当代物权法百科全书小辞典初稿313-1
业主所有权的零物权式限制
一、基本概念
业主所有权的零物权式限制，指法律和公序民约对于业主建筑物专有权和共有权及其相关权利的限制，除了业主财产权及其行为的限制以外，还由相邻关系的规则引发了对于业主的行为甚至于人身权义务上的限制。
此项规定，主要由所有权关系法、业主相邻关系法规范与调整，适当地利用习惯法、道德法、自然法或者逻辑法限制，业主一般不能以不行使权利为由怠于履行义务。
零物权式限制，是将复杂的物权关系、物权纠纷简单化处理的限制方法，对于所有的零物权或反物权一律采取“一票否决权”的办法来处置，不必死记硬背林林总总眼花缭乱的法律条文，以期收到事半功倍的好效果。业主所有权是套装的大权利包，权利多义务随着增多，且义务项目多于权利项目，各种限制法和限制手段一齐上阵，对于业主所有权形成了限制的包围圈，排列起来有一大串，只好采取化繁为简的办法来理解记忆。
其一般的规律性表现在：在业主产权设立、变更、转移、消灭时，重心在于对业主财产权及其行为的限制；平时是基于相邻关系规则对于业主的行为甚至于人身权的限制，并有对业主财产权及其行为的限制，这是工作重心游移所决定的。普通物权法对于相邻关系、专有权、共有权、共管权、地役权和建设用地使用权的规定比较全面，从不同角度对于业主所有权的限制的补充规定对待。
业主所有权，全称是业主建筑物所有权，是业主建筑物专有权、共有权和建设用地使用权“三合一”的核心财产权。经营性用房具有经营权或收益出租权、使用出租权，各种共有财产可能发生共有财产的收益权与利用权、作用权；连带的财产权利有地役权、通行权、停车权、管线安装与利用权、文化体育等设施的利用权等权利，连带的人身权有成员权、会员权、共管权、户籍或居住权、环境保护权、人身健康与安全权等权利。每一种权利均有保护与限制性条件，实现其规范与调整的动态平衡是必不可少的要件。
业主所有权的有物权与无物权、真物权与假物权、新物权与旧物权、大物权与小物权、长物权与短物权、正物权与负物权、长物权与消物权、零物权与反物权以及动态物权与静态物权、积极物权与消极物权、自益物权与他益物权或公益物权、共益物权等等类型的物权，以及由业主建筑物所有权延伸的人身权，都是非常繁杂的，关键在于要从中找出其物权运动的规律性，找出零物权和反物权来对证入药，举一反三，触类旁通。
对于业主建筑物所有权行使上的限制，有公权力和私权力限制，有成文法和非成文法限制，有全员全方位的和特定专门的限制，有对专有权限制和共有权限制。所有限制条件，是与业主的权利、义务相对应的必要限制、禁止条件。限制是手段，不是目的。限制的目的，是为了更好地让业主行使其所有权，充分发挥物的效用。
本条款规定“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”属于一般性限制。
二、普通物权法的零物权式限制
对于专有、共有部分所有权和共管权的零物权限制，普通物权法有比较系统性原则性的规定。这些规定与人们日常工作生活非常密切，一些条款富有条理性、趣味性和实用性并且老少皆宜，又可以将公民守则、居民规约法制化、具体化，因此受到全社会的广泛欢迎。
本文专事探讨业主建筑物区分所有权的一般性限制。
1、对于专有部分的零物权限制
尽管建筑物区分所有权中的专有部分是业主独立自主的小天地，享有绝对性、排他性、持久性的独立权利，鉴于公序良俗和相邻关系的规约，也不乏限制性、禁止性零物权。所有零物权，是不可获得、不可行使的恶性权利，可以利用“一票否决权”来予以坚决禁止。
譬如，业主对专有部分装饰时，不得擅自拆除房屋内承重的墙壁、楼板、天花板和梁柱，不得妨碍其他业主的安宁、安全及卫生，不得擅自变更建筑物专有部分之基本结构或外观；新设、附加或变更电气、天然气、煤气、给水排水等设施，不得影响其容许量；不得在专有部分储藏搬放易燃易爆、施放有毒有害物和特重量物，不得从室内排放噪声、光辐射、电磁波辐射、肮脏恶臭物和其他有毒有害物质，不得人为地妨碍建筑物相邻他人的通风、采光和日照；不得在供居住房屋内经营餐馆、卡拉ＯＫ扰民，不得从事色情业和播放黄碟扰民；不得在楼层上抛物危害其他人的生命健康安全等。所有这些，对于业主予以限制与禁止，是理顺业主们物权关系，倡导文明、建设和谐小区的需要。
日本《建筑物区分所有权》第6条规定“区分所有人不得实施有害建筑物保存的行为及其他就建筑物管理、使用害及区分所有人共同利益的行为。”业主实施不当行为危害其他业主或者小区公众利益，需承担违约或者法律责任。
对于专有部分的零物权限制，可以概括为以下五个方面：一是以保护建筑物使用目的的限制；二是以保护建筑物的基础、结构牢固及安全的限制；三是以保护建筑物外观美学上的限制；四是以保护其他所有权人的安全、安静及住宅环境秩序的限制；五是以维护善良风俗、各地方习惯及住宅居民的作息和名誉的限制。
物权法第71条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。这不仅仅是对于业主专有权的限制，而且包含对于业主共有权、共管权的限制。所谓合法权益，不仅仅是财产权的合法权益，而且包含人身权的合法权益。
物权法第72条第2款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。这里要求产权转让时，业主专有财产转让时，共有财产和共管权一并转让，“从物权随主物权转让”和“管理权随财产权转让”成为限制转让的通用性规则。
物权法第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。“经商限制”规则不是禁止经商，而是有条件地谨慎地允许经商。
2、对于共有部分的零物权限制
尽管建筑物共有部分的物权属于延伸物权，共有权人行使权利时似乎是“若即若离”式的。问题的另一方面，权利人行使共有权、共管权也会被共有、被共管，不附加任何责任与义务的权利几乎是不存在的。对于专有部分的零物权限制和对于共有部分的零物权限制，统统被纳入零物权限制或者禁止之列，同样是理顺业主们物权关系，倡导文明、建设和谐小区的需要。同样地，所有零物权，是不可获得、不可行使的恶性权利，可以利用“一票否决权”来予以坚决禁止。
譬如，不得于公用部分之非法占有或任意堆放物品侵占通道；不得私自设置庭院、阳台或停车场等违章构建物；不得饲养有危害或困扰他人之虞的动物；不得任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声—不得向公共场所弃置固体废物、排放水污染物、空气污染物、光辐射物、电磁波辐射物等有害物质；不得违反法律法规及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房；不得擅自侵占城镇公共绿地或者属于个人的绿地；不得擅自侵占城镇公共道路或者属于个人专用的道路；不得擅自出售、附赠、出租小区公共土地、公共设施、公共场所和公共车库、公共车位；不得以行使共有权、共管权为名侵害公共的或者他人的权利；不得拒付物业管理费、卫生费、供暖费等损害他人合法权益的行为；不得有损于公序良俗的其他行为。业主行使共有权和专有权、共管权时，一切越权、侵权行为均视为违法乱纪行为，需依法依规承担民事和法律责任。
对于共有部分的零物权限制，适用于对于专有部分的零物权限制的基本概念，而限制范围更有所扩大。概括起来，需要再强调五点：一是业主不能擅自管领、支配、占用、处分属于共有部分的财产，更不能侵占国家的土地所有权；二是业主的行为必须讲文明、讲道德、讲卫生、讲安全、讲纪律，不能违反法律法规、规约制度和公序良俗；三是业主个人不能凌驾于其他业主之上，剥夺他人的物业权利，影响他人的生活秩序；四是业主们行使地役权，以不干扰相邻小区业主土地使用权为限；五是业主们行使所有权，要与物业管理公司搞好相邻关系。
3、混合的零物权限制
混合的零物权限制，是指普通物权规定的混合的零物权限制。受篇幅所限，担保物权法和制度物权所限制的规定忽略不计。
混合的零物权限制，是从财产权到人身权，从专有权到共有权、共管权，从建筑物区分所有权到相邻关系的地役权、人事权等各个方面的限制。
物权法第83条是对于业主专有权、共有权和共管权均有限制的规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对于任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业管理费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
物权法第89条至第92条规定，对于建筑物商、相邻关系的业主或者其他当事人行使权利时的限制，保护权利的通风权、采光权、日照权和用水权、排水权、通行权、铺设管线权及其设备与人员的安全权，不得随意排放固体废物和不可称量的或无形的污染物。造成损害的，应当给予赔偿。关于侵权责任的追究，《侵权责任法》有明细的规定。
尽管本条款的对象是业主，但是，本条款的法律效力决不是仅仅针对业主的。业主的亲戚朋友、业主建筑物的承租人及其他所有的居住者、当事人，同样适用于本条款和其它相关的条款。业主的亲戚朋友、业主建筑物的承租人违反本条款规定，在一定情势下，业主有可能承担连带责任。因此，对于共有部分的零物权限制和对于专有部分的零物权限制，不仅适用于业主，而且还适用于一切关联人。
相关法律：物权法第72条、第71条、第77条、第83条、第89条至第92条。
相关名词：【业主建筑物专有权的限制】【业主建筑物共有权的限制】
字数：3888字
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