（6）求取地价。估价时点为2011年7月1日，将所有的收入和支出均折算到该时间上。
①开发完成后的商业部分价值=4X500×6X000=(1+14%)3=1X822.42(万元）
②开发完成后的居住部分价值=2X500×44X000×30%=(1+14%)3+50%=(1+14%)3.5+20%=(1+14%)4
=7X006.91(万元）
③购地税费总额=总地价×3%=0.03总地价
④建设费用总额=（1X200+500)×50X000×20%=(1+14%)0.5+50%=(1+14%)1.5+30%=(1+14%)2.5
=6X921.57（万元）
⑤销售费用总额=（4X500×6X000+2X500×44X000）×3%=(1+14%)3.25=268.47(万元）
⑥销售税费总额=（1X822.42+7X006.91)×6%=529.76(万元）
⑦总地价=1X822.42+7X006.91—0.03总地价—6X921.57—268.47—529.76
总地价=1X077.21（万元）
估价结果：以上述测算结果为主，参考估价师的估价经验，将总地价评估为1X078万元。
对房地产开发用地的估价，通常需要给出3种形式的价格，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地2011年7月1日的正常市场价格评估结果为：总地价1X078万元，单位地价1X078元/m2，楼面地价215.6元/m2。
【例86】某市有一宗面积为12X000m2的土地挂牌出让，该宗地已完成七通一平，出让年限为50年，规划容积率为2.5，用途为住宅和办公综合。某房地产开发商准备投标，并计划建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢。预计开发进度安排为：第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并开工建设。项目建成后住宅将全部出售，而写字楼将全部以出租方式经营，项目实施进度如表81所示。表81项目实施进度
根据市场调查，房地产开发费用和经营状况预测如下。
（1）预计建成时该项目所在区域同类型、同档次住宅的销售价格为22X000元/m2，同类写字楼可出租面积的月租金为300元/m2（一般可出租面积占建筑面积的70%），预计今后将稳定不变。
（2）当地土地取得税费为地价总额的3%，房地产销售税费为销售价格的6%，写字楼出租经营的运营费率为25%，出租空置率为10%。
（3）住宅楼销售在建成后一年内完成，写字楼出租在建成后一次性全部完成。
（4）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼3X600元/m2，写字楼5X000元/m2，管理费用为开发成本的5%。土地出让金在办理出让手续时一次性缴纳，工程建设费在建设期内均匀投入。
（5）目前同类房地产投资的折现率为10%，报酬率为12%。
请根据以上资料帮助该房地产开发商计算合理的投标报价。
【解】这道题目将房地产开发进度及经营时间表以横道图的形式表示，比文字描述更加直观，从题目中的表述和横道图可以得到以下信息：待估土地的价款将在第1年年末支付；住宅部分将在第3年年末建成，第4年年末完成销售；写字楼部分将在第4年年末建成，从第5年开始出租，纯收益在每年年末产生。
题目给出的条件中包括了折现率，而没有利润率，适合采用现金流量折现法。以V表示待估土地总价，采用下列公式计算：
待估土地价格=开发完成以后的房地产价格现值—取得待估土地的税费—
房地产开发成本现值—管理费用现值—开发后的房地产转让税费现值
（1）项目总建筑面积=12X000×2.5=30X000（m2）
其中，住宅楼和写字楼建筑面积各15X000m2。
（2）开发完成以后的房地产价格及其折现：
开发完成后的住宅楼总价格=22X000×15X000=3.3（亿元）
开发完成后的住宅总价折现到第1年年末的现值=3.3=（1+10%）3=2.479（亿元）
写字楼出租的年纯收益=15X000×70%×300×12×（1—10%）×（1—25%）
=0.255X2（亿元）
土地使用权期限一般从办理完出让手续开始计算，写字楼建成于第4年年末，其后的收益年限
n=50—3=47（年）
写字楼在第4年年末的总价=0.255X2=12%×1—1=(1+10%)47=2.115X9（亿元）
写字楼总价折现到第1年年末的现值=2.115X9=(1+10%)3=1.589X7（亿元）
开发完成后的房地产在第1年年末的总现值=2.479+1.589X7=4.068X7
（3）取得待估土地的税费=V×3%=0.03V
（4）房地产开发成本、管理费用及其现值：
住宅开发成本及管理费=15X000×3X600×（1+5%）=0.567（亿元）
住宅开发成本及管理费折现到第1年年末
=0.567×50%=(1+10%)0.5+50%=(1+10%)1.5=0.516X0（亿元）
写字楼开发成本及管理费=15X000×5X000×（1+5%）=0.787X5（亿元）
写字楼开发成本及管理费折现到第1年年末
=0.787X5×50%=(1+10%)1.5+50%=(1+10%)2.5=0.651X6（亿元）
房地产总开发成本及管理费在第1年年末的折现值=0.516X0+0.651X6=1.167X6（亿元）
（5）开发后的房地产转让税费现值=开发后的房地产现值×税费率
=4.068X7×6%=0.244X1（亿元）
（6）综合以上
V=4.068X7—0.03V—1.167X6—0.244X1
1.03V=2.657（亿元）
V=2.579X6（亿元）
所以，该房地产开发商计算合理的投标报价为2.579X6亿元。
【例87】某房地产开发企业准备收购一处旧厂房加以改造利用，已知该厂房的建筑面积为5X000m2，所在地段已被城市规划部门列入商业用地范围。该房地产开发企业拟将此旧厂房改造为以画廊为主的创意房地产并出租经营，预计完成改造需要12个月时间，根据当地市场状况，改造完成后即可进入出租经营阶段，可出租面积占总建筑面积的80%，出租率为95%，届时同类房地产可出租面积的租金约7元/（m2·天）。
已知由于改变用途须补交的土地出让金和税费合计按建筑面积计算为2X000元/m2，新的土地使用权出让期限为40年，同类房地产出租经营的运营费率为租金收入的40%，该房地产的改造费用和管理费按建筑面积计算为3X000元/m2。
设银行贷款利息率为7%，同类房地产的报酬率为10%，年投资利润率为15%，请利用计息方法帮助该房地产开发企业估算购买旧厂房的合理价格。
【解】待装修改造的旧房地产估价，根据题目内容，具体公式为
旧房地产价格=改造完成后的房地产价格—取得旧房地产的税费—
改造费用和管理费—投资利息—投资利润
以V表示估价对象的总价。
（1）计算装修改造完成后的房地产价格：
改造完成后的房地产年纯收益=5X000×80%×95%×7×365×（1—40%）=582.54（万元）
改造完成后的收益年限n=40—1=39（年）
改造完成后的房地产总价格=582.54=10%×1—1=(1+10%)39=5X683.82（万元）
（2）取得旧房地产的补交出让金和税费=5X000×2X000=1X000（万元）
（3）改造费用和管理费=5X000×3X000=1X500（万元）
（4）投资利息=（V+1X000）×［(1+7%)1—1］+1X500×［(1+7%)0.5—1］
=0.07V+121.612X1（万元）
（5）投资利润=（V+1X000+1X500)×15%=0.15V+375（万元）
（6）综合以上
V=5X683.82—1X000—1X500—（0.07V+121.612X1）—（0.15V+375）
1.22V=2X687.208（万元）
V=2X202.63（万元）
所以，该旧厂房的合理购买价格为2X202.63万元。
8.6假设开发法总结
对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。
在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地3类。未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房3类。另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包括家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。
开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
假设开发法估价测算汇总表见表82和表83。表82假设开发法（现金流量折现法）估价测算汇总表
=测算标准=数量=金额=备注
一、后续开发经营期
二、开发完成后的价值
三、后续必要支出
（一）取得税费
契税
其他税费
（二）建设成本
（三）管理费用
（四）销售费用
（五）销售税费
销售税金及附加
其他销售税费
四、折现率
五、测算结果=
总价
单价
表83假设开发法（传统方法）估价测算汇总表
=测算标准=数量=金额=备注
一、后续开发经营期
二、开发完成后的价值
三、后续必要支出
（一）取得税费
契税
其他税费
（二）建设成本
（三）管理费用
（四）销售费用
（五）投资利息
（六）销售税费
销售税金及附加
其他销售税费
四、后续应得利润
续表
=测算标准=数量=金额=备注
直接成本利润率
投资利润率
成本利润率
销售利润率
五、测算结果=
总价
单价
思考题
1.什么是假设开发法？其理论依据、适用范围和应具备的条件是什么？具体操作步骤如何？
2.适用于在生地（毛地或熟地）上进行房屋建设、将生地（毛地）开发成熟地、将在建工程续建成房屋、将旧房重新改造成新房、可改变用途的旧房、未来开发完成后的房地产销售（出租或营业）的假设开发法公式是怎样的？
3.假设开发法中的现金流量折现法与传统方法有哪些主要区别？各有什么优缺点？
4.开发经营期、建设期、经营期、前期、建造期、销售期、运营期、持有期、经济寿命的含义及其之间的区别和联系是什么？
5.如何预测后续开发经营期、开发完成后的价值？
6.在实际运用假设开发法估价时，应如何确定扣除项目，即针对具体的估价对象，哪些应为扣除项目，哪些不应为扣除项目？
7.如何求取待开发房地产的取得税费，后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润？
8.如何选取折现率？
9.假设开发法的估价前提有哪些？不同前提下的房地产评估价值关系如何？