第319章当代物权法百科全书小辞典初稿315-1

当代物权法百科全书小辞典初稿315-1

法定建筑区划内共有权的意义

法定建筑区划内的共有权的意义，主要在于依法确认、保护与利用众业主共同的利益，着重区分物业小区共有设施与市政公共设施和物权范围与四至界线，同时区分物业小区众业主的财产共有权和个人业主的财产享用权或者便利权，以利于定分止争，改善物权关系和共有关系。

为什么物权法能够将建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般“法定”为属于业主共有的权利？

第一，物权法需要均衡当事人的利益关系。

物权法需要本着公开公正公平的原则，兼顾“共同出资，共同所有；共同生活，共同享有”和“保障业主们方便生活、安全生活，满足基本的生活需要”的基本原则，从而达到业主们与开发商、物业公司的利益均衡、制度均衡，达到业主建筑物区分所有权的动态平衡的两个均衡的目的。开发商在出售商品房过程中，已经从业主身上获得了巨大利益，理应适当地放权让利，这是一层利益均衡关系；物业服务公司是为业主服务的劳务公司，不能与开发商一起合伙坑害业主，不能取得不当得利，更不能凌驾于业主之上损害业主的共有权利，按照权利与义务对应的原则，理应对业主让利，这是另一层利益均衡关系。

物权法能够将建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般“法定”为属于业主共有的权利，就是利益关系均衡的结果，是完全合情合理的物权设置。否则，业主最基本的土地使用权、通行权、绿地使用权、公用设施使用权、物业服务利用权和公共场所使用权等共有权就不能得到保障，也无助于解决物权纠纷。

第二，物权法需要遵从商品价值法则。

商品价值法则，是关乎各个单位或者个人利益的法则，是平衡商品价值与物权取向的法则。商品作为交换的载体，是在人与人的合约中完成的。当一定的货币与一定的标的物实现交换时，货币的主人和标的物的主人也实现了交换。按照物权交换的定式，甲方用货币与乙方交换取得不动产或者动产所有权，乙方用不动产或者动产取得货币所有权，完成“货币—物权”交换过程。

商品价值法则，就是调节商品生产和商品流通的价值交换法则，也就是调节动产与不动产物权关系的物权变更、物权转移法则，是建立在合同合意基础上的价值交换法则。具体到建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的价值交换上来，我们是可调查到其商品价值交换的蛛丝马迹的。

譬如，业主从房地产开发商手中购买到若干平方米建筑物，尽管业主购房时所购买的是房屋，而其使用房屋必须需要足够的配套设施，业主购买房屋决不仅仅限于房屋的那一块小天地。商品房一平方米的造价可能只有2、3千元，但是，开发商出售的价钱高达6千元甚至3万元以上。除去暴利，还有一个重要线索，开发商在出售房屋的过程中，实际上已经将房屋周边的土地使用权、配套设施共有权一并出卖给了各个业主。特别是建设用地土地使用权，开发商是花了很大的价钱才从政府手里购买到的，这些成本已经全部分摊到各个业主以及每平方米建筑物之中去了。

本条款的主义，之所以将建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所明确规定为业主所共有，就是一切从实际出发，从业主与开发商的商品价值法则上来全面考量的：既然业主建筑物区分所有权是套装的权利，业主与开发商的购房合同不仅限于建筑物，其商品交换也不仅仅局限于建筑物的商品交换，而是包括了建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的整套交换，属于建筑物商品质量与商品价值的整套交换，包括建筑物专有权和共有权、共管权等等一系列权利的整套交换。

第三，物权法需要定分止争。

制订物权法的目的就是为了确认和保护物权，以便于物尽其用，人尽其权，最大限度地定分止争、理顺物权关系。

首先，土地权属方面需要定分止争。

法律规定建设用地的所有权属于国家所有，建设用地的使用权属于使用权人所有，这是一种“两权分离”的政策。理顺土地权属关系，是理顺建筑物区分所有权、共有权的一个最基本步骤。

土地权属定分止争，所涉及的对象是“三角四方两极”。三角，是指开发商、业主、物业公司；四方，是指国家（地方政府）、开发商、业主、物业公司。一般而论，三角纠纷为其主要纠纷，而以业主与开发商的纠纷最为显著，而某些物业公司实际上是开发商的关系人、留守处。两极，就是开发商与业主这两极，开发商代表强势的一方，业主代表弱势的一方，这两极之间经常存在根本的利害冲突。

按照利益均衡原则，物权法定的基调应当适当地向弱势者一方倾斜，即应当向业主一方倾斜。对于开发商而言，无论是处于买方或者是卖方市场地位，情景上仍然是处于强势、优势地位，而业主是处于弱势、劣势地位。当开发商的优先权过于庞大时，应当适当削减其优先权地位；当业主的优先权过于渺小时，应当适当增加其优先权地位。唯有如此，法律的天平就可以达到相对公平的情势。

开发商从政府手中购买得土地使用权，形成了建筑物的地产所有权。当建筑物的产权转移到业主手中时，该土地使用权与地产所有权也一并转移给了业主。此时，国家的土地权属是“影子”的土地所有权，实际的土地支配权属于业主，建筑物专有权和共有权、共管权均属于业主，建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所与国家并无物权关系，与开发商也了断了物权关系。它们都是建设在土地之上的人造物，与土地使用权、作用权、利用权密不可分，既然这些权利已经转移到业主份上，那么，以上项目属于业主是天经地义的了，同时，也排除了物业公司所有的可能性。

其次，公共设施需要定分止争。

在这里，将道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所统称为“公共设施”。基本思路还是“谁出资，谁所有；共同出资，共同所有；共同生活，共同享有。”以此来界定各自的权利。

定分止争的标的物如下。

1、业主的道路共有权。物权法已经确定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

解读：（1）区划内的权属。房地产建筑规划区内的道路，由开发商所建，在出售商品房的同时将该道路打包出售给了众业主，其所有权已经转移给了众业主。每个业主所获得的权利是道路共有权、适当的汽车停放权。物业公司获得道路享用权。（2）区划以外的权属。这里的城镇公共道路，是指建筑规划区以外的道路，一般为市政所建，所有权属于国家。如果是地方民间捐资修建的，也归属于国家所有。而各个小区的业主，可以从市政方面获得道路的享用权，但以免费通行为限，不包括停放汽车的权利在内。

2、绿地共有权。物权法已经确定建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。其中，绿地属于业主共有，是土地使用权的业主共有和地上附着物所有权的业主共有，并非土地所有权的共有，土地所有权永远是是专属国家所有的。

解读：（1）建筑区划内的绿地，属于业主共有。这是由于业主的土地使用共有权派生出的业主绿地共有权，包括楼房四至范围的林木、绿草地和荒地、空地在内。绿地，对于业主来说是环境配套的权利。但有的开发商却利用业主的大片绿地来开发房地产业，牟取暴利。业主可以向开发商讨说法，要求开发商赔偿土地使用权、利用权、作用权的损失。（2）属于城镇公共绿地，属于全城镇居民共有。业主和开发商侵占城镇公共绿地，就是侵犯了国家的土地所有权，政府有权拆除违章建筑，并要求当事人赔偿损失。城镇的绿地所有权是全城镇居民的绿地共有权，其分界线就是业主建筑规划区以外的绿地。（3）建筑区划内的绿地或者建筑区划外的绿地，属于个人所有的例外情形。一是多数出现在城中村与建筑小区相互穿插的区划范围内，二是出现在大区套小区的规划区域范围内。比较常见的是小别墅区内，存在个人独有的绿地。但物权法原则上不赞成公共小区的绿地分片瓜分给私人独有。

3、业主的公共场所共有权。物权法已经确定建筑区划内的公共场所属于业主共有。

业主的公共场所，是指住宅小区内建设费用已经分摊进入住房销售价格的非经营性车库、公益性文体和娱乐场所、防空洞及地道、地下室、公共厕所，室外的蓝球场、游泳场、健身场等体育场。这些公共场所有些是开发商建造的，有的是业主后来集资建造的。以上公共场所的共有权属于业主共有，一般不作为营利性的场所使用。假设作营利场所使用，需要通过业主大会讨论通过，并由全体业主享有共同管理、共同收益的权利。

4、业主的公用设施共有权。物权法已经确定建筑区划内的公用设施属于业主共有。

业主的公用设施，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已经分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、雨水管、水箱水池、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明系统、路灯、锅炉、暖气线路、消防设施、沟渠、池井、公共走廊、天台、晒衣台、围墙。上述的1公路、2绿地，实际上也是归属于公用设施，只是产权需要进一步明确，才分离开来而已。所有这些项目的共有权，是与业主的专有权紧密关联的，一般而论，比较容易理解。其中，有的锅炉、暖气线路可能会涉及到若干个小区的业主共有权。

5、业主的物业服务用房共有权。物权法已经确定建筑区划内的物业服务用房属于业主共有。

业主的物业服务用房，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已经分摊进入住房销售价格的物业管理中心用房、保安哨位哨房、厨房、职工宿舍。这些房屋的信托使用权是属于物业公司的，而共有权是属于全体业主的。物业公司不能擅自处分物业服务用房。如果出租物业服务用房，须经业主大会讨论通过，所得收益由全体业主分享。物业服务企业及其管理人员应当接受业主委员会的指导与帮助，替全体业主负责。

第319章 当代物权法百科全书小辞典初稿315-1

第319章当代物权法百科全书小辞典初稿315-1