第324章当代物权法百科全书小辞典初稿320-1

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当代物权法百科全书小辞典初稿320-1

业主自治组织及地方政府的义务

一、业主自治组织及地方政府的义务

业主自治组织及地方政府的义务，即地方人民政府有关部门对于建筑物规划小区设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助的义务。

这是一种长期的断断续续性的本职工作的义务，同时又是法定的、义不容辞的社会责任。其工作范围并不局限于对于建筑物规划小区设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，而是需要建立长期的纽带关系，开展全员全过程全方位全要素的对口管理。

这种义务可能会涉及到多个政府部门相关的具体义务。业主大会和业主委员会是新生事物，许多问题都在探索之中，需要政府部门及时的指导与协助。这是业主实现自治权利的一个必不可少的环节，也是地方政府有关部门履行对口管理应尽的义务。

业主大会和业主委员会需要合法成立、健康成长、稳定维权、持续发展，离不开政府部门及时的指导与协助；而规划小区的和谐安宁，有利于整个社区的和谐安宁，维护和谐安宁是政府部门义不容辞的责任。

物权法第75条第2款关于“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”的规定只是众多义务项目其中之一。

他们的很多义务项目，不止是设立业主大会和选举业主委员会，只对事对人、不搞格式化。地方人民政府即使是对于不设立业主大会和选举业主委员会，也要给予其他方面的工作进行指导和协助。如有的城市政府部门编印下发数百万份《居民防灾减灾手册》、《公民手册》等等，就是有针对性地给予其他方面的工作进行指导和协助。如针对社会上色情、网络、经济诈骗等案件频发的情势，许多公安部门制作了大量广告牌、宣传资料，置放于物业小区的广告栏和其他显眼的地方，有的将视频资料公布于车站、码头、机场等人员密集的地方，起到了提醒公民的一定效果，很多违法活动因此而宣告流产。

建筑物规划区内平凡而不平庸，因为它是整个社会最基本的组织单元，所涉及到的日常管理和社会管理各种事务异常之多，共管的、齐管的部门很多。

除了日常管理的以外，多数部门是幕后管理或者影子管理、随机性管理。很多城市的流动人口很多，经常出现鱼龙混杂的现象，对于每个小区的治安管理、财产安全造成了很大的威胁。居民的幸福感受，不是完全来自于收入的多少和财产的多寡，更大程度上是来自于人身权的保障。为了全社会的太平安宁，各地各级政府不惜工本与血本组建了规模庞大的民警与协警、交警与协警、城警与协警、经警与协警，以及消防警察、森林警察、海事警察、边防警察等等，加上庞大的保安员队伍，配合刑警与武警维持治安。

地方人民政府有关部门如何履行有关义务，物权法没有明细规定。本文拟作简单的探讨，抛砖引玉，以飨读者。

第一，房地产行政主管部门的义务。物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应对业主委员会成立的合法性进行审核、备案，发放业委会的证件证书，并免费提供物业管理条例、业主委员会章程和经验介绍之类的宣传资料，指导业主完善自治管理机制。有些城市，有三分之二的物业小区没有成立业主委员会，房地产行政主管部门应当宣传、动员、指导和监督他们及时成立业主委员会。

第二，街道办事处和居民委员会的义务。物业所在地的街道办事处和居民委员会与物业规划小区，有行政区域的隶属关系，关系比较密切。组织工作是协调各物业规划小区成立业主委员会，敦促召开业主大会例会及其他会议，协调解决居民日常纠纷。日常工作是协助物业规划小区搞好防火防盗安全、环境卫生管理、计划生育管理，街道司法调解部门也可以对于物业纠纷实施民事调解，化解物权纠纷。街道办事处和居民委员会应当免费为业主们提供相关的宣传资料。特殊需要时，街道办事处和居民委员会干部代表可以列席业主大会，直接对着大家发表指导性意见。

居民委员会是地方人民政府最基层的派出组织，是联系社区和每个物业小区及其业主自治组织一个纽带。居委会是在街道办事处的指导下、在业主代表或者居民代表的民意选举下产生的组织机构，他们上对地方人民政府负责、下对居民负责，虽然机构很小、人员配备很少，而所服务的对象与项目却很多。如法制与人口宣传工作、计划生育工作、扶贫帮困工作、老年与残疾人活动服务工作、协助治安管理工作和防火防盗工作、环境卫生与检查工作、家庭民事调解工作等等，对设立业主大会和选举业主委员会的指导和协助工作只是其中之一。当然，这项指导和协助工作的任务一般是由居委会来完成。

第三，街道派出所的义务。物业所在地的街道派出所，是与各个小区对口治安管辖的责任单位，主要应对治安事件、恶性事件、群体事件和其他不法或突发事件，日常事务是户口登记、常住人口登记、外来人口登记。街道派出所一方面要经常与业主、业主委员会保持联系，另一方面要经常与物业公司保持联系。有业主委员会的，直接与业主委员会联系，这样就能省时省力，提高工作效率。没有业主委员会的，派出所只好与业主直接联系，也可以与物业管理单位联系。街道派出所应当免费为业主们提供相关的宣传资料。遇到突发性事件，街道派出所应当派员于第一时间到达现场维持秩序，化解矛盾冲突。派出所可协助刑警缉捕犯罪嫌疑人，或者在大型运动会等特定场合下维持秩序等等。

第四，其他部门的义务。譬如，人民防空部门有对小区定期检查防空设施安全的义务；消防管理部门有对小区定期检查消防设施安全的义务；环境卫生部门有对小区周围日常维护环境卫生的义务；城市管理部门有对小区新增建筑设施、余泥垃圾堆放、公共场所摆摊买卖等有警察管理的义务，他们有拆除违章建筑、违规广告牌霓虹灯等方面的权利；工商行政管理部门对于小区内的物业公司和经营性用房有登记管理的义务；税务部门对于小区内的物业公司和其他经营者有征收税款的义务；计划生育管理部门有对业主或居民、外来人员检查或处罚违规生育的义务；技术监督部门对物业小区内电梯安全定期监督检查的义务。另外，土地规划管理部门、房屋管理部门对于物业小区或者其他单位也有检查违规用地、违章建筑的义务。

地方人民政府有关部门履行各自的义务，就是对于全体业主、对于业主委员会履行相应的义务。地方人民政府有关部门与业主委员会、业主大会、物业公司齐抓共管，各自履行职责与义务，才能变无序化管理为有序化管理，变单一化管理为系统化管理，提高社会管理和物业管理的效率，最大限度保护业主的合法权益，维护社会秩序与小区治安。

业主的权利，不止于财产的单一性权利，财产安全的权利、人身安全、生活安全以及小社区安全与大社区安全的权利，以及业主共管、业主自治的保障性权利，是相互联系相互促进的多重权利。尽管这是一些民事主体的权利，但多少涉及到一些公事的内容，涉及到公序良俗、社会治安等社会责任等方面的内容，而建设用地使用权的正确行使、不搞违章建筑等法律限制条件则是制度物权法规范与调整的内容。有鉴于此，街道等行政基层组织对于业主大会、业主委员会和物业小区的建设进行必要的指导，是完全必要和有现实意义的。

地方政府的义务，是多部门齐抓共管的义务。只要是与建设用地使用权、组织管理权、治安管理权有牵连的政府主管部门，就有相应的监督、管理的义务。

如《武汉市物业管理条例》第4条规定：“市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自负责协同实施本条例。街道办事处、乡（镇）人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉、协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理范围内物业管理活动的监督管理工作。”

二、物业规划小区组织建设

物业规划小区的组织建设问题，已经成为“老大难”问题，主要原因在于很多地方基层组织和很多业主重视不够，已经建设的很多流于形式，未建设的很多，反正存在的问题较多。业主大会和业主委员会不是行政编制单位，纯系群众性自治组织，地方政府只能作一些指导工作和批评建议，难以用强制性办法来推行。总的来说，本单位的房改房小区、经济适用房小区、集资房小区和公寓房小区比较容易成立业主大会和业主委员会，商品房小区比较困难一些。商品房小区里，业主来自五湖四海，一个建筑区划内，业主从不同的地方入住，互不相识，他们入住的时间有先有后，有的相差几年，在一盘散沙的情势下成立业主大会对于业主来说有一定的难度。

物权法权威解读文本中，提到成立业主大会的困难程度与现状问题。列举的调查资料显示，北京市目前（引者注：应当指2007年以前）成立业主大会的，仅占已有物业小区的三分之一左右。河南省已成立业主大会的占物业小区的10%左右。而业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系到业主自身的利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定，对此，本条第二款规定，地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供相关的法律、法规及规章，提供已成立业主大会的成立经验，帮助筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则，业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。（王胜明主编、姚红、杨明仑副主编《中华人民共和国物权法解读》第163页）

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