【例81】有一片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4km2，适宜进行“七通一平”开发后分块转让，可转让面积占总面积的70%，附近地区与之位置相当的小块“七通一平”熟地的单价为1X200元/m2，开发期需要3年，将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为1.8亿元/km2，贷款年利率为10%，年平均投资利润率为15%，当地土地转让中卖方需缴纳的税费为转让价格的4%，买方需缴纳的税费为转让价格的2%，假定开发费用是均匀投入的，试估算该成片荒地的总价和单价。
【解】本题是生地开发为熟地的例子，选用以下公式：
生地价格=开发完成以后的熟地价格—取得生地的税费—土地开发成本—
管理费用—投资利息—熟地转让税费—开发利润
设该成片荒地的总价为V，根据题目所给条件，分步计算如下：
（1）开发完成以后的土地价格
开发完成以后的熟地可转让部分的价格=1X200元/m2
成片土地的转让价格=1X200×70%=840（元/m2）
（2）取得生地的税费=V×2%=0.02V
（3）土地开发成本＋管理费用=1.8亿元/km2=180元/m2
（4）投资利息=（V+V×2%）×［（1+10%）3—1］+180×［（1+10%）1.5—1］
=0.338V+27.664（元/m2）
（5）开发以后的土地转让税费
按总面积计算的转让税费单价=成片土地的转让单价×4%=840×4%=33.6（元/m2）
（6）开发利润=（V+V×2%）×15%×3+180×15%×1.5
=0.459V+40.5（元/m2）
（7）综合以上，
V=840—0.02V—180—（0.338V+27.664）—33.6—（0.459V+40.5）
即1.817V=558.236，V=307.23（元/m2）
总价V总=307.23元/m2×4km2=1X228X920X000元=12.29亿元
所以，该成片荒地的平均单价为307.23元/m2，总价为12.29亿元。
【例82】某宗“七通一平”熟地的面积为5X000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1X500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3X500元。请利用所给资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。
【解】估价时点为购买该土地之日，假设为现在，并设该土地的总价为V，则
（1）该写字楼的总建筑面积=5X000×2=10X000（m2）
（2）开发完成后的该写字楼总价值=3X500×10X000/(1+12%)2=2X790.18（万元）
（3）该土地取得税费总额=V×3%=0.03V（万元）
（4）建安工程费等的总额=1X500×10X000×(1+8%+6%)×
60%/(1+12%)0.5+40%/(1+12%)1.5
=1X546.55（万元）
建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入集中在该年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。
（5）销售费用总额=3X500×10X000×2%/(1+12%)1.75=57.41（万元）
销售费用假设在写字楼建成前半年内均匀投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。
（6）销售税费总额=2X790.18×6%=167.41（万元）
（7）V=2X790.18—0.03V—1X546.55—57.41—167.41
V=989.14（万元）
土地总价=989.14（万元）
土地单价=9X891X400/5X000=1X978.28（元/m2）
楼面地价=9X891X400/10X000=989.14（元/m2）
【例83】某旧厂房的建筑面积为5X000m2，根据其位置，适宜改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交出让金等费用400元/m2（按建筑面积计），同时取得40年的建设用地使用权。预计购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%；改造期为1年，改造费用为每平方米建筑面积1X000元；改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4X000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费预计为售价的6%。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。
【解】估价时点为购买该旧厂房之日，假设为现在，并设该旧厂房的正常购买总价为V，则
（1）改造后的商场总价值=4X000×5X000/（1+12%）=1X785.71（万元）
（2）购买该旧厂房的税费总额=V×4%=0.04V（万元）
（3）需补交出让金等费用总额=400×5X000=200(万元)
（4）改造总费用=1X000×5X000/(1+12%)0.5=472.46（万元）
（5）销售费用总额=4X000×5X000×2%/(1+12%)0.75=36.74（万元）
（6）销售税费总额=4X000×5X000×6%/（1+12%）=107.14（万元）
（7）V=178X571—0.04V—200—472.46—36.74—107.14
V=932.09（万元）
该旧厂房总价=932.09（万元）
该旧厂房单价=932.09万元/5X000m2=1X864.18（元/m2）
【例84】某在建工程的建设用地面积为3X000m2，规划总建筑面积为12X400m2，用途为办公，土地使用期限为50年，自2010年3月1日起计算，国有建设用地使用权出让合同约定不可续期；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该土地上正在建造写字楼，建筑结构为框架结构，测算正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积2X300元。至2011年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需18个月（1.5年），还需投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积为建筑面积的70%，可出租面积的月租金为60元/m2，出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该在建工程2011年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%）。
【解】估价时点为2011年9月1日，并设该在建工程的正常购买总价为V，则：
（1）续建完成后的写字楼总价值=A=Y×1—1=(1+Y)n×1=(1+rd)t
式中，A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限，rd为折现率，t为需要折现的年数。根据题意，它们分别如下：
A=60×12×12X400×70%×85%×（1—25%）=398.41（万元）
Y=9%
n根据建设用地使用权剩余期限来确定，因为预计建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，并且出让合同约定不可续期。由于土地使用期限为50年，自2010年3月1日至该写字楼建成之日为3年，建成半年后出租，所以：
n=50—3—0.5=46.5（年）
rd=13%
t是把收益法测算出的续建完成后的价值折算到估价时点的价值的年限。由于收益法测算出的续建完成后的价值是在估价时点之后2年，所以：
t=2（年）
续建完成后的写字楼总价值计算如下：
续建完成后的写字楼总价值=398.41=9%×1—1=（1+9%）46.5×1=(1+13%)2
=3X403.78（万元）
（2）购买该在建工程的税费总额=V×3%=0.03V（万元）
（3）续建总费用=2X300×12X400×60%=(1+13%)0.75=1X561.32（万元）
（4）销售费用总额=398.41=9%×1—1=(1+9%)46.5×3%=(1+13%)1.25=111.92（万元）
（5）销售税费总额=3X403.78×6%=204.23（万元）
（6）V=3X403.78—0.03V—1X561.32—111.92—204.23
V=1481.85（万元）
该在建工程总价=1X481.85（万元）
该在建工程单价=1X481.85=1.24=1X195.04（元/m2）
【例85】估价对象概况：本估价对象是一块“五通一平”的房地产开发用地，建设用地面积为10X000m2，土地用途为商业和居住，容积率为不大于5.0，建筑密度为不大于35%，商业和居住的土地使用期限自建设用地使用权出让之日起计算分别为40年和70年。
估价需要：评估该块土地2011年7月1日的正常市场价格，为出让人招标出让该块土地确定招标底价提供参考依据。
估价过程如下。
（1）选用估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法估价，因此选用假设开发法，具体是采用假设开发法中的现金流量折现法，估价前提为“自愿转让”。
（2）选取最佳的开发利用方式。通过市场调研，得知该块土地的最佳开发利用方式如下。①用途为商业与居住混合。②容积率达到最高，即为5.0，因此总建筑面积为10X000×5=50X000（m2）。③建筑密度适合为30%。④建筑物层数确定为18层，其中1层至2层的建筑面积相同，均为3X000m2，适合为商业用途；3层至18层的建筑面积相同，均为2X750m2，适合为居住用途；故商业用途的建筑面积共计6X000m2，居住用途的建筑面积共计44X000m2。
（3）预计建设期。预计自取得建设用地使用权之日起计算，共需3年时间才能建成投入使用，即2014年7月1日建成。
（4）预测开发完成后的房地产价值。通过市场调研，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后可售出50%，其余20%一年后售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4X500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2X500元。
（5）测算有关税费和折现率。据了解，如果得到该土地，需要按照取得价款的3%缴纳契税等税费。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1X200元；勘察设计和前期工程费及管理费用等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的建设期内，建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用预计为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止；两税一费和交易手续费等销售税费预计为售价的6%。折现率选取14%。