12.1房地产估价报告
12.1.1房地产估价报告概述
1.房地产估价报告的含义
房地产估价人员在确定了最终的估价结果之后，应当撰写房地产估价报告。估价报告可视为估价机构提供给委托人的“产品”，它是在完成估价后给委托人的正式答复，是关于估价对象的客观、合理价格或价值的研究报告，也是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件。
估价报告质量的高低，除了取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数选取的合理性，还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷、装帧质量。前者可以说是估价报告的内在质量，后者可以说是估价报告的外在质量，两者皆不可偏废。
2.房地产估价报告的形式
房地产估价报告多为书面报告。按照其格式，又可分为叙述式报告和表格式报告。
对于成片或成批多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用表格的形式，如旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价。居民预购商品住宅的抵押估价报告，也可以采用表格的形式。
叙述式报告能使房地产估价人员有机会充分论证和解释其分析、意见和结论，使估价结果更具有说服力。叙述式报告是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。所以，叙述式报告是最普遍、最完整的估价报告形式。
无论是书面报告或口头报告，叙述式报告或表格式报告，都只是表现形式的不同，它们的基本要求是相同的。下面主要以叙述式报告来说明估价报告的有关要求和内容。
3.对房地产估价报告的总要求
房地产估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。具体来说应做到下列几点。
1）全面性
房地产估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，使估价报告使用者能够合理理解估价结果。
2）公正性和客观性
房地产估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，得出的结论应有充分的依据。
3）准确性
房地产估价报告的用语应力求清楚、准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。
4）概括性
估价报告应使用简洁的文字，对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
此外，估价报告的纸张、封面设计、排版、装帧应有较好的质量，尽量做到图文并茂。
12.1.2房地产估价报告的写作基础
房地产估价报告属于应用文范畴。应用写作主要由“写作主体”、“写作客体”、“写作载体”、“写作受体”4个基本要素构成。学习房地产估价报告的写作，同样要对这4个方面的构成要素有深入的了解，并研究相互之间的关系，融会贯通，才能写出优秀的房地产估价报告。
1.房地产估价报告的写作主体
房地产估价报告的写作主体实质上是从事该项业务的房地产机构和专业估价人员。
估价人员在整个写作过程中起着重要的作用。无论是传统的纸笔写作，还是现代的人机对话，一切写作行为都必须由写作主体来具体实施。估价人员要依据估价报告格式设计写作的主题、目标、结构、框架，科学地加工估价过程中搜集的各类资料，并在写作过程中不断地调整、完善。离开了估价人员，写作就无法进行。此外，房地产估价人员对房地产市场的认知能力、专业经验、职业道德、文字表达能力等，都会直接影响写作的质量和报告的客观效果。人的因素最为重要，它决定了整个房地产估价报告写作的质量。
房地产估价报告的写作属于专业写作，一份高质量的房地产估价报告，依赖于作者良好的综合素质。综合素质只能在实践中不断积累和提高。以下提出的各项内容只是必须达到的基本要求。
1）要有扎实的相关经济知识
房地产估价作为一门学科，属于经济分析与技术分析相结合的实用性边缘学科，涉及的专业学科比较庞杂，这就要求估价主体掌握各方面的知识。首先，在经济学方面，应当掌握的知识主要包括：经济学理论、价格理论、投资学、金融、保险、会计、统计、工程经济学等相关知识；其次，在建筑工程方面，应当掌握基本建设的一般程序、建筑构造、建筑材料工程造价等相关知识；再次，必须掌握城市规划知识、土地管理和房地产管理知识以及房地产相关的政策、法律知识等。只有掌握了上述专业知识，才能达到进入房地产估价领域的基础条件。
2）要有丰富的专业经验
撰写房地产估价报告是估价人员在一定经验和知识的基础上产生的一种创造行为，这种创造行为在很大程度上体现着估价人员经验和知识的个性特点。二者都是不可缺少的必要条件，但专业经验在某些特定条件下甚至比知识更重要。
经验需要在实践中不断总结和积累。一个人经验的获得是在个人、现实生活和社会历史三维背景下形成的。因此，专业经验的积累也就有多种途径，实际动手操作当然是最重要的、必不可少的途径，这就要求每一个执业的估价师都必须尽可能地动手写作房地产估价报告。同时学习也是积累经验的有效方法，考察和研究估价同行的作品，加强同行之间的交流，从中找出自己可以汲取的内容，可以迅速地增长自己的专业能力。
3）较高的认知能力
房地产估价师的认知能力是指能否在社会经济活动的大环境中，迅速、正确地评价估价对象的客观价格或价值的思维表现。认知能力来源于写作主体由知识结构、智力结构和观念方法交融而成的综合经验。它主要体现在对估价对象在房地产市场中的客观价格或价值的判断和确认。因此，把握房地产市场价格运动规律就成为认知能力中最重要的因素。同时还要不断地更新和补充新的知识，以提高自己的分析判断能力。
4）良好的职业道德
房地产估价报告是特定的问题，有其特定的用途，房地产估价师职业道德水准的高低，将直接影响到估价结论，从而对估价报告的使用者产生巨大的经济和社会影响。房地产估价师的职业道德的核心内容是要求估价行为独立、客观、公正，房地产估价师不得在估价作业中掺杂个人和机构的额外利益。
5）驾驭语言文字的能力
文章的行文表达是以一个一个语段为基本单位，而表达的语段，是由一个一个的字、词、句组成。表达的好坏，最终要落到字、词、句上来。没有遣词造句的功夫，就无法从事写作。房地产估价报告是一种指向性非常明确的应用文体，也有其特定的语言文字要求。
在语言文字方面的要求主要有对词义的要求、对语句的要求、防止错字漏字等等，另外还有段落、结构安排，书面语、辅助书面语的结合使用，汉语规范等问题。
2.房地产估价报告的写作客体
要写好估价报告必须有充分的材料，这里包含两个方面的内容，一方面是客观存在的各种各样的客观材料，另一方面是主观认识的各种各样的认识和感受。这两个方面的内容存在着有机联系。估价师主观方面的认识、感受，是材料积累的核心。有了这个核心，其他方面的材料才能活起来，才能形成作者的写作意图，进入写作过程。否则，其他方面的材料都是松散无序的，发挥不了作用。客观实践的材料是形成和表现认识的基石。没有这个基石，估价师认识、感受无法形成也不会写出好的估价报告来。估价师在平时就要善于观察、善于发现、善于积累，随时随地地搜集各类资料。
3.房地产估价报告的写作载体
写作载体是指估价师进行写作活动的工具，以及写作成果的凝聚物，亦即语言文字符号，以及语言文字符号、篇章结构生成的文章。
写作的一个载体就是写作工具，主要有纸、笔、计算机，此外，另外一个重要的载体在语言文字基础上形成的篇章结构和文体。篇章结构和文体是在写作实践中形成的。目前，世界发达国家和地区的估价报告基本上都有了相对固定的篇章结构和文体。
4.房地产估价报告的写作受体
房地产估价报告是供特定的读者阅读和使用的，而且这些读者可能对房地产知识了解得有限。合格的房地产估价报告就是要让那些不懂房地产估价业务的委托人和使用者能够读懂的报告。
12.1.3房地产估价报告的写作原则
客观性原则、目标性原则、规范性原则是房地产估价报告写作必须特别把握的根本性原则。
1.客观性原则
房地产估价报告写作的客观性原则是要求所采用的写作材料、分析过程和最终的估价结论必须客观真实。不能虚构、不能夸大、不能缩小，连写作细节也要经得起客观事实的推敲。
房地产估价报告写作要求客观真实，是由房地产估价报告的咨询、实证和法律性等专业性质所决定的。房地产估价报告来不得半点虚假，在估价报告写作中绝对不允许使用文学作品中诸如“艺术的真实”等手法。无论委托人使用报告的目的是价格咨询、资产价值确认，还是行政管理、法律诉讼的价格鉴证凭据，都要以客观事实为基础。
首先，估价报告采用的背景资料要真实。估价对象房地产的权益状况、实物状况、区位状况等描述性的材料都必须是客观真实的。这些材料都是最终判断估价对象房地产价格的基础，无论哪一个方面不真实，都会导致最终的估价结果出现偏差。
其次，分析性的材料要客观。估价过程中大量采用可以比照参考的价格材料，用这些材料比较分析出估价对象的价格。市场比较法最重要的是选取可比实例，对这些可比实例虽然可以进行修正、调整，但选择可比实例的条件是这些可比实例必须是客观存在和实际发生的。成本法要采用社会平均成本，收益法要采用客观收益等，都是在估价报告写作的客观性原则下进行的。
再次，估价结果也必须符合市场的客观状况。虽然估价结论只是一种估计、推测或判断，并不是估价对象现实发生的实际交易价格，但前提是客观合理的价格。如果估价结果与现实客观市场状况偏差太大，就必须重新检验该项估价所采用的材料是否客观真实，可比性怎样，采用的估价方法是否得当，分析测算过程是否合理，做出符合客观现实的调整。
2.目标性原则
房地产估价报告是受命写作，源于估价委托人某种特定的需要，整个写作过程都有一个明确目标，写作材料的搜集，篇章结构的整合，技术路线的确定，估价结果的说明都要围绕这个明确的目标进行。也就是说，房地产估价报告的写作，必须把握目标，紧扣主题。
把握估价报告的写作目标。要区分好一般性目标和特定目标两层含义。一般性目标是对所有的房地产估价报告而言的，就是价格。因为估价报告研究的都是估价对象的评估价格，所有的写作都是围绕完成最终的评估价格进行的。在估价报告中，不要体现与估价对象价格无关的因素。关于特定的目标，则因委托人提出的估价目的不同而不同。现实中，需要进行房地产估价的业务类型很多，因而产生了多种估价目的。对于不同估价目的的估价业务，估价思路有着很大的差别，最终的评估价格也有很大的差别。同一宗房地产，其正常交易是一个评估价格水平，而非正常交易（如强制拍卖、企业破产清算等）估价则很可能是另一个价格水平。所以，估价报告写作还要把握根据估价目的而产生的特定的目标，针对这个特定目标搜集材料，组织估价思路，推导出符合客观事实的估价结论，写出符合目标性明确的估价报告。
3.规范性原则
房地产估价报告写作的规范性原则，是对估价报告的结构形态而言的，即房地产估价报告的篇章结构要程式化，符合统一的要求。这种程式化的结构体现了长期实践中集体写作的智慧，充分反映了房地产估价报告的写作规律，使得写作过程更为明了，效率更高，也使估价报告的使用者更容易掌握和知晓。国家标准《房地产估价规范》规定估价报告的篇章结构包括封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件8个部分，对每一个部分又作了细化的结构规定，同时也推荐了估价报告的规范格式。
除了上述3项特定的原则之外，作为应用文写作，其他应用文写作的原则对房地产估价报告也同样适用，如文章的逻辑推理性原则、语言简约性原则等，也是需要了解和掌握的。
12.1.4房地产估价报告的组成和内容
一份完整的估价报告通常由8个部分组成：
（1）封面；
（2）目录；
（3）致委托人函；
（4）估价师声明；
（5）估价的假设和限制条件；
（6）估价结果报告；
（7）估价技术报告；
（8）附件。
1.封面
封面的内容一般包括下列几项。
1）标题
这是指估价报告的名称。如《×××房地产估价报告》。
2）估价项目名称
说明该估价项目的全称，通常是采用估价对象的名称。如“×××大厦房地产之土地”。
3）委托人
说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。其中，委托人为单位的，为单位全称；委托人为个人的，为其姓名。
4）估价机构
说明受理该估价项目的估价机构的全称。
5）估价作业期
说明该估价项目估价的起止年、月、日，即决定受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。如“2005年4月3日—2005年4月17日”。
6）估价报告编号
说明该估价报告在估价机构内的编号，以便于归档和今后的统计、查找等。
2.目录
目录中通常按前后顺序列出估价报告的各个组成部分的名称、副标题及其对应的页码，以使委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其感兴趣的内容。
3.致委托人函
致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。
其内容一般包括以下几项。
1）致函对象
这是指委托人的名称或者姓名。
2）致函正文
致函正文中说明估价目的、估价对象、估价时点、估价结果、估价报告应用有效期。另外，通常还要说明随此函附交一份或多份估价报告的具体数量。