（第573节）为何房产投资吸引人
中国有句古话说“有土斯有财”。中国人向来重视住房以及田宅的投资和占有。在近几年中，房价一年又一年毫无止境的上涨和统计部门一路飘红的房价数据以及房地产业萌生的一个又一个财富神话，在投资市场里，房地产业这几年异军突起，市场行情和关注度都远远超过了其他投资形式。虽然房价一路攀高，但依然抵挡不了投资者的热情，这是为什么呢？
市面上投资的形式有很多，为何房产投资还是如此吸引人呢？就拿大家都熟悉的储蓄来说，它的利率太低，尽管有时采取保值储蓄，但人们普遍认为还是保不了值，因为通货膨胀会使货币的价值受损；而如果购买债券，又会受到发行量的限制；如果购买股票，还要承担高风险的担忧，所以，人们一般选择购买实物保值。实物包括贵金属、珠宝、古董等常规耐用消费品，也包括房地产，从长远来看，最能保值，而又最能抵抗通货膨胀的实物投资就是房地产投资。从我国住宅市场价格的变化情况分析，在过去的10多年中价格的平均增长幅度在20％以上，大大超过了周期通货膨胀率15％的水平，美国、英国等地的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是周期通货膨胀的两倍，你说这样的投资市场怎么不让人垂涎？
一般意义上投资者投资房地产，主要是通过基本建设途径和房地产开发这两条途径，具体来说就是投资房地产除了自建之外，还可以通过购买、合作开发和股权购买的方式来投资。无论是其中哪一种投资方式，从长远来看，房地产投资都是一种很经济的、有很高预期潜力的投资。因为房地产是一种具有特殊属性的商品，其使用期长，耐用性，而且由于土地稀缺性，有限性，以及人们对住房，用房要求的必需性和不断增长性，使得房地产在较长的一段时期内是供不应求的商品，也使得房地产尤其是城市房地产的价格长期以来处于不断上涨的趋势，另外房地产本身也能从周围社区环境的改善中获得利益，社区环境的改善不同程度地提高了房地产的价格，投资房地产从较长时间来看是一种稳定的增值投资手段，对于个人来说，如有闲钱投入房地产，既能避免投资股票所带来的巨大风险，有使资金在一段时间内稳定的增值。同时房地产也是一种公认可以避免通货膨胀损失的保值手段，其实这也是房地产为何吸引人的最重要的原因。
从目前来看，在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。但依据专家的估计未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高，房地产价格仍然会保持上升的趋势。因为我国现在的房地产市场供求发展很不平衡，特别是需求将保持继续迅速增长的趋势，这必然反映在房价的持续增长上；而且近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本的增加也将推动房价上涨；加上我国经济高速发展，居民收入持续增加，除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降，也就是说，投资房地产还是非常安全的手段。
总的来说房地产投资目前乃至相当长一段时间内仍然会是投资热的主流，至于何时会停歇，凭着目前房地产市场的大好情势，相信这一天依然很遥远。
（第574节）投资房地产的优势
近几年来，我国房地产业迅速发展壮大，成为国民经济的支柱产业，房地产市场的繁荣又带动了个人投资的增长。对于很多手上有闲钱的投资者来说，选择房产投资，是一项又热门又有效的投资方式呢！不管是认为炒作也好还是经济发展的结果，现在房价昂贵的有目共睹的。尽管政府一次又一次的加息，房地产行业还是呈增长趋势。基本上，房地产投资目前依然是很具潜力的投资选项。
从目前来看，市场上可供投资的房地产项目主要有生地、住宅、写字楼、商业店铺、工业用房等等。在投资的时候到底哪一种比较适合呢？下面我们就来介绍几种比较典型的房地产实物投资的种类，供有投资意向的投资者们参考：
（第一种是写字楼
写字楼一般位于城市中心商务区。因为许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此租赁需求较大，尤其是各种公司的大量开业，证券、投资公司不断涌现，办公楼的需求就越来越难满足，所以投资新建各种规格的办公楼、综合楼、写字楼已成为房地产业的新宠。
（第二种是商铺
这一种商业楼宇主要指大型商场、百货大楼、购物中心、超级市场等商业用楼。它是所有物业类型投资中最为复杂、最具风险又赢利最高的不动产投资形式。成本较高，当然，收益也相当可观呢！
（第三种是豪宅和别墅
兴建不同风格的豪宅别墅是房地产业大有潜力的一项投资。但投资周期较长，这一点需要投资者注意。
（第四种则是小户型公寓
这是最近几年最受欢迎的投资项目了，成本不算高，且收效快。但是在京沪广深地区发展也似乎出现瓶颈状态，还是那句话，投资须谨慎。
（第五种是车库
这一点你还没想到吧？但其实中国私人用车比例已占到乘用车比例的83%，随着城市居民家庭购车数量不断增加，小区车库的需求必然也会不断增加，而目前很多小区所配备的车库还比较有限，因此车库投资也是一种很有增长潜力的房地产投资品种呢！
以上几种形式，都是目前房地产市场常见而且收益可观的。接下来呢我们综合这些实例来分析一下，房地产投资到底有哪些好处以及怎样获利。
投资房地产的收益主要来源于持有期的租金收入和买卖差价。一般来说，投资房地产的平均收益率要高于银行存款和债券，并仅次于投资于股票的收益率。所以对于很多投资者而言，这点相当具有诱惑性。对于像我国这样一个人口众多，并且正逐渐向工业化、城市化转型的国家来说，城市房地产的增值潜力更大。
如果在20年之内，我国的城市化率从目前的30%提高到50%，就有2.5亿人需要到城市居住，你算算，这样的市场会对房地产业会产生多么大的刺激？庞大的市场潜力意味着现有城市规模的扩张，这必然伴随着城市边缘地价的升值以及城市现有土地或住房价格的升值。所以想投资地产的人，千万不要错过这个大好机会。
除了升值之外，房产投资还能够保值，最起码能使你不再害怕通货膨胀这个怪物房地产投资往往能够抵消通货膨胀造成的实际财富的损失，这是因为房地产的价格会随着原材料涨价而“水涨船高”。
美国，英国和香港地区的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率是同期年平均通货膨胀率的两倍，我国的房地产年平均增长幅度也远远高于通货膨胀增长幅度。而像银行存款、债券等的价值往往会受到通货膨胀的侵蚀，房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一。因此许多家庭都把房地产作为私人财富充分保值的工具和手段。
而且房地产能教会你如何用别人的钱来赚钱，这就牵扯到“财务杠杆效用”这个概念了，简单来说呢，就是利用别人的钱为自己赚钱，意味着通过借入资金来使收入最大化。投资者可以以所购房地产作为抵押，借入其购买成本的70%——80%的款项。所以，如果投资的总收入高于借款的成本，则这种杠杆投资的资产净收益将会高于没有使用杠杆的同类投资。听起来是不是很有吸引力呢？
其实房产投资既是投资也是消费，投资房地产不像投资有价证券，只有投资功能，它同时还具有消费性和居住使用的功能。这使得房地产投资机动性很强，可操作余地大，遇到好的抛售机会可转手卖出。但如时运不佳房价下跌，可自己留用或者把房屋租赁出去，然后观察行情的变化，以便在合适的时候又可转手获利，并不会出现砸在手里动弹不得的尴尬。
综合以上的分析，不难看出，各种房地产投资方式都可以带来一定的经济效益，经济有余力的家庭或个人，可以考虑适当的投资方式来获得资产的增值。
（第575节）投资房地产的弊端
任何一种投资都有相应的风险，尤其是回报率越高的就越这样。例如股票和房地产，所以在投资时应当注意，套一句很有名的话“房地产有风险，入市需谨慎”。那么房地产到底有什么风险呢？
房地产市场相比于其他投资品，流动性比较差。因为房地产投资回收期较长，有时需要几年、十几年，甚至更长，才能将投资全部收回。加上房地产没有公开交易的二级市场，所以房地产投资的流动性相对来说要低一些。其次，买卖房地产手续繁杂，且房地产不可能在任意的时间里很容易地按市场价格或者接近市场价格出售。尤其是在2011年房地产交易相关法律法规修订之后，限制了一批二手房的买卖，例如房地产证和土地证办理未超过五年者，需要缴纳一笔税费。对于以自有资金投资的房地产，在需要流动性的时候虽然也可向银行抵押贷款，但成本也不小，并且房产价值评估以及银行发放贷款都需要时间。最后，目前我国房地产市场刚刚开放，尚不健全，无论是中介行业的鱼龙混杂还是大大小小的开发商资质不一，这对相对而言是“门外汉”的投资者而言，带来了较大困难。
房地产投资需要一次支付大笔资金。在房地产投资中，通常都需要有一大笔首期投资额。例如，购买一处价值50万的住房，投资者一般得支付20%～30%的首期投资，一开始就需要支付100000～150000元，后期还必须不断追加投入。很多不愿意涉足房地产投资行业的人就觉得如果将用来支付首付这么大金额的款项投入别的市场，例如金融行业，或许收益会更加客观。从另一个层面分析，这样大金额的投入，也使得一些投资资本并不雄厚的投资者望而生畏，甚至裹足不前。
房地产投资的风险也和收益一样大。由于房地产业是一种高投入、高收益的特殊行业，通常获利机会越大，应承受的风险也越大。这些风险包括经济风险、社会政策风险、自然风险、流动性风险等。比如：当经济处于衰退期时，房地产价值下跌速度会比其他权益投资的下跌速度更快，此时房地产投资可能就不如持有名义资产，比如存款或者债券划算。若政府增加房地产税，或者改变城市区划，都会使得房地产的市场价格和租金下降。
近年来我国房地产市场热度颇高，导致城市住房问题突出。所以这两年相关政策频出，在一定程度上对于房地产投资有所抑制。
例如，在京沪广深等一线城市，今年以来，国内楼市持续低迷，开发商资金链越收越紧，部分房地产项目盈利预期不佳。在此背景下，房地产股权交易趋于频繁。一些小型地产商“见势不妙”立刻清仓处理旗下项目，而一些谋求逆市扩张的大型房企则“见风使舵”低价吸纳有潜力的项目，调整布局以备日后发展。
另外，投资者需要注意的是旧房折旧的年限很高，现在投资者必须使用直线折旧方法，住宅房地产的折旧年限是27.5年，而其他房地产的折旧年限高达31.5年。在1986年的《税制改革法案》生效之前，商业性房地产的折旧年限是18年。根据1980年的加速成本摊销体系，投资者可以使用加速折旧方法摊销成本。
由于房地产投资行业的特殊性，所以在涉足相关投资事宜时须谨慎，除了多探听市场行情之外，仍要注意相关政策法规的变化，为自己的投资买上“前期保险”。
（第576节）房地产投资主要收益途径
投资当然是为了赚钱，股市的起落、基金的涨跌就是明显的收益。那么在房地产市场上，到底什么样的信号代表着收益呢？我们在考虑投资的时候，应该怎样辨别收益的多寡呢？这一点，大家都好奇，买了房子，到底能怎么赚钱呢？难道就等几十年后随着地价升值再抛出赚差价？收益途径当然不只是这样，下面我们来具体分析。
我们先将收益途径分类，现在市面上同行的几种靠房地产赚钱的方法主要有四种：（第一种是现金流量，现金流量是租金收入减去各种支出后的余额；（第二种是避税收入，避税收入是提取折旧而降低纳税基数带来的收益；（第三种则是销售收益，销售收益是销售收入减去开发经营成本；最后一种是无形收益，无形收益则是指投资人在投资过程中获得的心理享受，知名度。
对于一般投资者而言，收益途径往往不是单一的，多是这几种的组合。而且在计算收益时，我们应当注意投资收益的构成中还会包含以下的部分：管理报酬（投资者付出劳动的应得报酬）、风险报酬（比储蓄风险大）和银行利息（失去存入银行赚取利息的权利），这些也是必须要考虑的因素。这样将收益和损失都综合起来看，我们才能准确的计算出房地产投资的收益情况。
我们来针对房地产的现金流量收益进行一般性的分析。根据公式现金流量=租金收入-总营运费用-偿还到期贷款。但是又因为现金流量是指系统中所有资金的运动，所以收入等于现金流入；支出等于现金流出。而净现金流量=现金流入-现金流出。那我们在此基础上再看看租金收入是怎么样的。
租金收入等于出租价格，这和房屋的出租面积和出租率是相关的，同时又和地段、管理服务水平如写字楼、商场、住宅、工业厂房、停车场要求不同的管理服务水平相关，也与租户信誉、与房地产质量、物业类型关系密切。一般来说，租金收益情况大致是这样的：商场>康乐中心>写字楼>公寓
每一种房地产投资都需要一定的运营费用，尤其是商场、写字楼等，所以在投资收益中千万不能忽略到营运费用的摊派，我们列举出下面几项，大家来看看
1．房产的维护费，分为逐年分摊的大型修整和随时发生，随时计入成本的小修整。
2．人员工资、办公费用的管理费用。
3．房产税、营业税、城市建设维护费、所得税等税金。
4．财产险、火险、电梯保险等保险问题。
5．供热、空调、电梯、清洁等服务费用。
我们在文章中的前半部分提到房地产有折旧这个概念，这是因为二手房的价格和新房不能同等参考，而且在避免税收上，房产还能带来一定收益，我们一起来看看下面的实例：
例：某房地产总投资1500万，折旧年限为5年，年租金收入700万，工商统一税率5%，年经营成本50万，年摊销费用10万，偿还借款利息15万，所得税率30%，不计残值。