书城法律有法有天:不可不知的350个法律常识
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第21章 合同类——为你的生活保驾护航(6)

41.慎签协议,定金与订金不是一回事

关键词

担保/预先支付

基本案情

最近小茜想租房居住,便与某公司协商准备签订一份《房屋租赁合同》。在合同条款中约定,承租人交付3个月的房屋订金,如在合同期内承租人违约,3个月的房屋订金将被出租人作为3个月的违约金扣除。由于小茜对协议中的约定还不是很清楚,所以还未签。现在小茜很想知道,这里所说的“订金”与“定金”是不是一回事?在《房屋租赁合同》中是用“订金”较为准确还是用“定金”较为准确?

律师支招

在法律上,定金和订金有着严格的区分。定金具备担保的性质,而订金则属于预先支付的一部分价款,不具备担保性质。两者不是一回事。我国《合同法》第一百一十五条规定:“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”这就是我们通常所说的定金法则。此外,最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条又规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”由此可见,当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的,不能适用定金法则,如果一方违约,另一方无权要求其双倍返还。据此,在该《房屋租赁合同》中用“定金”定义较为准确。

42.商品损失赔偿责任由交货地点定

关键词

标的物/毁损、灭失的风险/货物的交付地点

基本案情

不久前,老俞在某商场购买了一台彩电,当时开箱验完货一切正常后,老俞付清款项。该商场有“送货上门”的售后服务,于是约定第二天由该商场把彩电送到老俞家。

谁知,第二天老俞收到彩电,彩电已摔坏。原来送货车在送货途中为避让一辆小车紧急刹车,导致货物碰撞损坏。老俞遂要求商场换货。但商场认为老俞在商场验完货,并付了款,双方的买卖合同已经成立。至于货物离开商场后的风险就应该由老俞自行承担,因此,商场拒绝换货。那么,老俞要求商场换货有无法律依据?

律师说法

《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定:“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由此可见,此案争议的焦点,实际上就是货物的交付地点是商场还是老俞家。如果是商场,老俞就不能要求换货;如果是家中,老俞就有权利要求商场换货。《合同法》第一百三十三条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”一般来说,消费者验货付款之后,即取得了商品的所有权,商品即算交付。但是,此案中商场有送货上门的承诺,这是对商品交付地点的事先约定,即货物送到消费者家中才算交付,在送达消费者家中之前,商品的所有权仍属于商场。因此,正是这一承诺改变了商品的交货地点。既然彩电的交货地在老俞家,那么彩电途中受损的风险自然应由商场承担,故老俞有权要求商场换货。

43.承担违约责任,未必都要赔钱

关键词

赔偿金/违约责任/唯一形式

基本案情

2006年年初,某外贸公司租下了另一公司名下的16层写字楼的一、二层。由于该外贸公司欲将一层大厅作为前台使用,故与出租写字楼的公司签订补充协议,约定一层卫生间由出租写字楼的公司改造成门厅使用。可前不久,一层门厅处出现了一个卖小食品的摊位。

该外贸公司找到出租写字楼的公司询问此事,不料该公司却称,根据协议的约定,该外贸公司没有独立使用该门厅的权利,自己可以合法使用该门厅,至于如何使用,外贸公司无权过问。

无奈之下该外贸公司只得向法院提起诉讼,要求出租写字楼的公司在腾退一层门厅的同时,赔偿该外贸公司相应的租金损失。

后来,法院认定了出租写字楼的公司的行为构成违约,但只判决该公司和第三人(那个小摊主)腾退一层门厅,驳回了外贸公司赔偿租金损失的诉讼请求。

法官析案

首先应该明确赔偿金钱并不是承担违约责任的唯一形式。

根据合同法的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

本案中,出租写字楼的公司虽违约将门厅的部分面积租给小摊主使用,但违约并未给出租写字楼的公司造成租金上的损失。故法院判决出租写字楼的公司及小摊主腾退门厅,即是要求出租写字楼的公司以继续履行、采取补救措施的方式承担违约责任。

由于出租写字楼的公司的违约未给外贸公司造成租金方面的损失,故法院驳回了外贸公司要求赔偿租金损失的诉讼请求。

44.仅凭收款说明书,确认违约力不足

关键词

收款“说明书”/证明对方违约

烦心事

前不久,高小姐看好了一套二手房,在签订正式买卖合同前,与对方签订了认购协议书,约定高小姐若在签订认购书后5日内未与出卖方签订房屋买卖合同,则签订认购协议书时交纳的3万元定金不予退还。

签订认购书当天,高小姐如约交纳了3万元定金。第二天又携款与房主洽谈具体的条件,由于双方意见达不成一致,合同没签成。应高小姐的要求,房主出具了一张《情况说明》,写有“高某于今日来我处交纳购房款,我没有收取”。

一个星期过去了,高小姐与房主的买房合同仍未谈妥,于是高小姐要求房主双倍退还自己的定金。但房主却认为是高小姐违约而拒绝退款。

那么,高小姐手中的《情况说明》可否作为对方违约的证据呢?

律师支招

如果高小姐有证据证明对方违约,则可以要求对方双倍退还定金。但现在仅凭一张《情况说明》,很难证明对方违约。因为,该说明仅证实了房主未收取高小姐购房款的事实,但不能证实房屋买卖合同没能签成的原因和情况,不能证明对方违约。

45.乘车要系安全带,出事双方都不好

关键词

制动措施不力/告知安全防范措施

基本案情

2005年12月3日,家住株州的沈某在外出办事返家时乘坐了由蔡某驾驶的出租车。在沈某上车后,蔡某并没有提醒坐在副驾驶座位上的沈某系好安全带。当时,由于沈某急于拨打手机,自己也没有主动系好安全带。

几分钟后,当出租车行至株州某路段附近时,为了躲避车前一名行人,蔡某突然采取制动措施,汽车在路上滑行一段时间后停下。由于没有采取任何防护措施,沈某头部直接撞到出租车前窗玻璃,当场晕倒。经检查,沈某被确诊为颅脑外伤和脑震荡,住院期间,沈某家人出资7000元为其治疗。

沈某出院后,双方在责任认定以及赔偿金额上出现分歧。经调解无效,2006年年初,沈某将蔡某以及蔡某所在的湖南某交通服务公司告上法庭。

法院经审理,判决被告蔡某承担赔偿责任,支付原告各项赔偿8685.63元,被告所在的湖南某运输服务公司承担连带责任。

法官析案

原告乘坐被告驾驶的出租车,被告应安全、准确地将原告运送至目的地。由于被告采取制动措施不当,且未告知原告安全防范措施,导致原告头部撞击车窗玻璃挡板造成颅脑外伤和脑震荡,因此被告应承担事故责任。

46.掠夺性经营,承包方理亏还赔钱

关键词

掠夺性经营/发包方/终止合同

基本案情

某林场将一片面积100亩的脐橙承包给当地一农户邱某,并与之签订了承包合同,合同期限为10年。为了增加收入降低成本,邱某采取掠夺式的经营方式,连续多年使用环割术促花促果,致使部分果树因此荒芜或死亡。林场要求邱某停止这种行为并赔偿损失,但邱某不予理睬。林场打算起诉至法院,但不知法院是否支持?

律师说法

对于承包合同纠纷,按照有关法律规定,如果承包方进行了掠夺性经营或者掠夺性生产经营,经发包方劝阻无效的,发包方有权终止合同。对此造成的损失,发包方有权要求承包方进行赔偿。

47.网上购物协议的法律效力,与现实中的合同相当

关键词

法律效力/网上购物

基本案情

前不久,阿莫通过某网站订购了一套玩具模型,网站承诺10日内送货,但一个月过去了,阿莫并未收到货物。请问,阿莫与这家网上商店达成的购物协议是否具有法律效力?

律师说法

阿莫与网上商店达成的协议是有法律效力的。商务网站在网上发布的交易规则,在法律上称为“要约”。该“要约”在得到网民以网上方式所表示的承诺之后,网上购物合同即依法成立。

《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”对不遵守合同规则的行为,我国《合同法》第一百零七条明确规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此,阿莫可以要求网站继续履行合同并赔偿因此造成的损失。如果网站用发布虚假信息的手段来吸引网民进行无结果的“购物行为”,以增加虚假的访问量,就构成了“欺诈行为”,阿莫可以依据《中华人民共和国消费者权益保护法》要求网站承担双倍赔偿的违约责任。