第311章当代物权法百科全书小辞典初稿307-1

当代物权法百科全书小辞典初稿307-1

业主不动产物权的结构公式

一、基本理念

业主所有权的不动产物权结构公式，指私人业主、全民所有制单位业主和集体业主的不动产物权结构公式。了解这种不动产物权结构公式，对于确认、保护、利用和规范、调整、限制建筑物区分所有权的权利义务，理顺他们的物权关系、排他关系、对世关系、信托关系、社会关系、法锁关系和法律关系是很有必要的。

业主所有权的不动产物权关系与物权结构首先是从所有制制度决定的，而光从所有权制度来观察，不能深刻领会业主的建筑物专有权与共有权，更不能理解建设用地所有权与建设用地使用权“两权分离”的政策性物权的深刻含义，更不能理解业主所有权和业主制度信托所有权的深刻含义。因此，我们要对于业主制度信托所有权年年讲、月月讲、天天讲，千万不要忘记物权斗争。

二、结构公式

业主所有权的不动产物权结构公式如下。

（一）私人业主的不动产物权结构公式

前提条件：私人业主的房屋属于业主专有，建筑物公共设施为众业主共有，建设用地使用权为合法的共有的。各业主对于共有财产部分享有共管权，对于专有财产部分适用于公序民俗之共管权。本公式仅讨论在国有的土地上由二户以上组成的建筑物区分所有权，独门独户的业主除外。

国有土地上私人业主的所有权公式如下：

公式1：业主所有权=业主建筑物区分所有权+业主建设用地使用权+业主共同管理权

公式2：业主建筑物区分所有权=业主建筑物区分专有权+业主建筑物区分共有权+业主共同管理权

公式3：业主建设用地使用权=业主建设用地信托占有权+业主建设用地信托使用权+业主建设用地信托收益权+业主共同管理权

说明：

1．以上业主，指的是私人业主。不包括其他的业主，如全民所有制单位的业主，“房改房”、经济适用房、解困房、廉租房、公寓房和集资房的业主，所有这些业主的福利性质的房屋的产权，应当由制度物权法来规范与调整，而且情况复杂，不能一一介绍。不过，他们在行使私人所有权或者信托所有权、福利所有权上，可以参照以上两个公式进行行使有限的业主所有权。重点在于，认真对待自主自由业主所有权与不自主不自由业主所有权的界限问题。

2．在国有土地上和房地产市场上公开购买取得房屋的业主所有权，是付出最多而所有权最自由的一类业主所有权。在产权有效期内，业主和准业主可以自由买卖房屋，条件许可时业主可以出卖、出租、出借和抵押房屋融资、贷款或者还债，如此等等不一而足。

（二）全民所有制单位业主的不动产物权结构公式

前提条件：全民所有制单位的业主财产，全部是国家法人委托管理与经营的财产，应当由制度物权法和制度信托财产权法来规范与调整。有偿使用型土地使用权与国家划拨和无偿使用型土地使用权区别对待，经营性单位的信托所有权与非经营性单位的信托占用权区别对待。本公式仅讨论在国有的土地上由二户以上组成的建筑物区分所有权，独门独户的业主除外。

全民所有制单位的业主应当是公有制的业主制度信托所有权，简称业主制度信托所有权。试定义如下：

公式1：业主制度信托所有权=业主建筑物区分信托所有权+业主建设用地信托所有权+业主共同管理权

公式2：业主建筑物区分信托所有权=业主建筑物区分信托专有权+业主建筑物区分信托共有权+业主共同管理权

公式3：业主建设用地信托所有权=业主建设用地信托占有权+业主建设用地信托使用权+业主建设用地信托收益权+业主建设用地信托处分权+业主共同管理权

诚然，对于全民所有制单位的业主，为了方便起见，也可以将“业主制度信托所有权”简称为“业主所有权”；也可以将“业主建筑物区分信托所有权”简称为“业主建筑物区分所有权”；也可以将“业主建筑物区分信托专有权”简称为“业主建筑物区分专有权”；也可以将“业主建筑物区分信托共有权”简称为“业主建筑物区分共有权”；也可以将“业主建设用地信托所有权”软化简称为“业主建设用地使用权”；也可以将“业主共同管理权”解释为“业主自主的和国家信托责任的共同管理权”。简写或者通写的目的，只是为了方便阅读与记忆而已。

说明：

1．全民所有制单位的业主所有权与私人业主的业主所有权是物权质量不同的业主所有权，前者是信托式所有权，后者是自主式所有权。全民所有制单位的产业是归属于全民所有的，不是归属于单位或者个人所有的。全民所有制单位，包括国有企事业单位、国家机关团体等，全部财产权的行使是替全体人民行使。

关于“业主制度信托所有权”及其他相关的概念，只不过是笼统的概念。其实，国家机关团体和非经营性事业单位的业主所有权，一般只限于信托占用权和共同管理权。国有企业和经营性事业单位的业主所有权，应当划分为两种：一种是因划拨土地使用权的业主所有权和共同管理权。因为是国家无偿划拨的土地，土地的收益权和处分权要受到法律一定的限制。如果这种土地使用权需要转让或者改变土地用途，国有企业和经营性事业单位的业主不能擅自出让，需要经过地方县区级以上人民政府主持的公开挂牌、招标或者公开拍卖进行。有建筑物和地上附着物的，应当一同出让。另一种是因公开挂牌、招标或者公开拍卖程序出让的土地使用权的业主所有权和共同管理权。国有企业和经营性事业单位的业主可以依法出让土地，但需经过国家土地资源管理部门和国有资产管理部门审批通过。所得收入，除了该业主必要的开支以外，其他全部收入应当上交国库。

2．现行的教科书、通说和权威解读文本中回避了全民所有制这一类特殊业主的（信托）所有权，这是不足到的地方。中国是土地公有制国家，土地所有权与土地使用权不是完全搭界的，如私人的建筑物所有权与建设用地使用权是完全不搭界的。因此上，不能用西方国家土地所有权私有制那一套作法来对待中国的土地所有权公有制。同时，也不能如西方国家那样仅仅关注私人业主所有权，却将公共业主所有权弃之如敝履。

业主物权，于私于公都是极其重要极其敏感的一类大宗物权。法律并不是专门规范与调整私人业主的物权，任何业主都应当一视同仁。业主的物权，不仅仅是私对私的产权交易问题，私对私、私对公和公对公、公对私等都有可能发生。有鉴于此，仅仅了解私人业主的物权是远远不够的。问题还在于，保护国家的财产任重道远，最起码的要求是法律要规范要统一要完整，制度要执行，执法必严格。

（三）集体所有制单位业主的不动产物权结构公式

集体所有制是介于全民所有制和私有制之间的半公半私型共有制，同时又是集体信托财产权制度使然。目前的纠结在于中国现行的房地产制度，往往专指在国有土地上居住的业主，将农村集体共有土地上居住的业主撇开了。在新农村建设过程中，在地方政府征地拆迁运动中，涌现了大量的新式楼房。那么，农村居民也有业主所有权，也有业主专有权、共有权，也有业主建设用地使用权，这是不可回避的客观存在。

前提条件：集体所有制来源于国家出让的土地或者国家划拨的土地，应当参照国有土地上私人业主所有权的结构与公式进行处理；来源于集体共有的土地，应当分清有偿使用和无偿使用两种情形。集体所有的共有财产均为集体成员的信托制财产，集体个人的财产为私人支配的财产。本公式仅讨论在集体共有的土地上由二户以上组成的建筑物区分所有权，私人宅基地营造的独门独户业主除外。

集体土地上私人业主的所有权公式如下：

公式1：业主所有权=业主建筑物区分所有权+业主集体建设用地使用权+业主共同管理权

公式2：业主建筑物区分所有权=业主建筑物区分专有权+业主建筑物区分共有权+业主共同管理权

公式3：业主建设用地使用权=业主建设用地信托占有权+业主建设用地信托使用权+业主建设用地信托收益权+业主共同管理权

集体土地上私人业主的所有权公式与国有土地上私人业主的所有权公式差别不大。主要差别在于土地使用权的来源、性质与交易方式。集体建设用地使用权，就是集中村民的宅基地使用权合建楼房并多户集中居民的，此项土地使用权名义上是无偿使用的，但实际上是有偿使用的。地方政府在征地拆迁过程中，将拆迁补偿安置费和征地补偿费捆绑在一起进行补偿安置，让农民利用自己的土地（实际上不限宅基地，可谓新宅基地）盖房屋按户分配自住。

盖房屋按户分配自住的结果是，原先的宅基地收归国家所有，并在此基础上开发利用建开发中心。实际上，在这个情势下，盖房屋按户分配自住或已经成为城镇居民，他们现在所占用的宅基地总面积小于以前他们分散居住的总面积，为此节约了很多土地。

说明：

1．集体土地上私人业主的所有权是受现行法律严格限制的一类业主所有权，业主的房屋不能在房地产市场上随意买卖，集体共有的土地使用权更不能随意买卖，只能是集体成员内部有限制的流通包括抵押贷款，也可以由私人出租、出借给他人使用。房屋买卖自由权利上，不如国有土地上私人业主的所有权完整与自由。

2．集体企业的房产，无论是公开出让的或者是内部职工按“房屋有偿制度改革”优惠政策取得的，行使的是有限的业主所有权，不能如国有土地上私人业主的所有权完整与自由，只能是集体成员内部有限制的流通包括抵押贷款，也可以由私人出租、出借给他人使用。集体企业的房产的建设用地使用权，共有的成分高于宅基地上的共有成分，并且集体企业的房产是利用集体的资金兴建的，不是私人兴建的，原则上更要从严把握政策。

3．城市土地上的私人房产是国有土地上的私人房产。城市集体企业的房产，无论是公开出让的或者是内部职工按“房屋有偿制度改革”优惠政策取得的，行使的是有限的业主所有权，不能如公开出让的国有土地上私人业主的所有权完整与自由，只能是城市集体成员内部有限制的流通包括抵押贷款，也可以由私人出租、出借给他人使用。

第311章 当代物权法百科全书小辞典初稿307-1

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