未来5-10年，随着中国城镇化面临的条件、需求、角色的深刻变化，新型城镇化要重在适应人的发展需求，提升城镇品质。要推进由规模城镇化向人口城镇化的转型。
与此同时，要实现城镇化模式由生产主导向生活（消费）主导的转变，把城镇化发展转型的目标聚焦到提高中小城镇生活品质和积聚人口上来。实现城镇化模式由工业主导向服务业主导的转变，通过大力发展生产性服务业、生活性服务业扩大城镇就业容量，实现城镇化发展与产业转型升级的有机结合。实现城镇化模式由城乡分割向城乡融合的转变，更加注重打破城乡二元制度结构，实现城镇化发展与城乡一体化的有机结合。
第二，人口城镇化重在农民工市民化。城镇化要实现包容性增长，“重头戏”是解决好农民工市民化的问题。目前，农民工市民化已经到了临界点。一方面，农民工在城镇居住呈长期化趋势，他们中的大多数即使政府不放开户籍也要留在城镇。就是说，实现农民工市民化有很强的现实需求；另一方面，农民工长期融不进城市社会，长期享受不到应有的权利，累积了大量的社会矛盾和风险。尽快出台农民工市民化的国家规划是摆在我们面前的一个重要课题，我们必须：用2-3年时间，初步实现有条件的农民工市民化；用3-5年时间，通过放开户籍制度和城乡基本公共服务均等化的制度安排，基本解决存量农民工的市民化；用8年时间，即到2020年总体解决农民工市民化，初步形成人口城镇化的格局。
第三，推进以放开为目标的户籍制度改革。户籍制度承载着城乡居民的福利不平等和权利不平等，不是一般的改革创新，而是创造条件，逐步取消。在操作层面应从长计议，循序渐进。建议1-2年内剥离户籍制度的福利分配功能，在中小城镇全面取消户籍制度，建立人口登记制度；3-5年内，除了某些特大城市外，其他大中城市的户籍制度基本放开，全面实施居住证制度；5-8年内，全面实行以身份证代码为唯一标识的人口登记制度。
第四，推进城乡基本公共服务制度对接。由于城乡经济发展、生活水平上的差距，城乡基本公共服务水平在大致相当的前提下可以有一定的差距，但要尽快解决制度不公的问题。因此，在国家规划层面应明确全国统一的基本公共服务均等化政策，提高基本公共服务统筹层次，实现城乡两套基本公共服务制度的对接融合；应以农民工整体融入城市基本公共服务体系为核心，推动农民工“个人融入企业、子女融入学校、家庭融入社区、群体融入社会”；用多种方式解决农民工基本公共服务问题；充分发挥国家和社会两个积极性解决农民工的就业和住房问题。
第五，推进农地物权化的制度创新。这些年，城镇化中暴露出来的农地问题，与法律尚未赋予农地使用权完整的物权性质直接相关：一是农村征地强拆、补偿标准过低等问题，深层次的原因在于农地实际上为债权而非物权，农民难以成为征地中的谈判主体；二是农业产业化、规模化经营受制于农村土地交易市场发育滞后；三是企业可以通过自身资产抵押获得银行贷款，但按照《物权法》规定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”，使得农民通过土地使用权抵押获得银行贷款面临法律障碍；四是由于农地和宅基地的物权性质不完整，农民难以通过承包地和宅基地流转，带着资本进城，由此导致人口城镇化严重滞后。考虑到2007年出台的《物权法》已经将包括农村土地承包权、建设用地使用权、宅基地使用权等列入用益物权范围，接下来，有必要进一步修改土地管理法，以确保农村土地使用权具有完整的用益物权性质；在严格用途管制的基础上，赋予农民土地用益物权主体地位，实现农村土地承包关系稳定并长久不变；建立城乡统一的土地市场，形成农村土地使用权转让、出租、抵押、入股的相关制度安排。
第六，实现公共资源由按照行政级别配置向按照人口规模配置的转变。人口城镇化严重滞后于规模城镇化，深层次的原因在于公共资源按行政级别配置，而非按人口规模化配置，并由此形成了公共资源配置向大城市集中，中小城镇公共资源严重不足的局面。其结果是，大城市公共服务质量高和就业机会多，但农民工市民化安置成本高；中小城镇农民工市民化安置成本低，但对农民工缺乏吸引力。有鉴于此，需要按照人口在城镇集聚的规模测算不同城镇公共资源配置标准，实现大、中、小城镇公共资源配置均等化；改革财税体制，加大各级政府对中小城镇的转移支付力度，实现新增财政城市建设资金主要用于中小城镇，实质性地提高中小城镇人口集聚功能；推动行政体制上的省直管市县，赋予市县在公共资源配置上的平等地位；以公益性为重点优化国有资本配置，发挥国有资本在提升中小城镇基础设施、公共服务水平上的重大作用，改善投资环境，激活社会资本在中小城镇的投资。
打破瓶颈：土地制度改革助力新型城镇化
目前，中国新型城镇化面临的一个重要问题是高房价，而政府过分依赖卖地收入，在一定程度上推高了房价，严重阻碍了城镇化的进一步推进。同时，现有土地管理体制下，土地使用效率下降，土地供应不足，不但难以保障城镇化的土地需求，而且可能影响到粮食安全。
中国土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。与其他多数国家不同，中国土地制度的基本特征是一种城乡分割的土地制度，城市市区土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。从实践看，现行土地管理方式至少引发了五方面问题：第一，城镇建设用地使用效率下降。第二，农村土地闲置状况比较严重。第三，农地质量下降，影响粮食安全。
第四，土地财政问题突出。第五，大量征地与被征地主体之间的利益平衡越来越困难，由于补偿或者安置问题导致的群体性事件逐渐突出。
与此同时，城镇化快速发展面临大量的土地需求。到2020年，中国城市化率应该在60%左右，城镇人口大约为8.5亿，比2012年底城镇人口净增加1.4亿人。目前中国城镇工矿用地规模已突破10万平方公里，如果按人均100平方米为新增城镇人口提供工矿用地，城镇工矿用地总量将突破11万平方公里，该数据大大突破了国土资源部土地利用总体规划中2020年城镇工矿用地达到10.65万平方公里的控制目标。为了适应这种城镇化对城镇建设用地的需求，必须寻找土地制度改革的新思路。
为解决土地制度引发的一系列问题，支持新型城镇化发展，改革中国现行土地制度势在必行。土地制度改革的具体目标：一是提高土地利用效率，包括改善农业用地质量，提高城市建设用地使用效率；二是促进房价合理回归，过高的房价已成为影响城市国际竞争力，引发社会矛盾的主要因素；三是确保中国粮食安全，以粮食进口比例控制在10%以内作为安全底线；四是解决城镇化融资问题，减少政府对土地收入的依赖，把城镇化建设未来的收益适度“平移”到目前来使用，形成市政建设、公共服务水平提高和土地增值收入增加相互促进、良性循环的正向激励机制。根据上述目标，中国金融四十人论坛（CF40）内部重大课题《深化经济体制改革重点领域一揽子方案》之子课题《土地制度改革与新型城镇化》（征求意见稿）提出了具体建议及配套措施。
总之，城镇化进程的推进已经形成对土地改革的倒逼之势。土地政策更大的突破已经和正在酝酿。其中最主要的一个思路，就是要建立平等的城乡建设用地市场、规范征地，以及促进农村集体土地流转两个环节。当然，在这个过程中，保护耕地红线、不突破建设用地指标、保障农民权益是政策制定的前提。同时，由于涉及征地制度的改革和相关法律调整，加之地方政府阻力重重，要在短期内实现城乡用地的“同地同权同价”，仍有较大的难度。为弥补国有建设用地的用地缺口，主管部门更倾向于内部挖潜的思路，即促进城镇低效用地再开发，提高单位土地的GDP产出。事实上，上述方案提出的多项改革措施，均被认为需要逐步推进，而难以在短时间内一蹴而就。而相比之下，在农村集体土地环节，加快农村集体土地流转将是大势所趋，且更有可能取得实质性突破。在这一方面，广东、浙江、海南、福建等省份均有过较为成熟的尝试，并得到国土资源部的认可。
2013年以来，各地正在不断推出有关土改的尝试，并受到市场的持续关注。《广州市南沙新区条例(草案)》正式在官方文件中明确探索集体建设用地流转试点，并强调重大科技成果研发和产业化项目可以通过租赁、入股和联营联建等方式使用集体建设用地。深圳则在近期鼓励引导符合规划的合法工业用地和尚未完成征地补偿手续的工业用地，通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式进入市场，从而调配土地利用的结构性缺口。海南于此前研究制定《海南省农民集体建设用地管理办法》，对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，或者由农村集体经济组织以转让、租赁、联营合作、作价入股等方式进行流转，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。同时，作为将土改与金改结合的重要尝试，国内首款土地经营权流转信托——中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期也已正式面世。此外，江西、山东等地也出台相关文件，加快农村集体土地的流转。
值得注意的是，此前一些较为成熟的模式，未来也需要新的政策破局。如浙江的杭州、宁波等地实行的“土地换股权”模式；浙江嘉兴在土改中推出的“两分两换”(宅基地和承包地分开，搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障)；广州在土地流转中曾推出的“地票”制度，等等。
综上所述，土地制度的改革及相应配套措施的完善是新型城镇化建设的核心内容之一，土地作为关键要素，能否通过市场实现有效配置直接关系到城镇化的成功与否。只有从根源上提高土地使用效率，扩大建设用地供给，减少政府对土地收入的依赖，才能解决当前城镇化过程中出现的房价高企、社会矛盾凸显、“土地”城镇化而非“人口”城镇化等问题。我们应充分吸取国际经验，实现可持续的新型城镇化发展，尊重特大型城市和功能性城市的自身发展规律，对城镇化不搞一刀切，最终实现资源配置的高效，使更多的人享受到城市生活的便利，进而促进中国经济的可持续健康发展。