第320章当代物权法百科全书小辞典初稿316-1

当代物权法百科全书小辞典初稿316-1

业主车位车库的物权选择

一、基本理念

业主车位、车库的物权选择，系指业主车位、车库所有权与使用权、专有权与共有权的选择，首先是理顺业主与开发商之间、其次是理顺业主之间的物权关系。正确的全面的选择，才能使得车主的物权关系趋于圆满状态。

业主车位车库的物权选择，指在既定的物权模式中，由业主可供选择的两种物权价值取向：一种是业主以约定方式取得车位、车库的所有权，另一种是业主以自由的方式享有车位、车库的共有权。一般而论，前一种是比较糜费、固定、长久、保险的车位、车库不动产所有权选择，也是比较通行的权利选择；后一种是比较经济、散漫、短期、难以保证的车位、车库不动产共有权选择，是看似容易实则为难的无奈选择。两种不同选择，各有其优缺点。其中，车位、车库的共有权是个交叉性的概念，包括共同所有权、共同使用权，如室外临时停车场的车位对于业主来说归属于这一类。

室内单个的车位、车库也没有明显的区分，车主或者业主两种概念混用的情况也是常有的事情。一般而论，室内独立的单个车位既是车位、也是车库。室内多个车位中的单个车位一般为敞开式车位，称之为单个车位准确一些，称之为单个车库不太准确。我们将口头语将书面语、法律语适当区分一下应当是必要的。如对于房地产开发商或者中介商，是出售或附赠车位，或者是出售或附赠车库，这个区别较大。

通常，车库是指停车的库房，是一间房间式屏蔽牢固的停车房，有停车位和房间大门之类的设施，安全性隔离性比敞开式要好一些，但建筑成本高一些，价格一般会贵一些。而车位，是指在一个很大或者较大的室内车库中某处的停车车位，车位与车位之间用油漆或者其他物件划线隔离，车位没有墙壁和门锁的屏蔽，安全性隔离性比屏蔽式要差一些，但建筑成本低一些，价格一般会相应地低廉一些。如果法律上、合同上不严格区分车位和车库，不剔除口头语的随意性，容易产生物权纠纷。

以约定方式取得车位、车库的所有权的，一般是私人个人所有的，也不排除特定情势下为业主共同所有。当事人通过出售、附赠取得车位、车库的所有权的，不再存在业主共有权，可以作为个人可分割、可流转、可出租的财产权对待；当事人通过出租等方式约定使用停车位、停车库的，一般而论是取得承租人使用权，具体使用方法与使用期限由出租人和承租人约定解决。出租人不一定是所有权人，在所有权人或者所有权人授权许可的情势下，承租使用权人也可以出租或者说转出租车位、车库的使用权。物业管理企业或者其他的物业管理组织，经业主大会通过就可以充当信托式出租人，而他们不是车位车库的所有权人，至于出租车位车库所得资金的怎样支配、花销，可以由业主大会作出决定。个人所有权人委托出租车位车库更加自由，可以自由选择，不拘一格。

业主车位车库的物权选择，资源共享的一个前提，就是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，这是物权法赋予业主的优先拥有权或者优先购买权、优先获赠权、优先租赁权或者优先停放权。究其实，这种优先权，并非一成不变的业主身份物权，需要主观与客观条件的相互吻合。许多情形下，业主自觉自愿地放弃其权利，降低为后物权、候物权和零物权、无物权的，不在此选择的话题之内。

物权法第74条首次明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”中心思想在于：（1）对车位、车库的归属可以约定，但其使用应当首先满足业主的需要；（2）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属不得约定，而法定属于业主共有。

二、规划车位车库条件下的业主优先权

规划车位、车库条件下的业主优先权，一般是指室内预设的车位、车库的业主优先权。受供求关系和其他主客观条件的影响，业主的优先拥有权或者优先购买权、优先获赠权、优先租用权会受一定的影响。

规划车位、车库条件下的物权化方向，是因时因条件因情势而定的。理论上可以归纳为以下两大类。

1．建筑区划内已经确定的个人车库、个人车位既不是共有权，也不是专有权，可以称之为供有权。供有权，是房地产开发商提供给特定的业主占有支配的权利，房地产开发商可以不论业主是否有车，通过出售、赠与、出租等办法让业主占有支配。业主可以转出售、转赠与、转出租。其中，转出售、转赠产生了转移车库车位的所有权，转出租产生了转移车库车位的使用权。

2．建筑区划内没有确定个人车库、车位归属的仍然是业主共有权。这种权利产生于地下室、防空洞内的临时车库，以及室外道路上的临时车位。室外道路上的临时车位归属于业主共有，出租以后变成了使用租赁人的个人使用权，但业主所有的共有权不变。

规划车位、车库条件下的业主优先权的主要内容。

第一，规划车位、车库数量有限时的业主优先权

在规划车位、车库数量有限的时候，其基本原则是“个人限量供应，先购（赠、租）先得，后购（赠、租）后得，不购（赠、租）不得”，个别情况（开发商给予某些业主预留的车位、车库）除外。起决定作用的因素，业主购（赠、租）总人数超过总量的车位、车库数，谓之卖方市场，供不应求。业主的优先权是相对于非业主的权利，各个业主之间的优先权是一视同仁的。“先来后到”有数量差、时间差、次序差、效率差和“约定差”，自然会抵消一部分人的优先权。

被抵消了的优先权，最终属于虚拟式的优先权。当车位、车库数量有限时，“后购（赠、租）后得”会出现两种情形，一种是如愿以偿地得到车位、车库，这是能够实现了的优先权；另一种是不能如愿以偿地得到车位、车库，这是被取消了的优先权。

放弃了的优先权，最终属于归零式的优先权。当车位、车库数量有限时，竞买者众多，价格高企，有的业主会选择放弃购买或者租赁车位、车库。告罄以后，业主自然而然地放弃了此项优先权。

第二，规划车位、车库数量充足时的业主优先权

假如规划用于停放汽车的车位、车库能够满足全体业主的需要，其基本原则仍然应该是“个人限量供应，先购（赠、租）先得，后购（赠、租）后得，不购（赠、租）不得”。但是，其情形与上述例子有些许区别。

一般而论，“先购（赠、租）先得，后购（赠、租）后得”相关业主可以先后得到车位、车库，优先权得到实现。只有“不购（赠、租）不得”才得不到车位车库，从而自动放弃了优先权。

业主放弃优先权不是个别现象，而是普遍现象，几乎每个物业小区都会发生。车位、车库所有权是特种消费品所有权，往往是车位、车库价格远远高于商品房价格，对于有车一族是个巨大负担，对于无车一族更是个累赘。有的业主不购买也不使用汽车，可能会既不打算购买、也不打算租赁、受附赠车位车库，或者加上排除别人赠予无车业主车位车库的可能性，业主最终放弃了优先供有权或者优先占用权。

三、非规划车位条件下的业主优先权

非规划车位条件下的业主优先权，是指占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。受供求关系和环境秩序影响，业主的共有权或者优占用权也会受一定的影响。

第一，非规划车位的供求关系影响业主的优先权

当业主的道路或者其他场地停放汽车的占用权为共有权时，业主的优先权变得很不确定，约定俗成的规则是“先占先用，后占后用，不占不用”。如果要出租此类车位，肯定要经过物业管理企业或者物业管理处登记安排，否则就会出现无序化的乱占、乱用的混乱局面，特别是在供求关系紧张的物业小区内是如此。如果说规划小区内面积很广车位很多，很多矛盾就可以容易解决。

受“十二字规则”导引，其优先权效力会发生几种情形：一是，当非规划车位的供求关系不紧张时，业主一般能够如愿以偿地行使占用优先权，“先占先用，后占后用”可以生效。二是，当非规划车位的供应紧张时，业主有的能够如愿以偿地行使占用优先权，“先占先用”可以生效；有的不能够如愿以偿地行使优先权，“不占不用”可以生效。这里的“不占不用”，是“占不到用不到”的意思；而“后占后用”则不能确定。

第二，非规划车位的环境秩序影响业主的优先权

建设区划内的道路和其他场地，环境秩序问题是绕不过的问题。毕竟建设区划内的道路和其他场地的主要功能不是停放汽车的。露天停放汽车，对于其他业主的出行和活动有一定影响，对于物业保安也有压力。如果建设区划内的道路和其他场地比较宽敞，停放的汽车较少，管理方面井井有条，业主的优先占用权就有相对的保障；否则，业主的优先占用权就没有相对的保障。

受客观环境条件的限制，业主非规划车位的环境秩序影响，业主的优先权有可能受到限制；因为环境秩序问题制约，业主非规划车位的环境秩序影响业主的优先权受到制约。其优先占用权被限制、被制约，或者来自于业主们的抵制，或者来自于物业公司的干涉。因此，业主非规划车位的环境秩序影响业主的优先权，比较规划车位、车库条件下的业主优先权影响更大。

综上所述，规划车位、车库条件下的业主优先权，关乎业主约定的优先拥有权或者优先购买权、优先获赠权、优先租赁权，其特点在于比较糜费、固定、长久、保险的车位、车库不动产所有权选择，其缺点在于其不利条件的影响从而导致其他业主被迫放弃、抵消优先权。非规划车位条件下的业主优先权，关乎法定业主的优先共有权或者优先占用权、优先获赠权、优先租赁权，其特点是是比较经济、散漫、短期的不动产共有权选择，其缺点是难以保证随到随用，从而导致许多业主被迫抵消优先权。尽管物权法给予业主这种那种关爱的优先权，而这种优先权不圆满状态仍然是客观存在的。

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