因此，长实能够投资的地产地理位置并不是十分优越，多选择在地价较低的区域，诸如市区边缘、新兴市镇等地。为了增强市场竞争力，这些地段的交通就颇为重要，集中于新修的地铁站附近。长实在亚洲金融危机前的销售收入主要来源于房地产开发。1997年物业销售为长实带来了大部分的赢利，占其经常性利润的8461%，销售收入的7988%。因此，长实原本主攻住宅地产，当年也开始增加了对出租物业的投资，并先后在年内相继落成了出租的物业，促使当年的固定资产比上一年激增423％。李嘉诚在当年给股东的信中说：“集团的优质楼面面积将于未来一两年间显著上升，使集团的经常性赢利基础更趋雄厚。”
另外，长实在亚洲金融危机后撤出了基建业务，开始涉足酒店和套房服务业务。从2007年长实的赢利构成来看，物业租赁占1641%，酒店和套房服务占727%，物业销售已减少到只占长实经常性利润的7506％。这样，物业销售不稳定对长实赢利的影响就大大降低了。
由于受到亚洲金融危机的冲击，当时香港很多原本实力雄厚的企业利润也大幅缩水，尚处于调整时期。李嘉诚旗下的长实趁机竞标拿地，轻而易举地成为大赢家。1998年，李嘉诚通过中标的方式以极低的价格轻松拍下了位于沙田马鞍山的一块酒店用地和位于广东道前警察宿舍的住宅用地，不经意间居然成为香港拍卖史的经典例子。
在精简投资的同时，李嘉诚率先降价抛售房地产。
1997年，亚洲金融风暴席卷而来，香港的经济受到很大冲击，银行紧缩信贷，股市行情急转直下，消费信心低迷，经济陷入了萧条的困顿之中。
在市场非常低迷的情况下，长实采取了积极的应对策略，在同行业内最先开始施行降价销售，促进消费，所以都获取了较好的营业额。第四季度推出的两个项目鹿茵山庄及听涛雅苑二期项目都力挫群雄，取得了不俗的业绩。听涛雅苑二期甚至获得了高达3倍的超额认购。
鹿茵山庄首次开售，恰好处于1997年10月股灾之后，当时的香港楼市低迷，市场前景反应冷淡。起初，长实出售的价格较高，分层单位、独立洋房的价格分别是约12万港元／平方英尺、约16万港元／平方英尺。推出后，内部认购冷淡。长实见此情景，决定推迟4天公开发售。为刺激市场消费，提出降价两成来吸引消费者认购。长实宣布鹿茵山庄促销的消息后，引发了连锁反应，其他楼盘也不得不降价销售。之后，长实的听涛雅苑二期项目也要在市场上开售，李嘉诚果断采取大幅度降价的措施刺激楼市。听涛雅苑二期开价平均每平方英尺5 181港元，最低价甚至低于4 700港元。同时，长实还采取多种策略来促销，例如为促销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位就推出“110％信心计划付款方法”的活动，采用“包升值”的方式刺激市场。李嘉诚采取的促销方式被香港媒体称为“为市场之震撼价”。
香港各地产开发商在长实率先低价促销后，也纷纷采取降价销售的策略。1998年1月香港的住宅价格比1997年第二季度的价格下降了逾3成的幅度，与1996年初的价格几乎持平。香港房地产商为了尽快抛售手中的囤积房屋，竞相采取更加优惠的价格出售。新鸿基地产（简称“新地”）在1998年5月以每平方英尺4 280元的售价推出了青衣晓峰园160多个单位。为了抢占市场，长实也毫不示弱，随即以每平方英尺4 147元的售价促销青衣地铁站上盖盈翠半岛。长实的价格比当时的市价低两成，立即在市场上引发了抢购的狂潮，开盘当天1 300个单位就被抢购一空。与此相比，新地的晓峰园由于价格优势不明显，仅售80个单位，迫于市场行情，也随即展开降价的策略应对，下降了一成七，同时交给地产代理采取大范围内促销的方式来出售。
在市场低迷的境况下，长实采取低价销售的方式最先降价，引发了其他地产商的降价潮。对此，同期摩根士丹利的相关研究报告对长实的策略进行了深入分析，认为：“长实相比竞争对手更愿意采用低价策略来加快销售。香港住宅市场自1997年6月以后持续下滑的形势，证明这是一个恰当的策略。长实对降价如此随意，也是因为它的收入来源比其他开发商更加多元化。”
2008年次贷危机，李嘉诚又一次大规模密集抛售房产，先后出售上海世纪商贸广场写字楼物业、御翠豪庭、黄金城道上的商铺。即使抛售，李嘉诚的赢利也不菲，以上海世纪商贸广场写字楼物业来说，这个物业是在2005年以23亿元左右的价格购入，出售价格为4438亿元，赢利21亿元。而黄金城道商铺是顶级的商业步行街，其地理位置非常优越，升值的潜力巨大，原本是李嘉诚计划自己持有用来出租的。但是随着市场环境的恶化，李嘉诚果断做出了“转租为售”的策略，大约有2万多平方米40个铺位用来出售，均价以10万元每平方米。相比周围的商铺成交市场价约在7～8万元／平方米，李嘉诚仍然是赢利可观的。
当时，长实在北京投资的首个别墅项目——誉天下颇受关注。2008年11月上旬，楼市市场行情不景气，誉天下别墅项目面向市场推出联排以17 296元／平方米、双拼18 275元／平方米的优惠价格，相比之前两种户型拟定的预售价格30 000元／平方米和35 000元／平方米的价格有了近乎五成的下跌。尽管不少人对李嘉诚的密集抛售以套现持迟疑态度，但在李嘉诚看来，金融危机袭来之时回笼资金以保存实力永远是第一位的，低价套现总比被低迷市场套牢要好。所以此次长实报出了令人大跌眼镜的最低57折超低价格，其降幅确实惊人。
高沽低买巧融资
香港经常会出现所谓的“股地拉扯”现象，因为香港的股市与楼市之间有着高度的相关性。所谓“股地拉扯”，即房地产商圈地的资金往往来源于以上市的方式到股市融资，导致地价飞涨，继而也带动房屋价格的高涨，房地产商获取暴利，然后再继续在股市上融资，推动股价高涨。这已经是行业内公开的秘密。但是，李嘉诚的长实只在1987年曾参与“长和系”供股计划，之后一般不采取股本融资的方式。
1996年底，香港恒生指数大幅攀升至13203点，与1995年初的6967点相比，涨幅高达895％。与之相应的是香港的地产市道也一路走高，在1995年第四季度之后，房价也一直飙升，1997年7月中原地产指数升至100点，比起1996年7月的66点，在一年内升幅超过50％。
在股价和房价节节攀升的情况下，长实在1996年进行了1987年首次融资之后的再次股本融资。融资前，长实的现金流出净额高达8888亿港元，；融资后，19％年净现金流入由负数转为正数。此次长实通过股本融资募集资金5154亿港元。除此之外，长实还募集资金4178亿元，也是通过附属子公司向少数股东大量发行股份的方式获取的。这次融资有助于长实摆脱了在亚洲金融风暴冲击期间，银行收缩贷款的资金困境，持有大量的资金为选择性投资提供了可能。
在2008年爆发金融危机之前，李嘉诚也已经意识到了有可能面临的风险。他很善于未雨绸缪，采取了多种策略应对危机，减持中资股就是其中的策略之一。自2007年9月起，李嘉诚果断减持南航、中国远洋和中海集运的股份，套现总共逾90亿港元。其中，李嘉诚从减持中国远洋股份，套现5167亿港元；减持中海集运，套现大概2404亿港元。紧接着，李嘉诚基金会在2009年l月7日配售其持有的中国银行20亿股股份，每股价格在198港元到203港元之间浮动，套现达406亿元。据测算，此次减持净获利高达18亿元。
同时，李嘉诚的另一个举动就是在股市低迷时先后多次大幅增持“长和系”股份。他在2008年4月11日至7月16日的3个月期间，前后10次共计以58亿港元增持长实；在9月29日至10月8日不到10天时间，又继续斥资约3525万港元增持长实428万股。在10月下旬又4次增持和记电讯国际股份，持股量从2月底的66％上升到10月30日的6703％。11月14日，李嘉诚在2006年5月以来首次增持和黄股份，以每股均价37225港元的价格斥资11168万元增持和黄30万股，持股比例上升至5138％。2009年2月3日，李嘉诚又以每股均价6714元价格斥资3357万元首次增持长实5万股普通股。此后不到3天时间，李嘉诚再次以64575万港元买进1万股长实股份，每股均价64575港元。