在业界公认的CBD市场“高压带”上，2003年“战火纷飞，诸侯并起”。主要是因为一方面，国家加大对地产行业的宏观调控力度，拉大了部分消费者期待降价、持币待购的心理。另一方面市场上可供选择的楼盘也比较多，高端市场局部过热，产品结构有些失衡。尽管如此富力城项目却能率先从楼市激战中抢得先手，在短短十个月的时间竟然突破了18亿的销售额。这无疑是富力城营销战略的巨大成功，富力城成功的一个重要原因是在产品上，非常认真地贯彻了富力城地产公司的质量方针：以品质提升价值，以诚信锻造品牌，共创生活新空间。而这一方针的思想之源还是在于创新。
创新是责任与想像力的结晶，创新的结果是让这个世界多一份生机。
南方发展商进入北京，对北京房地产各个方面都有所冲击，可以用一个词来概括，就是创新，各个方面的创新。它包括发展理念的创新、产品的创新、营销推广的创新和服务的创新等等。结合珠江、合生在北京的项目，在对产品进行塑造的前提下，珠江、合生把南方的房地产的一些经验和北京的房地产的经验融合起来其实就是一种创新，它将形成一个既在物质层面满足消费者的需求，又能在精神层面和文化层面满足市场的需求的综合的、复合的产品。
南方的开发商多年发展的经验使得他们在做产品前期时有很大的投入，包括了产品定位、区域调研、规划设计等方面。毕竟积累的经验相对更丰富一些，所以，在这方面南方来北京发展的地产商领先一步。而且南派开发商的共性是更注重公共部位、社区公共场所的建设。这些地区是业主无法组织进行建设，但这些区域对业主的生活有重要的影响，这时就需要开发商能够体贴一些。在细节上，更讲究实用，尺度也更适度。比如１００多平方米的两居室、三居室，北京的主卧设计很少面宽超过３．６米，几乎没有超过４米的，但客厅的面宽却往往达到５米，包括洗手间的长宽比等等，这些方面南方的开发商确实要领先一步，都是市场逼出来的。
比方说珠江帝景，倡导一种集成式的欧洲生活，以打造纯粹的欧洲商城作为核心的概念设计或者发展理念，贯穿项目整个发展的各个方面；罗马嘉园和珠江绿洲也是专为特定客户打造。我们希望可以给北京的消费者提供优质的生活选择，给市场创造多样的产品。
精装修。南方的优质房产企业进入北京，大大加快北京楼市的产品创新，以前北京没有精装修住宅，珠江所有项目都是精装修，这在一定程度上影响了北京的市场，给了客户更多的选择。
北京户型比南方的要大一些，但相对不够精致，在产品的一些细部上比南方的产品有一些差距。
南方人对市场有着强烈的忧患意识和生存竞争意识，如何用市场经济观点去思考，如何从客户的角度去思考是开发的出发点和理念。万科就曾提出不单纯卖产品，而是生活方式的提供者。
在珠江时我最常强调的是服务。在土地储备时就导入了客户的需求，前期规划中就开始实施。建设中强调阳光工程，大到信息的对称。物业方面我们康景物业一直保持了很高的水准，在广州和北京都是五星级的标准。
大盘时代。南方尤其是广州的一些企业，对城乡结合部的大盘运作有很强的实力与很丰富的经验，通过在北京开发这种郊区的低密度大盘，使得北京人对郊区的居住方式有了进一步的认识。
产品创新。如我们在一些中小户型中设计的电脑房就得到了很多客户的认可，而在同样面积的户型中，北京本地的很多开发商都没有这样考虑。
在南方市场上，开发商更注重市场定位和在产品细节上下工夫。在规划之初，即坚持建筑要与周边的环境和谐统一，将住宅区与商业区用一条绿化带完全分隔开，而且，无论是住宅区还是商业区，都将停车位全部置于地下。更低的价格，并不是我们比别人拿地拿的便宜，也不是我们的产品做得差，主要是我们在成本控制上下了工夫。不仅是自己的施工队伍，而且恨不得整个工地和公司就没有乙方，一个集团一条龙的营造方式，这正是持续低价依然有不错投资利润的真正原因。
住宅规划重“人性化”。社区规划张弛有道，楼宇、园林、商业配套交相融合，既形成独特的园区风格，又能与周边区域相呼应。
房型布局重“实用性”，而非纯粹追求面积。房地产市场也经历过一段盲目追求大户型、大面积的误区，凡造楼买楼都想往复式、错层靠拢；而市场成熟的今天，从开发商到购房人都将“面积合理、紧凑实用”作为首要选择，目前市场上已经出现实用率高达１００％的户型，而由此带来的低总价更降低了购房的门槛。
物业管理已从单纯的“管理”走向“服务”。
更成熟的消费引导。从购房人角度来说，购房人更加注重房屋品质和社区规划，讲究“眼见为实”，避免盲目跟风和受一些概念炒作的影响；看楼选楼不仅看开发商品牌，更要关注产品力，注重房屋本身、社区管理、会所经营和建筑品质。
按照市场规模与容量，像北京这样的城市拥有一二百规模像样的房地产企业足矣。但据相关资料表明，北京的房地产企业多达好几千家，每年同时有近千个楼盘项目同时抢食，加上近10年的开发积淀，房地产企业面临同行竞争的压力是不言而喻的。ＣＢＤ的市场也非一直向好，而对迅速变化的市场形势，曾经也有个别开发商开始“茫然而不知所往”，甚至销售滞胀，并非是需求乏力和疲软，完全是因为楼盘的市场定位不准，且定价虚高。ＣＢＤ的提法刚刚露头时，那里的各大楼盘的尾房率不到１０％，而且各个楼盘的销售周期普遍很短，进入2003年后，ＣＢＤ市场局势开始变得扑朔迷离。后来在泛ＣＢＤ区域，既有火爆一时的ＳＯＨＯ楼盘，也有公然宣称拒绝商住的纯住区；既有创造了销售奇迹的小户型，也有倡导至尊生活主张的豪华公寓。市场已进入多元竞争期，这是由多元需求的形势所决定的。作为开发商，必须善于感受和捕捉市场变化的脉搏。但是，市场需求的是容积率较低、品质不俗、呈现鲜明文化个性的楼盘。我当时操盘的１００多万平方米的富力城是北京有史以来最大的一块公开招标的商业地块，其一亮相，便创造了两项记录：一是ＣＢＤ区域容积率最低的项目，二是开盘均价仅为７０００多元／平方米，在ＣＢＤ周边同等品质的项目中，价格最低。开发商必须在众多潜在客户中找准客户群，不仅要洞悉客户群的基本居住需求，而且，还应熟知客户群的文化与精神需求。当时后现代城、炫特区等小户型项目都很热销时，从案名所包含的新锐精神，到社区管理与配套的前卫色彩，总之，客户群需要什么，就提供什么，建立在市场细分基础上的客户细分与产品细分是开发商的面对市场的必然选择，而且必须优化楼盘的性价比。当时我认为，随着ＣＢＤ供应量的不断增加，只有努力提升楼盘的复合品质，才是摆脱同质化竞争局面并出奇制胜的要诀。
在后来的富力城中，基本均为单体建筑，没有ＣＢＤ常见的较为拥堵的成排布置的楼座，多个楼盘相互错开。社区内共有１８万平方米绿地，两大主题景观，贯穿小区东西的是半坡水景与特色园林。这一景观规划在泛ＣＢＤ区域独树一帜。小区内设三个会所，其中运动会所达１．５万平方米，再次书写了泛ＣＢＤ区域的新记录。社区内其他配套设施还有两所小学、一所中学、足球场、网球场、篮球场等。我就对自己掌控的楼盘的复合品质很自信。短短的两个月时间，已完成认购额３亿元以上。
当时一个现象引起了我的关注：近年来，东部繁华商圈缺少纯居住类高档社区。许多高档楼盘中的居住类客户正在纷纷逃离。比如朝阳门附近的美惠大厦、西大望路边的现代城等，大批公司的进驻与原住户之间产生难以调和的矛盾。这一现象的背后绝不是单纯管理上的问题，其楼盘早期定位便是模棱两可的。我当时就确定了目标，要将富力城打造成东部商圈最大的纯居住类高档物业。我坚信自己的楼盘是充满岭南风味的“橙子”，与“苹果”之类北方产品不在同一竞争平台上，不否认周边另有一些项目的价格更低，但是，那些只能算是萝卜，不在水果之列。不管是橙子、苹果还是萝卜，这种多元竞争的结果是，谁的性价比高，谁才是赢家。
北京是一个特殊的城市，南方的开发商在做产品设计、规划上必须要把南北方的差异结合起来，一方面要适应北京的地理、文化特征，同时还要保留自己固有的精华部分，否则很难在北京立足。虽然我们不做太多的概念炒作，而是坚持做中档住宅，踏踏实实地盖房子，并且始终坚持准现房销售，让客户感受楼盘的务实精神。
景观是南方开发商的强项，但这是与地理特点结合在一起的，在北京做出纯正的南方的园林是不现实的，这就需要我们在做产品时要有更多的考虑。
不管南方产品如何完善，在北方进行开发时还是需要结合北方的城市特点和环境状况，尤其像北京有着深厚文化底蕴的城市。因此，来京后在产品设计和规划时，首先进行的是对市场的调查，根据不同产品与本地客户要求分析预测、开发设计和调整，进行本土化运作。
新市场思路经营品牌
当广东发展商来到北京后，带来了一股“南中国”的热风，尤其是把市场上很好的观念带进北京，通过市场化运作对京城楼市起到了明显的推动作用。当时我和冯伦、潘石屹一块聊过，我们从海南来的这些人，包括深圳来的这些人，带来了什么？资金吗？没有，实际就带来了自己的一种观念，一种运作房地产很深入自己灵魂的模式。这对于北京房地产业的发展非常重要。
富力城的开发模式是走快速、薄利、精品的路子，不去追求过高的利润，而是在合理预期利润下尽可能快的滚动开发，快速回笼资金。靠产品品质树立品牌，靠产品创新发展品牌，力求通过产品的创新，服务的升级全面提升品牌，将一切能与消费者产生联系的环节都以一种主动真诚的心态去面对，走服务升级品牌之路。
在这些新的思路下，富力的品牌表现倍加引人注目。富力城作为广州富力集团在北京的第一个大型项目，秉承了富力集团在广州多年的中档偏上的路线，整个社区以板楼为主，容积率仅仅在2.5左右，而且有大面积的园林和水系，相对该区域内的其他项目，富力城的大盘优势十分明显。同时要指出的是，虽然富力在广州开发的众多住宅项目与富力都极其类似，北京富力城从开工建设到销售还算轻车熟路，但作为一个滚动四期开发的百万平方米大盘，富力城在开发过程中能很好地避免施工扰民、配套投入使用晚等一直困扰大盘开发商及大盘业主的问题，一直坚持做精装修，而且还能保持最低的投诉率，“3·15交楼”也成为一段佳话在京城传颂……这一切在外界看来实属不易，正是这些表现充实了富力维系品牌的强大动力。
新产品价值引领市场
作为南派开发商，富力城的精细开发为京城房地产消费提升了很多空间，促使北京住宅产品的立面、户型、园林等很多元素都得到了不小的改观，树立了新产品主义典范。
回头去看，当初南方发展商到北京时，北京的房地产水平比南方可能要落后三到五年，而当富力城起来之后，北京市场在产品品质上地域性差别大大降低了，差异更多是来自细节。过去北京多是开发毛坯房，现在北京做精装修房的项目也已经有很多了。
很多人也注意到曾经北京商品房的外立面普遍不够细致，缺乏美感，南派的富力一贯注重的外立面设计，富力城简洁明快的外立面设计，让很多人眼前一亮，在很大范围上博取了大家的好感，同时也影响了北京的开发商，城市的面貌也因此迅速改变；二是户型设计的合理化，主要体现在面积的分配和各个区域功能的合理搭配上，以前北京的缺点是比较明显的；三是园林景观的显著改进；四是采取了南方的落地窗、飘窗等设计，室内采光显著改善。
我当时曾提出“开发一个社区，建设一座公园”的口号，并将其赫然刊登在广告上。而事实上，到过富力城的人都会被它超大规模的精细园林所吸引。这些动人的风景背后是富力对住宅品质的真心追求，仅为园林富力就投资１亿多元，在北京顺义建立了自己的园林基地，专门为自己的项目提供各种树种。富力城绿化率达到５０％以上，１７万平方米的园林绿化，光树种就有80多种，实现了“每个楼座都在园林中”的理想。还有在京城屈指可数的面积超过12000平方米的水系，以及多姿的雕塑小品和与园林、水岸相伴的灵动珍禽，都在人们视觉的惊艳中迅速赢得了人心。
完善的社区配套也是富力城的一大实实在在的亮点。投资两个多亿在社区中建北工大附中新址、芳草地小学及幼儿园。社区中建有３个会所，辐射半径达到整个小区，业主“不用到郊区去度假”。同时，富力城的商业配套也应有尽有，这都为业主提供了生活便利。尤其是富力城的ＣＢＤ及泛ＣＢＤ范围内最大规模的六星级生态会所，拥有２３００平方米星光泳池及齐全的球类运动场所，并首创六星级香薰ＣＬＵＢ，还首次引入了英式花生吧。会所总建筑面积近２万平方米，分地上四层和地下二层，紧邻富力城一期水面，并与“双子座”写字楼相衔接。如此手笔足以能体现欲将富力城做成富力代表作的坚强决心。
富力城户型也很讲究，朝向，通风，采光等都力求做到最佳，处处体现出高档和人性化，并且根据客户的需要和建议不断的改进提高。房间方正规矩，使用面积比率极高，交通和辅助面积减至最少，充分提高使用率。户型面积从一期中的中小户型至二期的大户型，三期则中大与超大户型结合，直至四期的千余平米官邸，产品丰富，可选择性也很强。
功夫不负有心人。富力城的高品质和高性价比注定会收到良好的市场反应，上市以后销售额一直名列前茅。无论是“天价拿地”还是“联合招标”，一直到后来的“五盘联开”、“六盘同展”，富力城一直是万众瞩目的焦点，随着项目开发的不断深入，产品品质也在逐步升级，富力城的住宅部分是分四期开发的，从东向西，总体规划上充分结合地块性质，围合了近十万平方米的中央园林空间，各楼座虽全部南北向布置，错落排布，园林空间也流动起来，整体感强，明显的社区性大型组团很直观的反映出产品的升级步伐。从一期到二期、三期，富力城的产品设计、内装品质以及园林、配套都在不断升级，同时不断提升的产品价值迅速反馈在品牌价值的提升上。项目软硬件优势作为品牌价值的强有力的支撑，产生了品牌价值与产品价值的良性互动。
从富力城落户北京“东五厂”地块起，富力城就开始引领北京房地产市场的新风潮，一步步走过来，到现在大家都还历历在目：
2002年4月24日，北京富力城房地产开发有限公司成立，拉开了富力在北京＂筑城＂的序幕。
2002年9月，北京富力城在北京朝阳商务节上露出真容，北京ＣＢＤ周边区域真正成为商务人士眼中投资置业的理想区域。
2002年底，富力地产举行了历时四个月的“户型评比活动”，为北京富力城开盘预热。该活动提出户型结构、面积、园林、配套客户自己说了算，最高奖项为价值17万元的高档轿车，这次活动为富力城积累了大量的准客户。
2003年1月7日，富力城与建外SOHO联合招标新闻发布会在建国饭店大宴会厅举行。两个项目联合招标金额为80亿元人民币，其中富力城45亿元，其金额之高、规模之大在北京乃至全国房地产界尚属首次。后被媒体点评为2003年北京楼市最昂贵的招标。富力城还没开盘就已吸引了关注的目光，激发了人们对这个南派代表项目的期望和兴趣。
2003年3月19日，富力城启用新建的占地2000余平方米，外观为一彩色椭半圆球体的售楼中心。至此，富力城已将购房者的“眼球”牢牢的吸引在自己的身上，更重要的是将最广泛的目标客户吸引到了“彩蛋”售楼处。
富力城项目开盘伊始，便邀请了业内人士、文化名人、地产大腕、园林设计者、教育专家、规划建筑、媒体、甚至购买富力城的业主等各界人士，对项目进行“品头论足”，名曰：“富力新论坛”。并且将富力城的内部刊物也命名为“富力新论坛”，定向赠送给他们的目标客户群。由此，富力城成功搭建了与社会沟通的平台，也使富力品牌的传播有了顺畅精准的渠道。
疫情肆虐的非常时期，富力城逆势热销，并用公益行动展现了企业良好的风范。
每个工地的围墙都被开发商当作一块巨大的户外广告牌，这好像已经成为一种习惯。富力城却能利用一面围墙搞成一项公益推广活动，2003年11月13日，“欢乐在富力”儿童绘画活动举行，近500名小学生，在总长400米的富力城工地围墙上，现场绘制了700多幅儿童画。把富力城工地围墙装扮成了东三环双井桥畔的一道靓丽的风景。“举重若轻”是营销销售工作的最高境界，富力城的营销团队似乎总有“点石成金”的手段。
2003年7月3日，A5楼样板层对外开放。同时园林示范区对外开放。立体施工(楼盘、园林、配套设施同时施工)、样板层、园林绿化示范在北京楼市中非常罕见。将客户手中的规划图纸真实的展现在大众的面前。“期房销售，现房感受”。此举有力地推动了项目的销售工作。人们有所了解的是富力集团在南方做了10多年，先后开发了二十多个项目，在园林方面十分重视。来富力城看房的人不仅能阅读到楼书，同时还能看到开发商专门为介绍小区绿化而做的一本精美的《园林手册》。这本已给人带来了些许惊喜，而现在画面上美妙的风景园林竟已实实在在地呈现眼前。进入2003年底，富力城的工地上已经有11座住宅和1个会所拔地而起，这充分展示了富力在运作大盘项目所表现出的大家风范，使人们心中不由得对富力人的真诚生出一分敬意。
在富力城销售过程中，广告上的内容就没离开过“打折”。什么开盘折、九九折、教师护士军人折、周末折、抽奖折、封盘折，翻来覆去折上折，却实现了一次又一次的销售小高潮，一路打到年底，销售额直冲18亿。看来每个客户都欢迎这样的折扣游戏，于是富力城在岁末干脆来了个购房“一口价”。打折在继续，楼盘却在升值。早买的业主们看着升值的房子心中暗喜，准备买富力城房子的客户在享受优惠时也能心理平衡，皆大欢喜。……
富力城的土地承载了我的梦想与希望，我为这片土地流下了无数的汗水，能够目睹这块光荣的土地涅槃重生，我想我是幸运的，能够参与其中，我更感到无比自豪。