在营业税开始征收的情况下，如何巧妙投资，更是需要智慧。
（第614节）普通住宅的价值分析
对于一般人而言，无法准确判定普通住宅的价值，所以我们首先推荐，找中介经纪机构进行比较专业的估算。但是对于一些无法实现的投资者来说，我们推荐另一种简单搞笑的网络评估系统。
大多房地产网站都在金融理财频道开设免费在线房产评估系统，并且操作简单易行，评估结果虽然不是很准确，但能让急于了解自家房产价值者心里有点数。网站的二手房评估系统一般来说是依据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇土地估价法规》和具有国家标准的《房地产估价规范》，综合以下各种因素，包括住宅类型、位置、交通状况（例如建筑使用面积、建房时间、户型、层高、朝向、装修年代及费用）、给排水、电力供热、管道燃气等条件，以及相邻品质接近的项目均价，还有卖房者对房子价值的期望值等，几秒钟的时间，你会得到一份可以打印或发邮件给好友的房产评估报告。由于不同网站的评估方式不同，采用的评估系统电子版本有差异，得出的房产总价和单价都会有一些出入，买房者可以把它作为一个基本参考。建立自己账本也能算个大概
还有另外一个土方法，也能将自己的房产价格算出个大概。当然前提是会算下面几个数据：
1．房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2％；
2．户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法与新房进行比较，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称"三小"套型），则扣减10％；
3．房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一至五层是基准价，五层、六层扣减3％，七层减5％，而三、四层则加3％，楼顶减5％；
4．朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减5％；
5．小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5％，小区没有单独封闭，也减5％，属于重点中小学区域的房子要加15％；
6．习惯性心理因素，也会使人们对买旧房心存压力，花很多钱才买套旧房，这一因素使房价又减8％的价钱。有个简单的二手房售价测算方法——报价为同地理位置商品房价格的60％至70％左右，约是当前周边房屋租金的100倍。
举例：某房是1990年建成的，楼层为4层（共12层），建筑面积60平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。于是，因其是"三小"套型：－10％；折旧率10年×（－2％）＝－20％；楼层：＋3％；朝向：南北；非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％；重点中小学区：＋15％；心理因素：－8％；当地商品房价格为4000元／平方米，得出该房产价格为：4000－（4000×20％＋4000×10％－4000×3％＋4000×8％－4000×15％）＝3200（元／平方米）。因而此房的实际成交价格为19.2万元左右。
（第615节）购买小商铺巧赚大钱
在住房交易受到限制的今天，很多经济有实力都投资者都将目光转向了商业地产。商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报。但是如何投资商铺才能确保升值呢？下面有几个技巧和各位投资者分享：
1．选择适当的行业类别
每个商铺由于自身位置的不同，在投资价值和投资种类上也会有很多不同，例如位于交通运输站的店铺，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。根据不同的门类进行选择，寻找适合自己的种类，才能将投资的效益发挥出来。
2．了解商铺周边民众购买力
一般来说，消费力高的地段房价也高，同时，投资回报率也高。但是购买力是依附人而存在的，购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。所以考察购买力可以根据某个地段的楼盘质量和周遭配套设施，如商场、宾馆等客观硬件条件来选择。
3．看人流量
商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。人流量大的地段，商铺投资价值高。
4．选择路边店
商铺位于一条道路一侧，拥有道路，来回两个方向的客流，是商铺中最常见的临街状态。这种路边店比起单独小区内部的和在某个街角的，相对来说，升值的空间更大，短期租赁的话价格也会更高。
5．了解开发商
选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程，拥有众多的合作伙伴，这对项目的商业前景本身也是一种保证。
6．周边交通便利
商铺的投资比起住房而言，更加要求有好的交通配套设施。理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客(购买力)的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。
7．看商铺的前景商业环境
商业前景是商铺投资的重中之重，而且在考虑这个因素时千万要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。
8．把握投资时机
从总体上说，经济形势良好，商业景气、商业利润高于社会平均利润，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。
即便是小商铺，也有可能给投资者带来大回报，所以掌握技巧一击即中是投资商铺中的关键。
（第616节）房屋过户手续的办理流程
房屋过户是交易进行中很重要的环节），很多人就是因为有所疏忽，所以导致了很多麻烦，有的甚至还受到一定的经济损失，所以一定要弄清楚相关手续的办理流程。
房屋过户一般分为几种，我们这里谈的是主要的三种：
1.继承过户流程：
（1）办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；
（2）办理房产证过户手续要到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：被继承人死亡证明；办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证；户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；办理房产证过户手续需要继承人的身份证件。 有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。
2.办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。
申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\契税完税凭证(原件)。遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。
3．二手房交易过户的手续分别有：
过户需要提供资料主要有：房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。
国家法律对房屋转让过户的规定是：投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核。
（第617节）购买房产投资的风险
我们在开始分析房地产投资时就已经谈过，房地产投资是一项高投资高回报也高风险的项目。而且能够影响房地产价格的因素有很多，这一节）我们就来详细谈谈房地产业有哪些风险可言。
首先，我们要看看房地产投资商业风险。它是指房地产投资环境的变化或者投资水平的差异形成的未来收益的不确定性。一般投资环境的变化是不可逆转的，它直接关系到经济和市场的发育与完善程度，由此而引起的风险也就不可避免。此外，企业投资水平与投资环境是紧密相连的，投资水平低，投资风险必然大。所以投资环境与投资水平形成了房地产投资商业风险。
但是，同类型、不同地点的房地产，其投资大小不一样，年经营费用不一样，年经营收益也不一样，所以投资于不同类型的房地产，需要承担的投资商业风险也不相同。一般而言，房地产投资比地产投资的商业风险要小，因为房地产比地产转手要容易一些，房地产比地产更容易获得收益；投资普通住宅的商业风险比投资高档旅馆的商业风险要小，因为前者功能灵活且需求量相对稳定，而后者功能单一且需求量波动较大。
房地产市场中竞争对手的情况，直接影响到房地产项目的收益大小，所以房地产市场变化对房地产投资的商业风险关系很大。例如，当同类型竞争性房地产出现后，所投资的房地产项目，其经营收益必然要受到影响，多数是经营收益下降，这样就加大了商业风险。对于竞争性房地产项目是否出现，出现时间的早晚等问题，必须在房地产投资决策之前进行详细研究。再如，处于闭塞地区的房地产项目，对其所投资的房地产项目的威胁并不明显，但当交通要道通到闭塞地区后，则对所投资房地产项目的威胁将明显化，将会使所投资房地产项目的收益呈下滑趋势，使得商业风险加大。房地产投资者在投资前，一定要弄清在一段时间内道路的建设情况及安排。
经济是否景气情况直接影响到某一地区的投资规模和需求量的变化，某一地区的经济发展情况若是不景气，会导致该地区原有发展规划和投资计划发生削减，造成房地产需求减少，房地产价格下降，从而加大了房地产投资的商业风险。
由于房地产与金融业关系密切，所以国家在调控固定资产投资时，往往是通过金融政策的调整来实现的。比如，国家加大宏观调控力度，提高利率，紧缩银根。这些金融政策的调整，使得房地产价格下降，投资速度减慢，使得房地产公司由于贷款利率增加，导致收入减少，支出增加，投资成本增大，而退出房地产市场或倒闭。一般而言，金融机构贷款利率的提高，往往会使房地产价格下降，利息支出增加，投资成本增大，形成房地产投资金融风险。
房地产投资购买力风险是指由于通货膨胀的发生而导致实际收益降低的风险。通货膨胀是不可避免的，所以房地产投资的购买力风险是不可避免的。投资回收期越长，房地产投资购买力风险越大。
在明了这些风险之后，再根据自身实力去做投资选项，一定会事半功倍。
（第618节）认清购买房产的三大误区
购买房产并不是那么简单的，很多购房投资的人在认识中存在很多误区，导致资本投入无法回收，甚至亏损。当前一些房产投资者，主要存在以下几种认识误区，现在和大家分享，希望能避免此类情况再次出现。
误区之一，靠租金收入回收。
以上海一位投资者为例，他前几年刚在上海的老城中心购买了一套108平方米的二室一厅，三口之家居住起来绰绰有余。不久前，见邻近的郊区新开一楼盘，买下一套130平方、总价在超过一百万元的三室一厅，但是他此次购买的原因只是听说这个地段的房子3500元一个月随随便便的就能租出去。这个决策无疑是有问题，最大的失误在于既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素。位于郊区的房子，无疑在租金上是要打折扣，甚至根本很难回收的。
误区之二，留给后代。
有一些自认为有投资眼光的人认为趁现在手上有钱，不如买套房子捂着，留给子女用，因为物业具有保值、增值功能。其实，这样的考虑也是偏颇的。一方面，任何物业都有一个折旧的因素。现在的房子是贵了，但品质也好多了。由此推理，现在买了房子留到10年、20年以后很可能过时了落伍了。价值也会大打折扣。
误区之三，低进高出。
有的投资者目的很明确，就是想等以后房价涨了抛掉，赚取其中的一段差价。事实上，这种观点恰恰是最大的误区。由于房市与股市在诸如价值发现功能方面有许多相似之处，所谓的"价值发现"，是对股票或房产处于价值被低估时所定义的，而一旦被充分发现，就失却了"发现"的"本色".也就是说，通常是少数人在大多数人对某样物品不知不觉时先知先觉才是"发现"的含义。还是以上海如今的房市为例，如今上海的房价不仅连续上涨了好几年年，而且最近几年都是在快速上涨，斜率变陡的阶段，总的来说，今后上涨的空间相当有限。即便你独具慧眼，所选的物业确实有上涨空间，但也得静下心来算一笔账，差价部分刨掉不能省却的买卖的税费，一般在3.5%左右，以及财务费用(银行利率)，一般一手房从预售到交房需要12个月，以6%计算，两项总计约9.5%.剩下还有多少，欲作这项投资的人，不妨自己先测算一下，结果很简单，一套100万元的房子必须先有9.5万元的差价底线，除掉这部分之后，才有赚钱的可能。这样来看，投资风险相当之大。
对于投资者而言，最需要的就是清晰的头脑，不会人云亦云盲目跟风，以上这些误区，希望所有的投资者都能够避免，在房产投资中赚得盆满钵溢。