当代物权法百科全书小辞典初稿306-1
业主建筑物专有权的限制
一、基本概念
业主建筑物专有权的限制，全称是业主建筑物专有权的行使与限制。在各种私有财产限制关系中，其是涉及客观条件和法律条件限制最多并最庞杂的一类限制对象。
业主建筑物专有权的行使与限制，建筑物及其配套设施部分主要由普通物权法、担保物权法规范与调整，土地使用权部分由制度物权法规范与调整。制度物权法的法律效力优于普通物权法、担保物权法的法律效力。在土地所有权国有制大前提下，建设用地所有权与建设用地使用权是两权分离的。
从根本上来说，此类限制首先是由所有制制度决定的，所有权制度的决定只能在不与所有制制度发生冲突的情势下进行。法理学家们喜欢从所有权制度和技术性物权方面入手来简单地说明业主建筑物专有权的限制可能有很多原因，通常的原因是喜欢简单的即微观的物权法理学，对于复杂的即宏观的物权法理学涉世不深。本文限于篇幅，也主要是按照本法本条款的简要规定精神简单地叙述一下。
物权法第71条简要规定：“业主对建筑物内专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”这是基于普通物权法之业主内部物权关系上一般性的权利与限制，或者说是微观上的普适性权利与限制。
从宏观上说，法律不仅仅是对于业主专有权的限制，而且还要对于业主共有权的限制；不仅仅需要一般性限制，而且需要特殊性限制；不仅仅基于普通物权法的限制，而且涉及到担保物权法或者制度物权法的限制；不仅仅是事关技术性物权法的限制，而且事关政策性物权法的限制；不仅仅是事关成文物权法的限制，而且事关习惯物权法或者道德法、自然法、逻辑法的限制；不仅仅是事关业主建筑物所有权的限制，而且事关业主建筑物利用权、作用权和相邻关系保护权的限制；不仅仅某个人某类人限制，而且是对于全体业主和全体住户统一进行限制。
业主所有权，是私有财产所有权中物权关系、信托关系、法锁关系、对世关系、社会关系和法律关系最复杂的一类私有财产所有权，同时是限制性条件最多且最全面的一类所有权。
业主建筑物专有权的限制的主要特点之一，是指其权利限制立体化、多样化、多元化和常态化。如不动产所有权与使用权的限制、居住权与生产经营权的限制、众多相邻关系条件的限制、地役权的限制、不动产抵押或者转让之房地一致原则的限制、土地规划与违章建筑的限制、众多公权机关和众多业主的日常限制等等。
这种权利限制，符合对立统一规律和物权价值规律的限制。对于业主所有权，需要在限制中保护、在保护中限制，边保护、边限制。限制主体上，除了各业主共同管理、共同限制以外，公安部门的治安与户籍、暂住管理限制、居委会的文明建设以及计划生育与防火安全管理限制、国土资源部门的土地规划管理限制、国家防空部门的三防管理限制、房屋部门的房屋利用或者违章建筑管理限制、城管部门的联合执法管理限制、卫生防疫部门的清洁卫生管理限制、道路部门的公路管理限制、园林部门的绿化管理限制，还有供电、供水、供气、供暖、供网络等许多单位的业务管理限制。依据物权“权利与义务相对均衡原则”，业主所有权所享有与搭载的权利是最多并最优先的，故业主所有权应尽的义务和连带义务也是最多并最优惠的。
同为所有权，设立、变更、行使、保护、转移、消灭以及规范与调整的每一个过程，动产所有权是最自由、最少受法律和客观条件限制的，而不动产所有权是最不自由、最多受法律和客观条件限制的。不动产所有权与动产所有权的行使与限制冰火两重天这种情势，在土地所有权公有制或者私有制国家同样是永远存在的。
业主所有权，是建立在建筑物专有权之上并延伸建筑物共有权，这两种所有权本身的界限不很清晰。业主所拥有的建设用地使用权、地役权以及地面权、地下权、地上权也很难分清共有权与专有权；业主所拥有的建设用地使用权是自己的，而建设用地所有权是国家的，业主自始至终要受到所有制制度和所有权制度的全员、全过程、全方位、全要素和全法系的限制，且根本上是强制性或者禁止性限制。
本条款规定了业主建筑物专有权的限制和限制条件，包括了两层意思：第一，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有占有、使用、收益与处分的四项权能。如果再作进一步分析，这种专有所有权不是孤立的所有权，而是可以拓展的特殊型不动产所有权。第二，业主行使建筑物的所有权时，除了要遵守法律法规的相关规定以外，还要遵守物业管理章程等村规民约和公序良俗。鉴于业主的建筑物所有权是拓展型所有权的特殊情况，业主需要承担相应的义务，进行必要条件的限制。
二、一般分析
业主所有权，亦称业主建筑物区分所有权，指业主依法依规对建筑物内自己的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全套权利，在此基础上，业主可以对于建筑物外共有部分享有共有、共管的权利，对于物业小区内的绿化地、空闲地和防空洞等享有共同使用、共同管理的权利。广义的业主所有权是不局限于业主专有权的多维度权利，而狭义的业主所有权仅仅是业主核心的权利。总之，业主所有权是业主的独立性与共同性、一般性与特殊性相联结的权利。本条款将业主的专有权单列出来，是为了突出业主独立自主、权能完整的权利，而在实际情形下，业主所行使的是多维度的复合型权利。
关于业主建筑物专有权的行使，就是在行使中限制、在限制中行使，行使与限制是形影不离的。物权法第70条明确规定了业主对于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。这里讲的建筑物专有权的主体与客体，但没有讲所有权的权能。住宅建筑物专有权、经营性用房建筑物专有权，是概括性地规定业主建筑物专有权的基本类型。经营性用房建筑物专有权的范围相当广泛，包含商铺商场、商务大厦、写字楼等商业服务业和厂房、库房等工业、仓储业经营性用房建筑物专有权在内，种类繁多，不一而足。
住宅建筑物专有权与经营性用房建筑物专有权还是有一定的差别的，主要区别在于：住宅建筑物专有权全是以建筑物的牵连关系来定分的；而经营性用房建筑物专有权除了以建筑物的牵连关系来定分以外，还可能以投资份额来定分建筑物专有权。比如说，商铺商场、商务大厦、写字楼等商业服务业和厂房、库房等工业、仓储业经营性用房建筑物，其内部面积是可以随意性地扩大与缩小的，专有权与共有权是容易变更的。这样一来，在一幢、一层甚至于一间经营性用房中，可以重新布局专有权与共有权，专有权与共有权混杂其中的现象是在所难免的了。我们经常看到，在一个大超市中，顾客们可以在每个货柜前走来走去选购货物。但我们却没有留意或者根本不知道，在特定的情势下，专有权建筑面积与共有权建筑面积已经变更了，甚至于将专有权建筑面积与共有权建筑面积变成了共有权建筑面积与专有权建筑面积，或者变成了半共有权建筑面积与半专有权建筑面积。然而，住宅建筑物专有权却没有那么灵活机动而幸运了。因为私人居住具有很大的私密性，财产私密、饮食起居私密、两性生活私密以及安全私密、健康私密等等，难以重新布局住宅用房的专有权与共有权，专有权与共有权混杂其中是罕见的现象。由此可见，同为业主建筑物专有权与共有权，住宅用房专有权与共有权受自身条件限制的可能性，比经营性用房的专有权与共有权受自身条件限制的可能性大许多。
本条款对于业主建筑物专有权的基本权能作出了原则性规定。实际上，业主对其建筑物专有部分享有占有权、使用权、收益权和处分权是基本上的权利，当然还有许多扩展性权利。其中，业主对其建筑物专有部分的作用权、利用权也是业主建筑物专有权的重要项目。
按照本条款的规定，（1）占有、使用。业主对于建筑物内属于自己的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，这是其中两项最主要的权能。（2）收益或放弃收益。实现居住或者营业的目的，也可以依法出租，获取收益，经营性用房的收益权优于非经营性用房的收益权，这是收益租赁权包含建筑物作用权。还可以出租，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友之间的亲情与友情，非经营性用房的出借权机会大于经营性用房的出借权，这是使用租赁权包含建筑物利用权。（3）准处分与处分。或者在自己的专有部分上依法设定负担，譬如为保证债务的履行将自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等。这是在物权关系上附带了担保法锁关系，不是严格意义上的处分，但业主不能清偿时依法依约准予处分。还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。这是真正意义上的处分，但受共有权、共管权和成文法、习惯法限制，其中房屋所有权注销登记的限制是最简单的义务性限制。
业主的专有部分是建筑物重要的核心的部分，与共有部分不可分离。譬如没有电梯、楼道、走廊，业主不能出入自己的居室、经营性用房等专有部分。建筑物的专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性的固有特征，故业主行使所有权肯定要受到一定条件的限制。物权法将建筑物所有权分为专有权与共有权的目的，是为了区分所有权人各自的权利与义务，不是为了将建筑物每一个地方“分产到户”。
物权法既规定了专有权与共有权区分原则，又规定了“房地合一”原则。业主在转让了自己专有部分的建筑物后，并不能保留或者带走建筑物的共有部分，业主原先全部的共有部分只能与所转让的专有部分全部转移给受让的新所有权人。因为建设用地所有权是专属于国家的，业主自己不能随意买卖土地，包括专有部分和共有部分的土地以及他人供役的土地均不能随意买卖。那么，变通的办法，一般是将有偿使用的土地使用权的价格打包在建筑物专有部分一并转让。
相关法律：物权法第71条
相关名词：【业主建筑物专有权】【业主建筑物共管权】
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