（4）经济型酒店。经济型酒店是在传统星级酒店基础上发展而来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。它主要从商务旅游顾客需求角度出发，重在提供物超所值的客房产品，它不同于传统的星级酒店标准，是对星级酒店的创新。经济型酒店以“务实”为服务理念，一般没有豪华的大堂，简化甚至取消了一些配套设施，如餐厅、会议室、娱乐等，但是它特别讲究客房的舒适度，除了室内装修质地优良、独具风格外，房间的睡床从床垫到床上用品都是按照三星级以上水平配置，并提供免费宽带上网，其房价水平相比传统三星级酒店要低15%—30%。它还提供卫生、便捷的大众式早餐（如面包、咖啡之类）以及其他外送洗衣、商务等综合性服务。
2）旅店、招待所及其特点
旅店、招待所一般是以客房居住功能为主，兼有小规模的餐厅、饭堂，经营规模都比较小，一般为企事业单位作为接待客人使用，其经营收入主要来自床位收入。
2.旅馆房地产的估价特点
旅馆房地产的估价特点除与商业房地产类似外，还具有以下特点。
1）转让少且一般为整体转让
旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，对旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。与之相应要注意的是，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算。
2）功能多样
旅馆房地产往往具有多种功能，级别、档次越高的旅馆房地产其具有的功能越多，如五星级酒店一般具有商场、餐饮娱乐健身、商务会议、客房等功能，其收益主要体现在不同功能的经营能力和水平，其功能是否多样、经营水平的高低对其物业的价值影响较大，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估价。
3）一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大
旅馆房地产中的酒店，特别是一些大型酒店房地产，其一次性投资比较大，特别是装修及其各种设施设备的投资很大，而酒店房地产主要是通过经营获取回报，因此投资回收期较长，在经营期内将可能遇到宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规等因素的变化影响，尤其是供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大，经营风险较大。
4）价值主要体现在接待客户的类型及接待能力
旅馆房地产的功能主要是接待各种类型的客户，如会议客户、经商客户、度假客户等。不同类型的旅馆房地产接待的客户类型、层次不同，体现的价值不同。对同类型旅馆房地产而言，其价值主要体现在接待能力的大小，因此旅馆房地产的房间价格（或床位价格）、房间数（或是床位数）、入住率等指标，常常可以作为估价的指标，即以床位数或房间数作为比较因素，根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格，然后乘以总的床位或客房数，即可得出旅馆的总价。
11.5.2影响旅馆房地产价格的主要因素
1.影响旅馆房地产价格的主要区位状况
1）交通条件
这是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，是否拥有便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。
2）周围环境
周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的，交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用者和评价者——旅客，往往也会理解这一点，会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待商务旅客的旅馆，接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。
2.影响旅馆房地产价格的主要实物状况
除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况有以下两方面。
1）设备设施和用具
除了设备设施以外，用具是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的重要因素。正因为如此，旅馆的设备设施和用具的更新速度往往很快，远远快于设备设施和用具的自然寿命。我们往往可以看到这样的情形，有的旅馆由于经营不善，无力更新设备设施和用具，导致无客问津，最终导致恶性循环。
2）经营管理
旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店聘请国际着名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务水准，而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。
11.5.3旅馆房地产估价方法的选用
旅馆房地产的估价通常可以选择收益法、市场法等。
1.收益法
酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且因为其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。
2.市场法
由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。
11.5.4旅馆房地产估价的技术路线及难点处理
1.星级酒店不同功能用房收益的测算
星级酒店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益。一般星级酒店的功能分布、经营方式主要有以下5种。
1）客房
客房服务是星级酒店的主要功能，星级酒店一般都设有各种类型的客房，如标准单人房、豪华单人房、双人房、商务房、一般行政套房、高级行政套房等。客房的经营收入主要来源于床位费或房间费，客房的收益可通过市场调查获取房间单价、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取。
2）商场
星级酒店的一、二层一般都设有各种形式的中小型商场，如工艺精品店、鲜花店、服装店等。商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用市场法求取。
3）餐饮
星级酒店一般设有中餐厅、西餐厅，其经营的方式主要有出租经营、自主经营。出租经营餐厅的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营餐厅的收益可根据市场调查获取同类型餐厅的人均消费、上座率等，并根据座位数量求取。
4）商务、会议
星级酒店的商务主要包括各种服务商务，如外币兑换服务、票务服务、旅游服务等，星级酒店通常拥有各种不同面积、不同功能的会议厅。商务、会议厅一般采取自主经营，经营方式按小时时间段收取使用费用，不同时间段收取费用一般不同，这部分用房的收益可根据不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。
5）娱乐、健身
星级酒店一般都具有各种娱乐功能，如设有交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、游泳池、保龄球场、网球场、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其经营的方式主要有出租经营和自主经营，出租经营的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。
2.星级酒店净收益的求取
酒店房地产作为一种能直观获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是大中型星级酒店，由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固着于酒店这一特定房地产上，隐含在酒店房地产的价值之中。因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产估价的难点之一，这是因为酒店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素，且相互交叉作用。此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。因此，对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定酒店仅以不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。
11.6餐饮房地产估价
11.6.1餐饮房地产及其估价特点
餐饮房地产根据其经营的规模、档次、经营特点，可分为酒楼、连锁快餐店、小吃店等。餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似。但餐饮房地产在某些方面也有其特殊性。主要体现在以下两方面。
1.地段选择的差异性
餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊接合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。
2.营业收入的差异性
餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入，然而影响餐饮房地产收入的因素很多，主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境会带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。在实际生活中我们常常看到这样的现象，处于同一地段的餐饮房地产，有的门庭若市，生意红火，而有的却比较冷清，这种收入的差异主要来自房地产以外的因素。因此估价时要考虑将这部分收入进行剥离。
11.6.2餐饮房地产估价的技术路线及难点处理
餐饮房地产的估价技术路线与估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似。但由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素所贡献的，因此利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在求取净收益时既要扣除平均商业利润也要扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。
思考题
1.简述居住房地产及其特点。
2.简述居住房地产的价格构成。
3.居住房地产估价的常用方法有哪些？
4.简述商业房地产及其特点。
5.影响商业房地产价格因素有哪些？
6.商业房地产的估价方法有哪些？
7.简述工业房地产及其特点。
8.简述商务办公房地产及其特点。
9.简述旅馆房地产及其估价的特点。