书城法律有法有天:不可不知的350个法律常识
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第20章 合同类——为你的生活保驾护航(5)

法律名词

表见代理是指对无权代理人的代理,如果善意相对人有理由相信其有代理权,则可以向被代理人主张代理的效力,要求被代理人履行合同义务或承担责任。

35.允许他人挂靠,理应承担责任

关键词

事实上的挂靠关系/代理关系

基本案情

刘某是个人包工头,没有装修公司资质,就经常以某装修公司的名义承接一些装修活儿。该装修公司的法定代表人周某知道后,收取刘某几千元管理费,允许刘某在合同上盖其公司的印章。后刘某拖欠他人装修材料款,不知去向。债主将周某的公司诉至法院,要求该公司给付货款。

最终,法院判决该公司偿还原告材料款。

律师说法

根据我国《民法通则》的相关规定,被代理人对代理人的代理行为承担民事责任,本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。周某知道刘某以其公司名义对外承揽工程时没有反对,反而允许刘某使用公司的印章,形成了事实上的挂靠关系,在法律上即代理关系。因此,该公司应为刘某的行为承担民事责任。

36.未按约定用途使用借款,借款可提前收回

关键词

借款用途/停止发放借款/提前收回借款

基本案情

2003年11月,陈某打算做花草种植生意,于是向马某借款2万元,并出具借条一份,载明借马某人民币2万元,用于花木经营,借期两年。但是由于种植花木效益不好,2005年8月,陈某卖掉了他的花木种植场,准备去广州做服装生意。马某怕他一去不回,想要他提前还款。那么,马某是否可以提前收回这笔借款?

律师说法

《中华人民共和国合同法》第二百零三条规定:“借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。”陈某出具给马某的借条实际上就是他与马某的借款合同,该合同已明确约定借款用于花木经营。现在陈某卖掉花木场,准备去广州做服装生意,显然没有按合同约定使用这笔借款,已经危及马某所期望的经济利益的实现,即按时收回借款本金。所以马某可以依法提前收回这笔借款。

37.“借”住变长住,变更“承租人”无效

关键词

撤销/租赁合同/直接到法院起诉

基本案情

2001年,王某的朋友孙某找到王某说,想借其房子结婚用。当时孙某保证只住半个月。于是,为了成人之美,王某搬到了母亲家。

两个月后,王某的母亲突发疾病需要有人照顾,于是王某就留在了母亲家,孙某也顺理成章在王某家“长住”下来。

2005年王某的母亲去世后,王某要求孙某腾房,但孙某称他已经与房管部门重新签订了公房租赁合同,且一直交着房租,现在他是合法的承租人。

王某到房管部门一问,原来,孙某拿着一封所谓的自己“写给房管部门的信”,信中称王某要求将承租人变更为孙某,房管部门据此与孙某重新签订了租赁合同。事实上王某根本没写过那封信。难道,王某就此丧失了该房的使用权吗?

律师支招

如果那封信是伪造的,王某可以据此向房管部门提异议,要求撤销房管部门与孙某签订的租赁合同;如果房管部门撤销了与孙某的租赁合同,王某可凭相关通知要求孙某腾房。孙某不腾房的话,王某可就此事到法院提起诉讼要求其腾房。

如果房管部门不予撤销与孙某签订的租赁合同的话,王某可以直接到法院起诉孙某腾房。法院在审理此案时,会确认王某和孙某手中的承租合同哪一份具有法律效力。

38.退订客房超期,旅行社“犯懒”担责

关键词

受托人/委托人/指示

基本案情

马先生书面委托某旅行社于2005年8月25日为其代订某宾馆的两套标准间,同时旅行社收取了300元委托费。当天,马先生由于有事而不能按时到达北京,于是通知旅行社退房,可旅行社却在三天后才通知宾馆退房,后宾馆起诉至法院,要求旅行社、马先生赔偿客房闲置三天的损失。

最终,法院判决马先生承担第一天宾馆闲置的损失,而后两天的损失由旅行社负责赔偿。

律师说法

根据我国合同法的规定,旅行社作为受托人,有义务按照委托人马先生的指示退掉客房,而如果旅行社按照马先生的要求及时通知宾馆仍产生损失,应由马先生赔偿。但旅行社没有及时办理退房手续,对造成宾馆客房闲置两天的损失负有责任,应予赔偿。

律师提醒

游客在委托旅行社代订票或客房的时候,需要注意以下问题:

1.书面委托具体事项,如宾馆名称、房间价格等。

2.提出退房应在租用时间开始前,否则要承担客房闲置损失。

3.一定保留好旅行社收取委托费后开具的收据,以备不时之需。

39.承租人无权改变承租房屋的用途

关键词

租赁房屋的用途/终止合同

基本案情

刘某与蓝某签订了两年的租房合同。合同中约定刘某将此房用作开小卖部。但一年后,刘某因小卖部经营不善,打算转向开饭店。于是,他在没有与蓝某商议的情况下,叫来装修工人对房屋进行改装。蓝某发现后,要求与刘某终止租赁合同,并要求刘某把房屋恢复原样。但刘某认为蓝某已把房屋租给自己,就不应干涉自己用来做什么,况且自己是找人装修,而不是破坏房屋,故不同意解除合同。为此,二人对簿公堂。

律师说法

根据《合同法》第二百一十七条规定:“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。”如果承租人确需改变租赁房屋的用途,应征得出租人的同意,并且要对原租赁合同进行变更,将租金、用途、租赁物维修等条款作相应的变更或调整。如果承租人未经出租人同意,擅自改变承租房屋的用途,应承担相应的法律责任。《合同法》第二百一十九条规定:“承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”《房屋租赁办法》第三项规定,承租人将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿。因为对于租赁的房屋,承租人必须按照租赁合同的规定用途使用,不得擅自改变房屋的用途。

40.维修过房屋的承租人,租金视情况而定

关键词

不影响正常使用/影响正常使用/房屋已不可能修复

基本案情

何某于2004年10月承租了黄某的一间店房,用于经营百货。第二年雨季,房屋出现漏雨,何某要求黄某修理,但黄某说房屋出租后修缮义务应由租客自行承担。由于担心货物受损,不得已何某只好自掏腰包修理。现在,何某又找了一个店面,打算搬走,但还有两个月的租金未付,也不打算再付。请问,何某的做法对吗?

律师说法

承租人修缮房屋后,租金问题应视以下三种情况来定:

1.出租人不维修房屋,但不影响承租人正常使用房屋。即房屋的损坏还不致发生危险,或有损房屋的用途。如非雨季,屋顶出现不严重的裂缝。这时,承租人应按合同约定支付租金,不能要求减少租金或拒付租金。

2.出租人不维修房屋,影响承租人正常使用房屋的。如房屋损坏较严重,继续居住可能会发生危险;又如雨季房顶出现裂缝,这时承租人已不可能正常使用该房屋。尤其是承租人是以收益为目的,如果因出租人不维修房屋,使得承租人的收益目的无法实现或所得收益少于租金。在这种情况下,承租人有权要求减少租金或不付租金,直到出租人将房屋修复为止。

3.当房屋已不可能修复时,承租人可要求减少租金或者不支付租金,甚至解除合同。《合同法》第二百三十一条规定:“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的,承租人可以解除合同。”

从本案的情况来看,应属于第二种情况。但何某已自行修理好房屋,就不存在出租人再将房屋修复的问题。故何某可主张黄某支付自己的房屋维修费后,再向黄某支付租金。