2003年，中国房地产行业可谓波澜起伏。疫情给房地产行业带来了无形之手的冲击，国家调控的有形之手也开始频频对地产业进行爱抚。
年初疫情的肆虐使全社会进入了一段非常时期，在“隔离”成为了关键词的日子里，大部分开发商的房地产销售也基本被“隔离”了。很多楼盘都从开发建设到销售推广都基本处于了停滞状态。
在疫情蔓延之前，我们在长城饭店举办的派筹仪式上，摇号大厅内摆放的900余张椅子座无虚席，过道内也挤满了客户，连休息大厅内也坐满了人，共有上千人前来——富力城以“公开摇号”的方式正式向广大消费者推出北京富力城一期。短短一天时间我们就销售了3个多亿。这样的成绩离不开之前的铺垫与推广。
在项目开盘前我们举行的历时四个月的面向大众，通过调查问卷的形式进行了“户型评比活动”，户型结构、面积、园林、配套方案交给大众来品评，并设置了一辆当时价值17万的中华轿车为最高奖项，在吸引了大量参与者的同时，不仅将富力公司和富力城项目介绍给了北京市民，并且通过活动积累了2000多名意向客户。
2003年3月19日，富力城别具一格的“彩蛋”售楼中心开放了。日间从三环路上望去，令人赏心悦目；夜间销售中心灯火通明，给东三环平添了一抹靓丽色彩。“大彩蛋”无异担任了地标性建筑的重任。富力城的“彩蛋”销售中心在京城无疑是决无仅有的，至此，富力城已将购房者的“眼球”牢牢的吸引在自己的身上，更重要的是将最广泛的目标客户吸引到了“彩蛋”售楼处，看看“彩蛋”内宾客盈门的场景，没有人会担心富力城的房子是否卖得出去。
5月本是北京美好的季节，本应人流熙攘，商业繁荣，特别对房地产来说是个黄金季节，人们“憋屈”了一个冬天，正是怀着美好憧憬置业购房的时候。但是，一场突如其来的疫情打乱了社会生活节奏。整个城市变得空荡荡的，大街上看不到什么行人，平时人满为患的地铁、公交这时候孤独的恨不能只剩下司机与售票员。本来大好的形势却遇上了突然而至的“非典”疫情。很多人暂时离开了北京，留下的也是人心惶惶，有心情、有胆量来逛售楼处的寥寥无几，很多商场都门可罗雀，更不要说售楼处了。富力城的销售中心也同样显得格外安静，绝不能放任这种状态，我想，销售不理想并不是人们没有购房的需求，而是对疫情的顾虑，采取措施消除人们的恐慌，为业主提供放心的购房环境，这样不就可以吸引客户了吗？针对这种情况，我们果断采取了措施，于2003年5月推出了“放心购房活动”，首创广场购房形式，把销售现场搬到1000多平方米的售楼广场上，为此还专门从香港买来两台防护仪器，并采取了严格的卫生防护措施，杜绝人员传染的机会，让大家放心来看房。当天即实现50套的认购，此销售形式和当月9000多万元的销售业绩再次引起各方的关注，还赢得了“京城十大畅销楼盘”的称号。在非常时期，富力城能有此成绩，不仅体现了我们销售措施灵活性的优势，更反映出了产品性价比的优势。
“非典”是一份大考卷，在难题面前锻炼着人们的勇气、毅力与智慧。我们有克服困难的决心，有克服困难的信心，有克服困难的能力。“同舟共济共渡难关，打赢这场没有硝烟的战斗。”这不仅是一句口号，更是一种实际行动。我们不仅关注自己的市场，关心楼盘的销售，更没忘作为社会公民的责任。白衣战士们为这场战斗付出和牺牲了很多，我们都有目共睹，感动在心。我们把我们的感动付诸行动，公司捐款100万元人民币，慰问抗击“非典”第一线的朝阳垂杨柳医院的医护人员。在捐款仪式上，北京富力的主要负责人都来到会场，大家没有过多的寒暄，没有过多的华丽辞藻，只有紧锁眉头间透出的殷殷期望——心贴心、手牵手，早日战胜疫情，还我们平静而美好的生活。
成功往往在逆境之下才更有价值，“非典”期间富力的出色表现让我心里感到格外得甜。差不多就在这个时候，王石成功地登上珠穆朗玛峰。此次登顶，各界给予极大关注。王石在讲道登山的感受时说：“登山的经历和生活关系密切。登山非常困难，越往上越困难，人很容易放弃，你再坚持一下就到顶了，真正到顶，你怎么到的，你都不相信。等你悟出这个道理可能二三十年之后了，实际生活不会给你第二次选择。登山往往让你悟出很多，让你在一个礼拜，一个月里悟出二三十年悟不出来的道理。登山会延长人生。”我没有亲自去登山，可我感觉那时我在心里已经登上了一座山，而且我还知道还有很多更高的山在等着我。
肆虐的疫情终于在党和政府的领导下，在白衣战士和广大民众的积极努力下被我们战胜了，大家从心里吐出一口气，同时也更感到生活的美好和健康的重要，在建筑方面引起了很多对于“健康住宅”的关注与讨论。于是富力城配备完善的超5星级的健康会所就显得格外引人注目，成了项目的一大亮点，也吸引了很多购房人群。
战胜疫情之后，我们在富力城的“彩蛋”广场连续举办周末消夏晚会，使富力城的“亲民”作风逐渐成为北京市民消夏文化活动的一部分，让项目真正融入这座城市，融入市民的生活。
当富力城的业主随着销售的深入不断壮大的时候，业主“生日会”、“运动会”便有声有色的接踵而至，富力品牌就在一次次的推广活动中潜移默化地植入了人们的脑海之中。
当波澜已过，房地产的日子逐渐恢复红火，我正期待着更加喜人的业绩的时候，却不料央行121号文件不期而至。
“121号文件”的核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷，121号文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。
对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。有人调侃说，感觉就像我们正在足球比赛，裁判突然吹响了哨声说，改排球比赛了，球再不能落地了，落地就算犯规。
6月以来，整个中国房地产界几乎是被笼罩在一片阴霾之中。央行121号文件，无异于一把达摩克利斯剑。这把剑落下还是挪开，对于全国3.5万家房地产企业中的绝大多数来说，甚至是一个生存还是死亡的问题。文件对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，引起强烈反响，有人士甚至公开宣称，房地产业进入寒冬。房地产最脆弱的神经——资金链受到打击，震动强烈。企业开始奔走于主管部门之间。
在很多人看来，央行121号文件并不是一个单纯的货币政策文件，而是细到包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款、建筑施工企业贷款、土地储备贷款等可操作性极强的一个文件。曾有专家质疑，该文件应由新成立的银监会而不是央行来发。121号文件在房地产界激起了前所未有的反弹，用冯仑的话说就是，“商人的声音首次大过了政府部门的声音”。有人说，北京楼市将面临资金链断裂的危险；有人认为，121号文件将使一批中小房地产企业面临考验；有人说，121号文件将抬高房地产企业入市门槛，最终导致供应量的减少而使房价上涨；有人说，121号文件最终打击的是北京房地产的需求市场。首创的刘晓光认为此文件对很多地产商都会有很大的影响。房子明明可以预售，却不让它预售，让它延期按揭，这是浪费资源，是打压投资环境，是降低消费需求。任志强认为，按照121文件，北京楼市将没有二级市场和三级市场———没有第二套房，怎么会有二级市场呢？把二级市场消灭了，三级市场也就消灭了。没有二级市场、三级市场，也就没有住宅梯级消费市场，北京的房地产市场又将回到计划经济时代。我比较关注土地，我认为121号文件的出台，大宗土地的拍卖也会受到影响。根据已经出台的规定，以后土地都要搞拍卖、挂牌等公开交易，但是买土地的钱怎么办？这必将影响到供应量，同时也很可能会拉升起地价。由此，房价也肯定会受到影响，如老潘所言，因为121号文件通过七个途径不给房地产行业资金，一定会影响北京楼市的供应量。当供应量降下来，而需求量保持一定的情况下，房价应该上涨。这里说的是现房的价格会涨，因为现房毕竟没有风险。而期房，随着购买人的风险的加大，期房有可能会出现打价格战的趋势，这是121号文件出台以后对房价的影响。
6月底，任志强代表住宅产业商会就121号文件写了两个报告，一个报告经中央统战部转交中央，一个直接寄递中央，这个报告应该是起到了一定的作用，国务院后来在即将发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》文件制定之前，由有关部门召集了有开发商代表参加的座谈会，听取了一些开发商的意见。
121号文件迟迟没有出台实施细则，让各开发企业如履薄冰，就好像一直再等楼上的另一只靴子落地，虽然还未等到，事实上，不少地产商就已经开始加紧研究应对之策。
8月，今典集团宣布了一个对其开发项目“苹果社区”购房者提供贴息委托贷款的消息。今典集团董事长张宝全对外称，“苹果社区”预定客户近4000人，其中80％以上须通过银行按揭购房。按照央行121号文件规定，购房者要等到住宅楼盖到封顶后才能获得银行按揭贷款，而封顶之后每平方米房价将上涨500元，这势必造成部分购房者流失。为规避央行的规定，该公司在住宅楼封顶之前，自己先拿出2亿元资金，以4.04％的利息委托给商业银行向购房者贷款（银行收取手续费，利息归今典集团所有），封顶之后再转为正式的银行按揭。预计到项目封顶之前，今典集团须准备10亿元的委托贷款资金。
潘石屹的建外SOHO也在行动。8月底，SOHO中国有限公司与香港东亚银行、大亨银行签订协议，后者向建外SOHO的境外购房者提供美元3％、港币2.5％（均低于人民币2个以上百分点）的低息按揭贷款。潘石屹后来公开评述说，银行贷款也是一个竞争激烈的生意场，央行121号文件要对所有开发项目不分优劣实行“一刀切”，外资银行却乘虚而入。在建外SOHO约40％的外埠购房者中，境外客户虽然只有一小部分，但也增加了建外SOHO应对121号文件的安全系数。
121文件出台之后，外资银行立即开始抢夺地盘。任志强曾透露，6月份就有三家外资银行来找他，提出了相当优惠的条件，有的甚至说可以免除前三年的利息。
有这种能力和待遇的开发商毕竟不多，121号文不仅让小开发商步履维艰，各地政府也担心，房产市场一旦回落，将使得刚刚受到非典打击的经济增长雪上加霜。另一方面存款持续快速增长带来的放贷压力也让银行颇感为难。事实上，银行对房贷的争夺并未因121号文减弱。在一片争论之声中，很多人注意到了两个会议，分别是7月30日由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议，和次日国务院召开的全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议。据新华社报道，前一个会议听取了建设部关于房地产市场发展情况的汇报，研究促进房地产市场健康发展；后一个会议则就加强土地管理作出部署。
有金融专家认为，两个会议的基调反映了有关方面对房产业的两难态度：既担心固定资产投资过速引起的风险，又担心整顿房产市场对经济增长的损伤。这种两难正是央行试图通过的平衡木，也有人认为，这两个会议的召开可能意味着高层已经就某些问题达成共识。7月30日国务院常务会议对房产业做出了结论：促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。对房贷及房产市场的监管和整顿，会议很具建设性，提出了完善个人住房贷款担保机制、建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系等具体建议。
于是有了后来的“18号文件”。8月31日，对房地产商而言是一个大喜的日子，国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了、首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场发展的文件———《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号文，简称“18号文件”)。
9月1日，建设部在北京召开“全国房地产工作会议”，曾培炎副总理到会做重要讲话。曾培炎副总深刻分析了当前房地产市场的形势，论述了促进房地产市场持续健康发展的重要意义，明确了当前的任务，并对贯彻落实18号文件精神做了部署。建设部部长汪光焘在会上就文件的形成过程、起草文件的指导思想及文件中涉及的几点主要问题做了进一步说明。汪光焘强调“这是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，下一步的工作重点是把‘目标’变‘指标’”。建设部房地产司司长谢家瑾认为：“文件的核心精神总的来讲是搞活房地产市场”。
9月3日，建设部房地产司、中国房协召集部分开发商围绕文件内容进行了热烈讨论。或许是前一阵的市场压力过大，很多开发商尚未通晓政府颁布的新政策的内容，但闻者都喜形于色。自6月央行抛出被业界人士视为一大利空政策的“121文件”、严格发放房地产贷款并措辞严厉地批评房地产过热以来，开发资金吃紧和地产泡沫制造者的恶名让很多房地产商垂头丧气、深感压力。在业界向来以头脑敏锐著称的潘石屹，从海南博鳌一个房地产商的聚会上归来，连连慨叹：“121文件出来以后，感觉上房地产商没人再把心思用在怎么盖好房子上了，不是想去搞基金做银行家，就是要造镇、经营城市去行使政府职能”。在恶劣的行业发展环境折磨下，背负着巨大压力的开发商们的心态似乎都有些扭曲了。
所以，国务院适时出台的18号文件所表示出的政府对房地产业作用的肯定、对支持房地产市场发展的态度都让发展商们从内心感到安慰，从精神上受到鼓舞。
一直对此事言论颇多的任志强和潘石屹也相继将个人感想写成文章，一个以《水落石出》为题抒发了个人感受，一个以《中国人从今天开始将不再当蜗牛了》为题表达了内心感慨。清华大学房地产研究所所长刘洪玉也立即写分析文章高度肯定了文件的意义与作用。万科集团董事长王石经过周密思考后表达了自己对政策的看法和对政策落实的建议。
任志强在《水落石出》一文的开头写道：“从‘冬天’到‘泡沫’，从‘司法解释’到‘121号文’，历时近两年多的战火，随着国发(2003)18号文的发布而烟消云散了。虽然来得迟了点，但该来的终于来了。林子大了什么鸟都有，但不能因为有几个烂苹果而否定了一片林。房地产业在经过了二十多年的改革开放之后，第一次被国务院的文件肯定了‘已经成为国民经济的支柱产业’的事实。市场发展现状是健康的，对中国经济的贡献是巨大的，并且要持续稳定的支持与发展。应该承认局部地区的发展是存在一些问题的，市场的规范和监管还有待完善，但解决问题要靠发展，在发展中完善”。
18号文件在分清政府和市场各自该承担的责任上所做了明示，并以“各地要根据实际情况，合理确定高档商品房和普通商品房的划分标准”作为指导思想，让大家非常认同。所以王石评价新政策“控制张弛有度和更加灵活”。
潘石屹对文件反复强调的“市场化”也感触良多，他说：“我们几十年来用计划和行政的手段去配置资源，今天实行市场经济了，一不小心在一些政策制订和实施上又回到计划经济的老路上去了。实践证明计划经济没有给我们带来财富和社会的进步，只有改革开放后的市场经济才让我们大家过上了好日子，越是市场化早的行业，产品质量和服务就越好。越是市场化晚的行业，产品质量和服务就越差。房地产是属于市场化比较晚的行业之一，因为按计划经济的实物分房结束的比较晚。我的体会是，计划体制老管不该管的事，该管的事又管不好，管不住。公房上市就卡在一个图章上，把中国人变成了蜗牛，人和房子连在了一起，不让你分开。将没有用的东西经过流通成为有用的东西，这就是市场经济，是利人利己又有利于国家的事情。18号文件中，把人和房子分开了，中国人从今天开始将不再当蜗牛了。文件强调的‘任何单位不得擅自对已购公房上市交易设置限定条件’让房子也获得自由了。房子流通得越快越好，房子可以被充分地利用，国家也可以多收一些税金和土地收益金”。
尽管新政策在为房地产打气，让众多开发商松了一口气，但是作为对资金需求量较大的行业，当时的金融大环境并不够有利。可以预见，今后有限的房贷首先会发放给实力强、信誉好的大企业，小企业融资难度会进一步加大。
对大企业而言，出尽胸中闷气后就得抖擞精神迎接更大挑战了———到了地产大鳄间拼抢市场份额、排定座次的时候了，人人奋勇争先。于是，波澜不惊的楼市又开始风生水起。
2003年10月发布的福布斯《2003年中国内地富豪榜》犹如惊雷一般把大家的目光全吸引到了那些上榜的地产商上，其中涉足房地产的竟多达35名，与其他行业相比，煞是扎眼。2003年第3季度，作为中国商品房风向标的北京商品房，价格又上涨了13%，许多地方的房价居然上扬了20%，引起了各方的关注。于是，讨伐之声开始在坊间蔓延。
我当时有种预感，以后宏观调控的目光将会频频向房地产投射过来，也许这次只是个开端。