合理的“少数服从多数”的原则。即使是一个业主占有专有部分占建筑物总面积三分之二以上的面积，也不能一人独断专行，也要考虑到并平衡约占总人数三分之二以上的业主的感受与权益。

二、两大原则

1．普遍多数决定原则

普遍多数决定原则，是基于业主建筑物共有权与共管权之上而成就的业主共决权，这是一种主流的或者决定事项较多的业主共决权。业主自治组织的建立健全与开展活动，业主共有财产的支配、利用、收益与审核、分配或提留，业主重大相邻关系问题的处理，与物业服务企业发生信托关系的主要事项，以及选举人民代表大会代表、派出代表参加居委会改选等事项，均需要遵守普遍多数决定原则。本条款列举业主共决权的七大项目，至少有五至六项与普遍多数决定原则有关。

“普遍多数决定原则”即一般的“少数服从多数”原则，排除“小业主服从大业主”原则，所维系的决定权，是基于业主平等的身份权、业主大会成员权及其共管权而成就的均等的或分摊的决定权。这里的“普遍多数”，是指经专有部分建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意，是指参加业主大会的人数的“多数”和他们专有部分建筑物总面积的“多数”，关键是业主参会人数的的“多数”。

这种共决权标志着业主财产共有权包括土地使用共有权、地役权共有权和小区治安、环境卫生等方面的共管权是一视同仁的，不存在也不宜存在“下级服从上级”和“小业主服从大业主”的问题。制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等四大内容的共决权，只能采取“一业主一票制”，否则会破坏业主大会的共管制度和民主自治制度，沦为少数人操控的专制机器。

2．特别多数决定原则

特别多数决定原则，是基于业主建筑物专有权与共管权之上而成就的业主共决权，这是一种支流的或者决定事项较少的业主共决权。本条款列举业主共决权的七大项目，至少有一至二项与普遍多数决定原则有关。因为第七项是与特别多数决定原则和普遍多数决定原则均有关。同为共管权之上而成就的业主共决权，却与第一至第四项关联不大，或者是形式上附从于业主的自治组织的关联，这前四项是冲着业主建筑物共有权而成就的，在决定专有权时是搭便车。这种“少数服从多数”原则是双面多数决定原则，较之上一“少数服从多数”（单一多数）原则，有着更加严格的要求。

“特别多数决定原则”即特殊的“少数服从多数”原则，不排除“小业主服从大业主”原则，是基于“普遍多数决定原则”之上的“少数服从多数”个别性决定原则，主要是基于业主个人财产专有权及其负担所产生的业主大会决定权。这里的“特别多数”，是指“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意”的“多数”，关键是“专有部分占建筑物总面积三分之二以上”的“多数”。筹集和使用建筑物及其附属设施的资金和改建、重建建筑物及其附属设施等两个内容的负担，一般会有大业主与小业主的区别，按照建筑面积分摊，大业主总负担多些，小业主总负担少些，因此需综合大业主小业主两方面的意见，作出有效的决定。既要让“一人一票制”在程序中发挥作用，又要让“特别多数决定原则”贯彻落实。

“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的且占总人数三分之二以上的业主同意”的规定，就是在二者之间作出相对平衡的最后结果。譬如，一栋大楼关乎业主专有部分的建筑面积总计为9999平方米，专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主，是指若干个业主的建筑面积之和要达到6666平方米以上的业主。如果说，某一建筑区划内共有99户业主，占总人数三分之二以上的业主，是指业主总数达到66户以上。

“特别多数决定原则”成立的前提条件，主要有以下几个：一是经济负担有大小不一之分。在一栋大楼中，客观存在大业主与小业主之分和经济负担有大小不一之分，并且筹集和使用建筑物及其附属设施的资金和改建、重建建筑物及其附属设施等两个内容的负担是按照业主房屋建筑物面积分摊的。如果说没有大业主与小业主之分和没有经济负担有大小不一之分，是按业主之户平摊的，则“特别多数决定原则”被自然废除，继续采取“普遍多数决定原则”来决定，即应当经专有部分建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主决定。二是需经全体业主一起讨论决定，业主故意不参加讨论的除外。因为筹集和使用建筑物及其附属设施的资金和改建、重建建筑物及其附属设施等两个内容的负担事关每个业主的切身利益，不能太过于随意。否则，事后引起物权矛盾纠纷就难以调和，也直接影响到业主行使共决权的效力。

《物业管理条例》第12条“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议”的规定，其中的参加人数“过半数”比例，应当是对于本物权法本条款的前四项适合，对于第五、第六项应当是不适合的。

业主共决权的行使，在一人一票制前提下遵从“少数服从多数”的原则，是关系到民事主体内部事务和内部物权关系以及法律关系、法锁关系、物权关系、信托关系和相邻关系，这是由普通物权法和担保物权法来规范与调整的原则。应当注意的是，如果涉及到公事主体的外部物权关系以及法律关系、法锁关系、物权关系、信托关系和相邻关系，就会涉及到公序良俗原则、建设用地使用权与所有权分离原则等原则，这是由制度物权法规范与调整的原则。

当两类关系和两类原则有龃龉时，最终由由制度物权法规范与调整的原则来决定。特别是关于损害公共利益、国家利益的事项或者事情，以及违章建筑的事项或者事情等，业主共决权的行使一定要依法行使，否则，违法责任及其经济损失则由作出决定的或者合同同意的业主承担。

第325章 当代物权法百科全书小辞典初稿321-1

第325章当代物权法百科全书小辞典初稿321-1